Mutuo a 15 contro 30 anni:qual è il migliore?

Cercherò di rispondere all'annosa domanda:mutuo 15 vs 30 anni:quale è meglio?

E odio dirtelo, ma tutto dipende (e qui non menzionerò nemmeno le tasse).

Voglio iniziare con una tabella (è il contabile in me) che delinea alcuni presupposti di base quando si risponde alla domanda sui mutui da 15 contro 30 anni per acquirenti e proprietari di case. Si spera che questo faccia un po' di luce su questi diversi mutui subito:

Ipoteca fissa di 15 anni rispetto a 30 anni

* Tariffe prelevate da BankRate.com il 1° luglio 2020.

Va bene, se hai guardato solo fino alla linea di pagamento, potresti aver ricevuto un po' di scossa. Il mutuo a tasso fisso di 15 anni richiede una rata mensile significativamente più alta, per un importo di altri $ 602 al mese per la durata del mutuo per la casa! Fai un respiro profondo. Non paghi nient'altro sul prestito di 15 anni dopo 15 anni (ha senso, eh?).

Se hai controllato le ultime due righe della tabella potresti aver ricevuto una scossa nell'altra direzione. Se concludi un mutuo di 15 anni risparmierai $ 90.054 di interessi per tutta la durata del prestito rispetto al mutuo di 30 anni!

Chiaramente il mutuo di 15 anni è l'opzione migliore a lungo termine, giusto? Dipende.

Considera il costo dell'opportunità

Una cosa che assolutamente hai da considerare con la domanda del mutuo a 15 vs 30 anni:qual è il costo opportunità?

Considera questo:e se prendessi davvero un mutuo di 30 anni, risparmiando $ 602 nel flusso di cassa mensile e investendo quei $ 602 ogni mese per la durata del tuo mutuo? Se lo investi in un fondo che guadagna il 6% (non entriamo in un dibattito sui potenziali rendimenti del mercato azionario al momento), quell'investimento aumenterebbe fino a $ 608.344!

Quindi chiaramente il tuo migliore l'opzione è rinunciare al mutuo di 15 anni, restare con i 30 e investire la differenza in risparmi, giusto? Non proprio.

Prima di tutto, devi ricordare il costo degli interessi extra del mutuo di 30 anni (ricorda, non includo le tasse nell'analisi):$ 90.054. Quindi dovrai ridurre l'importo dell'investimento da circa $ 608.000 a $ 518.000 più appropriati dopo aver contabilizzato gli interessi.

Bene, comunque, un altro mezzo milione di dollari rende i 15 anni una scelta inferiore, giusto? No, ancora non del tutto.

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Considera un angolo diverso

Non è giusto che tu possa investire la differenza in risparmi per quei 30 anni senza guardare all'opportunità offerta con il mutuo a 15 anni. Se prendi il mutuo di 15 anni, una volta che avrai estinto la tua casa (in 15 anni), avrai quella intera rata disponibile per l'investimento .

Quindi, in realtà, dobbiamo confrontare i due fianco a fianco. Prendere il prestito di 30 anni ti consente di risparmiare $ 602 per tutta la durata del prestito. Se prendi il mutuo di 15 anni, non risparmierai nulla per i primi 15 anni, ma avrai $ 1.704 da investire negli ultimi 15 anni. A cosa corrisponde questo investimento? Anche in questo caso, utilizzando il 6%, $ 1.704 investiti mensilmente per i secondi 15 anni si traduce in un valore di $ 499.737. Ciò significa che il mutuo di 30 anni è di circa $ 18.000 ($ 518.000- $ 499.737) migliore? No. Dovrai togliere il costo del pagamento degli interessi dal valore del mutuo di 15 anni proprio come hai fatto con l'anno 30. Con questa analisi, il mutuo a 30 anni supera quello a 15 anni di circa $ 75.000.

Ah ah! Chiaramente il mutuo a 30 anni è il migliore scelta per le tue finanze. Ehm, forse.

Abbiamo ipotizzato un ritorno del 6% sul tuo investimento di quel risparmio mensile di $ 602 con un mutuo a tasso fisso di 30 anni. Cosa succede se il rendimento effettivo fosse solo del 4%? Perderesti soldi rispetto al mutuo di 15 anni.

La pace della mente contro i numeri

Ma dovremmo davvero rallentare e dare un'occhiata al personale lato della finanza personale. Dovremmo davvero parlare molto di più di tranquillità e molto meno di numeri.

Che aspetto ha per te la tranquillità?

• Ti sembra di vivere completamente e totalmente senza debiti?
• O ti sembra di avere più soldi a tua disposizione per scegliere dove andare?

Apprezzo entrambi, quindi ecco la mia raccomandazione:prendi il mutuo di 30 anni, ma simula il pagamento del mutuo di 15 anni. Devi conoscerti abbastanza bene per sapere che pagherai effettivamente $ 602 extra al mese, perché è davvero più facile a dirsi che a farsi. Ma mi piace questo percorso perché ti offre più opzioni con i tuoi contanti.

Segui ancora la strada del pagamento aggressivo del debito (perché amo ancora vivere senza debiti e penso che lo farai anche tu), ma l'approccio di 30 anni ti offre una leva di emergenza integrata che ti consente di liberare quei soldi se la vita ti lancia una palla curva. E ultimamente, la vita sta lanciando un sacco di palle curve.

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