Un nuovo proprietario deve onorare un contratto di locazione?

Sebbene le leggi sugli inquilini del proprietario varino negli Stati Uniti, in tutti gli stati un contratto di locazione sopravvive a una vendita se non diversamente indicato nel contratto di locazione stesso. I diritti degli inquilini non cambiano in alcun modo con la vendita della proprietà che affittano. Questo non vuol dire, però, che il nuovo proprietario agirà allo stesso modo del precedente proprietario, semplicemente che deve rispettare i termini del contratto di locazione.

Leasing a termine:la migliore protezione dell'inquilino

Un contratto di locazione a termine specifica il periodo durante il quale il contratto di locazione rimane in vigore. Può essere per sei mesi, un anno o tra date specificate. A seconda della sua formulazione, il contratto di locazione può concludersi alla fine del termine, oppure può diventare automaticamente un contratto di locazione mensile. Durante il periodo di locazione, nessun locatore – vecchio o nuovo – può rescindere il contratto di locazione, aumentare l'affitto o modificare i termini senza il consenso dell'inquilino, se non diversamente specificato nel contratto di locazione. Alla scadenza del contratto di locazione, però, il proprietario può aumentare l'affitto e modificare i termini del contratto di locazione in base alle leggi statali e locali. Nella maggior parte dei luoghi, la legge richiede un preavviso di 30 giorni per terminare il contratto di locazione. Queste regole si applicano se l'attuale proprietario ha scritto e firmato il contratto di locazione, oppure l'edificio è stato venduto una dozzina di volte da quando l'inquilino ha firmato il contratto di locazione.

Leasing mensile o non leasing

Se hai un contratto di locazione mensile o no, un proprietario può aumentare l'affitto, modificare i termini del contratto di locazione o rescindere il contratto di locazione in base alla legge statale o locale sottostante. La maggior parte degli stati richiede un preavviso di 30 giorni per aumentare l'affitto, modificare i termini o terminare il contratto di locazione. Alcuni stati, come la California, richiedono 60 giorni se l'inquilino ha vissuto nell'edificio più di un anno. Nel New Jersey e nel New Hampshire, lo sfratto può avvenire solo per giusta causa, come il mancato pagamento dell'affitto. In questo caso, un nuovo proprietario non può sfrattare un inquilino semplicemente perché ha acquistato l'immobile dal proprietario che ha assunto l'affitto.

Controllo dell'affitto locale

Numerose città in diversi stati, in particolare California, New York e New Jersey, hanno ordinanze locali di controllo degli affitti. In queste città, indipendentemente dal fatto che ci sia un contratto di locazione, la legge limita gli aumenti degli affitti, spesso a importi all'incirca pari al tasso di inflazione, e richiede giusta causa per lo sfratto. Queste regole si applicano indipendentemente dal cambio di proprietà. Un nuovo proprietario in una città a canone controllato potrebbe modificare alcuni termini del contratto di locazione, come le regole della casa, con un preavviso di 30 giorni in assenza di un contratto di locazione a tempo determinato, ma non può aumentare l'affitto più di quanto l'ordinanza consente né sfrattare senza giusta causa.

preclusione

Si applicano regole speciali quando una proprietà ha un nuovo proprietario a causa di un pignoramento. Il Tenants at Foreclosure Act nazionale del 2009 richiede al prestatore preclusione di onorare un contratto di locazione e, per locazioni mensili o senza locazioni, dare un preavviso di 90 giorni prima della risoluzione del contratto di locazione. Se la legge statale o locale richiede lo sfratto per giusta causa, quella legge si applica, pure.