Come calcolare i valori della proprietà commerciale

Cose di cui avrai bisogno

• Calcolatrice

• Nastro di misurazione per confermare la metratura

• Computer con Internet

Consiglio

Questi metodi sono eccellenti per dare un'attenta determinazione del valore della proprietà commerciale. Gli investitori immobiliari principianti vorranno anche utilizzare i servizi di un perito professionista.

Dare un valore all'acquisto di un immobile commerciale è la chiave per realizzare profitti futuri ed evitare potenziali perdite. Gli investitori hanno bisogno di un modo semplice ma accurato per determinare sia il prezzo attuale che il potenziale di guadagno futuro dell'acquisto di proprietà commerciale desiderato. Ci sono tre metodi che, se usati insieme, fornirà una cifra affidabile da offrire come prezzo di vendita o di acquisto.

Passo 1

Confronta i prezzi di vendita recenti di edifici di dimensioni simili nella stessa zona. Questo è l'approccio del confronto diretto. Nel passato, le vendite di confronto erano l'unico dominio dei periti. Oggi, queste informazioni sono facili da trovare grazie alla recente popolarità dei siti web di comparazione di proprietà su Internet (vedi Risorse). Le informazioni su questi siti Web sono raccolte da una serie di fonti, compresi i registri pubblici della contea e gli elenchi delle vendite passate. Queste cifre dovrebbero essere considerate come stime. I valori degli immobili possono variare a causa di lavori di ristrutturazione, condizioni del quartiere e il tempo necessario per aggiornare i registri pubblici.

Passo 2

Utilizza il metodo del costo per dare sia all'acquirente che al venditore un'idea del valore di una proprietà in base al costo di sostituzione di eventuali miglioramenti del terreno. Tali miglioramenti includono edifici, giardini e parcheggi. Utilizzare questo metodo solo in combinazione con altri metodi di valutazione. Acquirenti e venditori che utilizzano solo questo metodo dovranno affrontare potenziali imprecisioni in base alle condizioni degli edifici e del terreno circostante.

Passaggio 3

Usa il moltiplicatore dell'affitto lordo. È uno strumento più accurato e utile per determinare i valori degli immobili commerciali. Le informazioni necessarie per eseguire questo calcolo includono il reddito da locazione lordo annuo moltiplicato per il numero di anni che l'acquirente ritiene necessario per pagare l'acquisto. In termini matematici, la formula è la seguente:Valore =Reddito lordo da locazione x Moltiplicatore per canone lordo. Per esempio, una proprietà che genera $ 100, 000 di reddito lordo da locazione ogni anno, moltiplicato per un periodo di detenzione di 10 anni, metterebbe il valore della proprietà a $ 1 milione. L'utilizzo di questo metodo non è particolarmente utile per gli appartamenti e/o gli uffici sfitti a causa del tempo necessario per trovare nuovi affittuari. Gli investitori dovrebbero includere almeno un fattore di disponibilità del 5% nei loro calcoli.

Passaggio 4

Includere il metodo Cap Rate per determinare il valore. Espresso in percentuale, tale metodo viene calcolato prendendo il reddito di gestione netto e dividendolo per il prezzo dell'immobile. Il reddito operativo netto (NOI) è il reddito totale meno posti vacanti e spese. Come esempio, se il NOI di una proprietà è $50, 000 all'anno e tassi limite comparabili sono del 5%, la proprietà può essere valutata a $ 1 milione.