Investimenti nella zona di opportunità:fa per te?

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La prospettiva di investire in quartieri degradati del centro città o in città rurali piene di erbacce potrebbe non entusiasmare la maggior parte degli investitori. Ma un programma integrato nel Tax Cuts and Jobs Act del 2017 offre agli investitori un incentivo fiscale a fare proprio questo. Di conseguenza, è spuntato un nuovo tipo di fondo che investe nelle comunità a basso reddito, e investitori e istituzioni allo stesso modo stanno iniziando a prenderne atto. Probabilmente hai sentito parlare di zone di opportunità. Se sei abbastanza ricco, potresti aver ricevuto una proposta per investire in un fondo della zona di opportunità. Questi nuovi investimenti sembrano interessanti, ma non sono per tutti.

I nuovi fondi OZ raccolgono denaro da più investitori e investono in aziende e progetti di sviluppo immobiliare situati in comunità economicamente in difficoltà che il governo federale ha designato come bisognose di investimenti. Gli oltre 8, 700 zone di opportunità includono parti di quasi tutte le principali città americane, tra cui Chicago e Los Angeles, così come tutto Porto Rico e le città remote dell'Alaska. Gli investitori che investono in fondi OZ possono differire ed eventualmente ridurre le plusvalenze imponibili, a seconda di quanto tempo rimangono investiti.

Tripla agevolazione fiscale. Le agevolazioni fiscali si applicano solo alle plusvalenze, ma è un triplice incentivo. Primo, puoi differire l'imposta federale sulle plusvalenze sui soldi che hai guadagnato da un altro investimento mettendoli in un fondo OZ. Supponiamo che tu venda azioni di un'azione e realizzi $ 100, 000 plusvalenza (sebbene si possa qualificare una plusvalenza su quasi tutti i tipi di investimento). Se, entro 180 giorni, rotoli sopra i $100, 000 guadagni in un fondo OZ, puoi posticipare il pagamento dell'imposta sulle plusvalenze fino a quando non vendi la tua quota nel fondo o fino al 31 dicembre, 2026, quello che viene prima. (L'idea è incoraggiare gli investitori a vendere gli investimenti esistenti e investire i proventi in un fondo OZ.)

Secondo, più a lungo mantieni il tuo investimento nel fondo, più è possibile ridurre l'importo del guadagno trasferito che sarà soggetto a tassazione. Gli investitori che detengono il fondo per cinque anni ottengono una riduzione del 10% sul guadagno su cui dovranno pagare le tasse; tenere per sette anni, e avrai un ulteriore sconto del 5%. Per esempio, un investitore che lancia $ 100, 000 di plusvalenze da un precedente investimento in un fondo OZ nel 2019 dovrebbero pagare l'imposta sulle plusvalenze a soli $ 90, 000 se ha venduto dopo cinque anni e con soli 85 dollari, 000 dopo sette anni.

Non importa quando investi, però, “la data di dicembre 2026 è scolpita nella pietra, "dice Frazer Rice, stratega patrimoniale senior presso Calamos Wealth Management. Per l'anno fiscale 2026, se vendi o mantieni il tuo investimento nel fondo OZ, devi pagare qualsiasi imposta federale sulle plusvalenze che devi sui profitti che hai investito nel fondo OZ.

Mantieni per 10 anni o più e un terzo vantaggio entra in gioco:qualsiasi guadagno nel tuo investimento nel fondo è esentasse, a condizione che l'esborso sia stato effettuato con le plusvalenze di un investimento precedente. Alcuni fondi richiedono di essere detenuti per 10 anni, ma la stragrande maggioranza ti consente di vendere in qualsiasi momento.

Dal momento che la legge fiscale è passata, aperti 130 fondi OZ qualificati, secondo il Consiglio nazionale delle agenzie abitative statali, un gruppo senza scopo di lucro focalizzato su alloggi a prezzi accessibili (mantiene una directory di fondi OZ sul suo sito web, www.ncsha.org). I fondi, che variano nella dimensione delle attività da meno di $ 1 milione a $ 3 miliardi, sono gestiti principalmente da società di gestione del denaro e sviluppatori immobiliari.

Un fondo dello sviluppatore HHKirby Real Estate Ventures, Per esempio, mira a trasformare un ex cotonificio a Burlington, NC, in un complesso con un centro eventi dal vivo, ristoranti e impianti sportivi. Il fondo della zona di opportunità del paese settentrionale, gestito da American Ag Energy, un'azienda che costruisce serre, investe in strutture agricole a Berlino, N.H.

Man mano che l'interesse aumenta, gli investitori con un patrimonio netto elevato possono vedere i fondi OZ offerti alle più grandi società di gestione del denaro, come Charles Schwab o Merrill Lynch, dice Tim Steffen, di Baird Private Wealth Management.

Ma non tutti possono accettare. Con la maggior parte dei fondi OZ, devi essere un investitore accreditato, ovvero devi avere un patrimonio netto di $ 1 milione, esclusa la tua residenza principale, o avere due anni consecutivi di almeno $ 200, 000 di reddito annuo se sei un unico dichiarante fiscale ($ 300, 000 per i filer sposati). La maggior parte dei fondi ha un investimento minimo a sei cifre, pure.

Le strutture delle commissioni tendono a imitare quelle degli hedge fund e degli investimenti di private equity:gli investitori pagano una commissione annua dall'1,5% al ​​2,0% delle spese e, quando vendono, sborsare un altro 20% di qualsiasi rendimento in eccesso che un fondo guadagna al di sopra di un importo promesso all'investitore. Il tipico tasso di rendimento promesso è compreso tra il 6% e il 10% per i fondi con portafogli diversificati, e altro ancora per fondi che investono in un unico progetto, dice Quinn Palomino, CEO di Virtua Partners, una società di sviluppo immobiliare di private equity che offre fondi per zone di opportunità.

Non pronto per la prima serata. È troppo presto per dire che tipo di guadagni, se del caso, questi fondi OZ consegneranno, o quali fondi OZ sono investimenti meritevoli. Infatti, le regole su cosa può investire un fondo OZ e come dovrebbe operare sono ancora in evoluzione. Ciò può rappresentare un problema:un fondo OZ deve rispettare una miriade di linee guida dell'IRS. Se non lo fa, potrebbe dover pagare una penale o, peggio, gli investitori del fondo non potranno beneficiare delle agevolazioni fiscali sulle plusvalenze.

Generalmente, un fondo OZ deve investire almeno il 90% delle sue attività in aziende situate all'interno di una zona di opportunità qualificata. Molti tipi di imprese si qualificano secondo le attuali linee guida, ma pochi, compresi i campi da golf, saloni di massaggio, casinò e negozi di liquori, sono esclusi. Comunque, progetti di sviluppo immobiliare, come abitazioni uni o plurifamiliari e immobili commerciali, sono investimenti tipici, dice Neil Faden, un partner di Manatt, Phelps &Phillips, uno studio legale che fornisce consulenza ai gestori di fondi OZ.

Se sei idoneo e vuoi investire in un fondo OZ, considerare prima se l'investimento è buono, indipendentemente dal potenziale beneficio fiscale. “Non lasciare che la coda delle tasse scodinzoli il cane da investimento, "dice Bill Smith, un amministratore delegato di CBIZ MHM, uno studio di contabilità e consulenza.

Comprendere, pure, che gli affari immobiliari in difficoltà sono intrinsecamente rischiosi. “Non ci sono molte proprietà sulla spiaggia a Malibu in questi fondi. Stai acquistando in un'area in cui le persone altrimenti non sarebbero disposte a investire, "dice Steffen.

La preoccupazione più grande, però, è se il manager è nuovo o inesperto. Molti gestori di fondi OZ, si scopre, non sono provati, secondo un sondaggio della società di ricerca sugli investimenti alternativi Preqin.

Sono inoltre necessarie alcune ricerche sugli appaltatori e gli sviluppatori che eseguiranno i progetti di investimento. Idealmente, vuoi vedere che un fondo OZ sta lavorando con sviluppatori affermati che hanno esperienza nei tipi di progetti pianificati stabiliti nei documenti del fondo. “Forse uno sviluppatore ha esperienza negli hotel ma non nelle case multifamiliari. Se puoi chiedere queste cose prima di investire, puoi aiutare a mitigare alcuni dei rischi, "dice Riso.

Ma con poca esperienza, manager inesperti, commissioni elevate e un alto ostacolo all'ingresso, I fondi OZ non sono adatti ai risparmi per la pensione o al denaro che non puoi sopportare di perdere o bloccare per i periodi di detenzione richiesti. Sono più orientati per le tasche profonde, investitori esperti rispetto ai risparmiatori a conduzione familiare. “Se non hai mai investito in private equity o in un investimento strettamente detenuto in cui sei un investitore di minoranza, "dice Smith, "questi probabilmente non sono per te."