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Sei pronto per acquistare la tua prima casa?



Cara Carrie,

Voglio comprare la mia prima casa, ma con i prezzi in aumento a un ritmo così folle, non sono sicuro. È un buon momento per comprare e, in tal caso, puoi aiutarmi a capire cosa posso permettermi?

—Un lettore

Caro lettore,

Non c'è dubbio che questo sia un momento difficile per gli acquirenti di case per la prima volta. Con la domanda di case in aumento e l'offerta ai minimi storici, i prezzi, come fai notare, stanno salendo alle stelle in tutto il paese. Altro trend importante sono i tassi ipotecari, che restano ai minimi storici. Tariffe basse possono rendere la tua nuova casa più conveniente, ma allo stesso tempo possono aumentare la domanda del mercato, facendo aumentare ulteriormente i prezzi.

Mentre ti prepari ad acquistare la tua prima casa, comprendi che ci sono sempre forze in competizione che incidono sui prezzi degli immobili, tutte al di fuori del tuo controllo. Per cominciare, è estremamente difficile prevedere dove andranno i prezzi. Storicamente, i prezzi delle case hanno superato l'inflazione, aiutando molte persone a costruire ricchezza per lunghi periodi di tempo, ma ciò non ha una garanzia per il futuro, soprattutto a breve termine.

Inoltre, i costi di transazione per l'acquisto di una casa possono essere elevati, motivo per cui molti esperti consigliano di non acquistare una casa a meno che tu non sia sicuro di poter rimanere per almeno cinque o sette anni. Dall'altro lato della medaglia, una casa "di avviamento" può essere il tuo ingresso nel mercato immobiliare. Se ritardi e i prezzi continuano a salire, può essere molto più difficile fare questo primo passo.

In conclusione, credo che sia meglio non pensare alla propria casa come a un investimento, ma come al luogo prescelto in cui vivere. Non c'è un momento "giusto" per acquistare:devi semplicemente soppesare tutte le variabili e determinare il momento migliore per te.

Se hai pensato a tutto questo e senti ancora che è giunto il momento, parliamo di costi.



Linee guida per aiutarti a iniziare



Esistono diverse linee guida generali per determinare quanta casa puoi permetterti o quanto puoi prendere in prestito. Il CFPB ha alcune ottime risorse per i nuovi acquirenti di case. Alcuni istituti di credito affermano che puoi permetterti un mutuo che è all'incirca due o due volte e mezzo il tuo reddito annuo. Altri possono aumentare fino a cinque o più volte il tuo reddito, a seconda delle altre tue attività, del potenziale di guadagno futuro, del punteggio di credito e di altri debiti.

È bello sapere quanto qualcuno potrebbe essere disposto a prestarti, ma ancora più importante è quanto puoi permetterti di pagare. Quindi la regola a cui torno - e lo fanno anche molti istituti di credito - è la regola 28/36. Questa regola suggerisce che i costi totali dell'alloggio non dovrebbero superare il 28% del tuo reddito mensile lordo. Tutto il tuo debito combinato non deve superare il 36% del reddito mensile lordo.

Quindi fai i conti. Se guadagni $ 100.000 all'anno, il costo totale dell'alloggio non dovrebbe essere superiore a $ 28.000 o $ 2.333 al mese. D'altra parte, se non hai altri debiti, potresti considerare di spingerlo un po' più in alto, ma evita di superare il 36% del totale. (Suggerimento:prova a utilizzare un calcolatore di convenienza ipotecaria online per aiutarti a calcolare i numeri.)



A cosa dovresti puntare con un acconto



Sebbene sia importante quanto puoi gestire nelle rate mensili del mutuo, l'altra considerazione chiave sui costi è l'anticipo. Idealmente, vuoi puntare ad almeno il 20 percento in meno. E questo può essere una grossa fetta di denaro.

Sebbene sia possibile ridurre il 10 percento (o anche il 3,5 percento con alcuni mutui), ciò probabilmente richiederà l'acquisto di un'assicurazione sui mutui privati ​​(PMI). PMI protegge il prestatore, non te, se smetti di effettuare pagamenti sul tuo prestito e può essere costoso (più dell'1% del saldo del tuo prestito a seconda di quanto prendi in prestito e del tuo punteggio di credito). I prestiti VA non hanno alcun acconto o requisito PMI e hanno anche limitazioni su chi è idoneo a presentare domanda.

Hai anche bisogno di denaro a portata di mano per cose come commissioni di intermediazione e valutazione, ispezione degli alloggi e costi di chiusura.

Se ti sei preso cura dell'acconto, bene. In caso contrario, potresti voler esplorare altre opzioni. Ciò può includere vivere con la famiglia, affittare più a lungo o ripensare al tipo di casa che stai cercando di acquistare o alla sua posizione.

Inoltre, guarda i tuoi attuali costi abitativi. Se sono inferiori a un potenziale pagamento della casa, metti la differenza nei risparmi ogni mese. In questo modo non solo costruirai il tuo acconto, ma ti abituerai a definire il budget per il mutuo.



Costi correnti da pianificare



I costi iniziali sono solo una parte del quadro. La proprietà della casa è una responsabilità finanziaria continua che include assicurazione, tasse sulla proprietà, manutenzione e riparazione periodiche e possibilmente tasse di associazione dei proprietari di case. I prestatori possono richiedere la prova dei proprietari di case o un'assicurazione contro le inondazioni e possono anche richiedere che le tasse sulla proprietà, l'assicurazione e altre tasse siano depositate. Assicurati di includere questi costi nel tuo budget mensile e non lasciare che questi costi escludano altri obiettivi importanti come il risparmio per la pensione.



Il lato positivo:potenziali vantaggi fiscali



Abbiamo parlato di costi, ma ci possono essere alcuni vantaggi fiscali che possono aiutare ad alleviare l'onere finanziario. Attualmente, puoi detrarre gli interessi passivi fino a $ 750.000 di debito garantito dalla casa utilizzato per acquistare o apportare miglioramenti di capitale alla tua residenza principale. I punti ipotecari possono anche essere deducibili su un mutuo originale l'anno in cui li paghi. Inoltre, fino a $ 10.000 di tasse sulla proprietà possono essere deducibili dalle tasse.

Detto questo, non lasciarti sedurre dai venditori che pubblicizzano la deducibilità fiscale. Per dettagliare e detrarre queste spese, devono essere superiori alla detrazione standard. E tieni presente che al giorno d'oggi quasi il 90% delle persone usufruisce della detrazione standard.



Avvio del processo



Se sei pronto per iniziare, ti consiglio vivamente di controllare prima il tuo rapporto di credito. Quindi ottenere pre-approvato da un prestatore. È anche una buona idea consultare un consulente finanziario in modo da poter essere realistici sul budget e capire in che modo l'acquisto può influire su altre parti del piano finanziario come l'assicurazione, la pianificazione patrimoniale e la pensione. Più sei preparato, migliore è l'affare che puoi fare, si spera per una casa che amerai per anni.

Hai una domanda sulle finanze personali? Inviaci un'e-mail a [email protected]. Carrie non può rispondere direttamente alle domande, ma il tuo argomento potrebbe essere preso in considerazione per un articolo futuro. Per domande sull'account Schwab e richieste generali, contatta  Swab.