Ho comprato una casa di preclusione sui gradini del tribunale

Questo guest post è di Noemi Mannino . Naomi è una giornalista freelance di finanza personale e salute dei consumatori che si occupa di salute, notizie mediche e di finanza personale e come influenzeranno la tua vita oggi. Puoi seguire Naomi su Twitter @naomimannino.

Alcune storie di lettori contengono consigli generali; altri sono esempi di come un lettore GRS ha raggiunto il successo o il fallimento finanziario. Queste storie presentano persone con tutti i livelli di maturità finanziaria e reddito.

Puoi davvero comprare una casa all'asta sui gradini del tribunale per $ 100? Devi spendere centinaia di migliaia di dollari come fanno i ragazzi che girano casa in TV?

Mio marito ed io abbiamo appena raggiunto il nostro obiettivo di lunga data di acquistare una casa pignorata, trasformandolo in una proprietà in affitto e creando un flusso costante di reddito dall'affitto mensile che riscuotiamo (al 17% di profitto sull'investimento iniziale in contanti ogni anno). Non è né veloce né facile, ma è una valida soluzione di investimento se si soddisfano i cinque requisiti di seguito.

1. Hai bisogno di contanti

Ho avuto una piccola eredità e ho pensato a cosa fare con i soldi. Non ne so abbastanza del mercato azionario, quindi ne sono rimasto alla larga. Poi c'è la scala CD di 5 anni a basso interesse ma collaudata che ho aperto. Ma io e mio marito abbiamo sempre voluto comprare un pignoramento sui gradini del tribunale e ora finalmente ne abbiamo avuto la possibilità. Ogni contea è un po' diversa, ma una cosa è una costante in tutte le aste di preclusione:il denaro è il re, poiché i fondi certificati sono richiesti di solito entro 24 ore dall'aggiudicazione dell'offerta e dall'effettuazione di eventuali depositi iniziali richiesti.

2. Hai bisogno di esperienza

Non siamo nuovi all'acquisto di case a basso prezzo, ristrutturandole nel corso di alcuni anni per poi rivenderle ad un prezzo maggiorato. Mio marito è un imprenditore di falegnameria, esperto in tutti i mestieri edili, quindi facciamo tutto il lavoro da soli. Ciò significa che possiamo guardare una proprietà e calcolare nella nostra testa il tempo e le spese necessarie per rendere la casa desiderabile e affittabile. Vogliamo solo case con le ossa buone in una bella strada di famiglia. Non sono grandi e di alto livello e non richiedono ripiani in granito ed elettrodomestici in acciaio inossidabile (infatti, il posto migliore per ottenere i migliori elettrodomestici a un prezzo inferiore è acquistare l'usato tramite Craigslist.org).

Non abbiamo bisogno di pagare per le ispezioni, sondaggi o altri appaltatori a meno che non si tratti di HVAC (aria condizionata/riscaldamento) o riparazione o sostituzione di sistemi settici. Lo abbiamo imparato attraverso piccoli errori e spese eccessive nelle ultime cinque case. Ora abbiamo una formula per scegliere tile, vanità, armadietti, tegole del tetto, colori della vernice, e moquette perché abbiamo già fatto tutto questo prima e sappiamo cosa funziona. Se devi assumere appaltatori, pagherai il doppio o più per l'intera ristrutturazione. (Le case di preclusione sono generalmente gravemente trascurate, se non distrutto, e ha bisogno di molti lavori di ristrutturazione.)

Per quanto riguarda l'asta di preclusione stessa, non avevamo esperienza, quindi abbiamo deciso di partecipare a molte aste e guardare come funziona, scopri quali sono le regole e chi sono i principali attori nella nostra piccola contea. Ogni contea ha investitori esperti che sanno esattamente cosa stanno facendo, e vale la pena guardarli e imparare da loro. Ho imparato a stare lontano dalle aste delle grandi città con gruppi di investitori ricchi che comprano tonnellate di case, perché davvero non puoi vincere un'offerta contro di loro. Nella mia piccola contea, dove puoi prendere un 1, Casa di 2 o 3 camere da letto di 000 piedi quadrati per $ 20, 000 a $ 40, 000 da capovolgere o da tenere e affittare, ci sono solo cinque investitori regolari più noi, tutti con interessi e aree di interesse diversi.

3. Hai bisogno di ricerca, Ricerca, Ricerca

La nostra contea pubblica un elenco bisettimanale delle proprietà da vendere all'asta di preclusione che si tiene ogni martedì e giovedì alle 11:00. Gran parte del nostro tempo ogni settimana viene speso fisicamente per visualizzare le proprietà e ricercarle online o nei libri del tribunale. Non saltiamo mai questi passaggi.

Dopo aver identificato alcune case nella posizione o nella gamma di dimensioni prescelte, ricerca ogni proprietà offerta storia delle vendite e delle tasse , così come il suo valore attuale valutato sul sito web del perito immobiliare della contea, che sono tutti di pubblico dominio. Annota questi dettagli per le proprietà a cui sei interessato.

Prossimo, ricerca ciascuno proprietario (elencato anche nella pagina del registro delle proprietà del perito della contea) online tramite il County Clerk of Courts Public Record Search perché qualunque cosa il proprietario debba riguardo a quella proprietà al di fuori dei prestiti (gravami, tasse arretrate, eccetera.), si deve quando si acquista una casa di preclusione.

Finalmente, vai fisicamente a vedere ogni casa che ti potrebbe interessare (noi mai comprare una proprietà a vista.) Abbiamo preso la decisione di attenerci alle case nella nostra città vera e propria in modo da conoscere intimamente i quartieri, non viaggiando a più di sette miglia di raggio da casa nostra. Creiamo una mappa di circa cinque case adatte ai nostri scopi specifici, e poi usiamo la navigazione del nostro smartphone per portarci di casa in casa. Da fuori, puoi vedere lo stato del tetto, struttura della casa, terra, porte e finestre e può guardare all'interno attraverso qualsiasi finestra trasparente. Molte volte le case sono così angosciate da essere aperte, in tal caso possiamo individuare pro e contro per quanto riguarda gli interni:cucine, bagni, pavimentazione, illuminazione, gestore dell'aria, pareti e soffitti (ma non l'avete sentito da me!). Porta una torcia.

4. È necessario conoscere l'offerta di apertura

Le persone hanno l'idea di poter comprare una casa all'asta per $ 100 perché hanno sentito che qualcuno "ha offerto per conto del querelante (la banca) per $ 100". Ma gli acquirenti dell'asta non possono contrastare l'offerta della banca a $ 150 dollari. Anziché, è necessario iniziare l'offerta al accettabile offerta di apertura importo per ogni immobile, che è l'importo più basso che la banca è disposta ad accettare per una proprietà all'asta quel giorno. E puoi ottenere questo numero semplicemente chiedendo ai rappresentanti della banca, che sono tutti in vendita. Conoscere questi ragazzi e ragazze per nome rende le cose ancora più facili. Una volta ascoltato questo numero dovrai valutare sul posto se l'acquisto della proprietà è finanziariamente fattibile dato il tuo budget di cassa, condizioni di mercato attuali, la ricerca che hai fatto sulla proprietà e i tuoi criteri personali e il piano per l'investimento.

Solo perché la proprietà viene offerta in vendita all'asta pubblica non sempre significa che sia un buon affare. Spesso, l'offerta di apertura è uguale all'importo del giudizio (il denaro che la banca sta cercando di recuperare) o più e include il prezzo di acquisto o mutuo originale più una seconda ipoteca, altri prestiti per la casa, interessi e spese legali. L'offerta di apertura è ridicolmente alta rispetto al suo valore attuale valutato. Queste proprietà ad alto prezzo ritornano alla banca perché nessuno fa offerte su di loro. Quello che stai cercando è un'offerta di apertura molto al di sotto del valore stimato corrente, e questi sono pochi e lontani tra loro.

Possiamo permetterci di fare un'offerta di un paio di migliaia più alta di un flipper:un investitore che ha intenzione di rinnovare e vendere rapidamente, che ha bisogno di ogni minimo profitto che può raccogliere da ogni casa ora. Mi è stato detto che è così che abbiamo vinto la nostra prima offerta in seguito dalla pinna che ha dichiarato contro di noi.

5. Come fare un'offerta?

Assicurati di arrivare abbastanza presto il giorno dell'asta per andare all'ufficio del tribunale di contea corretto per registrarti come offerente e ricevere il numero di tessera dell'offerente. Lascia del tempo per contattare ogni rappresentante della banca per l'offerta di apertura necessaria per le proprietà che potresti desiderare.

Quando il banditore (l'impiegato del tribunale di contea il cui compito è amministrare la vendita di preclusione settimanale) arriva sul sito di vendita, lui o lei annuncerà alcune regole specifiche sui depositi per un'offerta vincente. Poi le cose si muovono velocemente. Quando il banditore annuncia una proprietà (per numero di caso, non per indirizzo) su cui vuoi fare un'offerta, mostra la tua carta di offerente e annuncia la tua offerta di apertura. Il banditore lo ripeterà e poi lo aprirà ad altri offerenti per contrastare. Ho imparato da un investitore molto esperto ad aumentare l'offerta solo di $ 50 ogni volta. Lui dice, “Non ha senso fare un'offerta per me o per l'altro ragazzo andando a centinaia o migliaia alla volta. Lavoro troppo per i miei soldi". Tieni sempre a mente un soffitto, e attenersi ad esso. Se va più in alto, ritirarsi.

Dopo essere rimasto in agguato ai margini delle aste per circa due mesi, eravamo finalmente pronti a saltare con entrambi i piedi. Abbiamo la carta di un offerente, abbiamo parlato con i rappresentanti della banca e abbiamo scoperto che una casa che abbiamo visto e ricercato aveva un'offerta di apertura all'interno del nostro budget e al di sotto del valore stimato della casa, quindi abbiamo fatto un'offerta! Altri due investitori hanno controprodotto un paio di volte, ma abbiamo vinto l'offerta e ottenuto la nostra prima casa all'asta di preclusione.

Ma devo avvertirti:il ritmo veloce dell'asta e i pensieri speranzosi di costante, un reddito da investimento lento può creare dipendenza nonostante tutto il lavoro necessario! Qualsiasi domanda? Hai mai partecipato ad un'asta immobiliare?