Prestiti USDA | Una guida completa

Un mutuo per la casa USDA è uno dei programmi di mutuo più flessibili disponibili, anche se pochi ne sanno qualcosa. Questi prestiti coprono l'intero prezzo di acquisto della casa, con conseguente accordo di acconto zero per l'acquirente.

Gli accordi di finanziamento al 100% erano piuttosto popolari prima della crisi abitativa del 2008. Non solo venivano offerti come mutui convenzionali, ma era anche possibile fare un prestito a zero rate con un mutuo FHA, in combinazione con contributi in acconto del governo locale.

A causa dell'elevato tasso di insolvenza, Il finanziamento al 100% è scomparso per i mutui convenzionali. Sono ancora disponibili per i mutui FHA con sovvenzioni del governo locale. Ma l'ipoteca primaria al 100% disponibile oggi è l'ipoteca VA.

O è?

prestiti USDA, che è un'abbreviazione per il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti, sono inoltre disponibili a fornire finanziamenti fino al 100% (o più) del prezzo di acquisto di una casa. Questi prestiti non sono disponibili per acquirenti di case e proprietari di case in tutte le situazioni, ma sono più comunemente disponibili di quanto la maggior parte delle persone pensi.

Che cos'è un prestito USDA?

I prestiti per la casa dell'USDA sono progettati per essere utilizzati specificamente nelle aree rurali del paese. Però, il programma di prestito è abbastanza generoso nella sua definizione di rurale . Ci vuole un numero sorprendente di contee negli Stati Uniti che molti considererebbero suburbane.

Circa il 97% delle contee degli Stati Uniti è considerato idoneo per i prestiti USDA. Infatti, le uniche contee non incluse categoricamente nel programma USDA sono quelle di natura certificabilmente urbana (si pensi ai cinque distretti di New York City).

Il programma USDA fornisce una garanzia di prestito del 90% ai finanziatori approvati. Ciò significa che se un mutuo va in default, la perdita massima che il creditore subirà è del 10% del saldo del prestito insoluto. Questo è un potente incentivo per i finanziatori a concedere prestiti USDA secondo criteri notevolmente allentati.

Proprio come i prestiti FHA e VA, che sono similmente programmi di mutui sponsorizzati dal governo, I prestiti USDA sono disponibili attraverso molti diversi istituti di credito ipotecario, in particolare banche e broker ipotecari. Però, possono anche essere ottenuti direttamente tramite l'USDA. E a differenza dei prestiti VA, I prestiti dell'USDA non sono limitati ai soli veterani idonei.

Requisiti di prestito USDA

Come tutti gli altri principali programmi di prestito ipotecario, I prestiti USDA hanno linee guida specifiche. Questi requisiti riguardano principalmente l'idoneità del mutuatario e della proprietà.

Idoneità al prestito USDA

I prestiti USDA hanno requisiti particolari per il mutuatario. Questi includono:

• Devi qualificarti come famiglia a reddito basso o moderato in base ai limiti di reddito nella tua contea di residenza. Questo è definito come un reddito familiare non superiore al 115% del reddito familiare medio per quella contea.
• Devi essere senza decente, sicuro, e alloggi sanitari.
• L'immobile in oggetto deve essere un'abitazione principale.
• La proprietà deve essere in una contea ammissibile.
• Il mutuatario deve essere un cittadino statunitense, cittadino non cittadino, o uno straniero qualificato.
• Il mutuatario non può essere sospeso o escluso dalla partecipazione a programmi federali.

Requisito di acconto

Come regola generale, I prestiti USDA non richiedono un acconto. Però, il programma richiede specificamente che i richiedenti con beni superiori ai limiti di beni consentiti dal programma possano essere tenuti a utilizzare una parte di tali beni per l'acconto.

Requisiti di credito

Per un'analisi creditizia semplificata, I prestiti USDA richiedono un punteggio di credito minimo di 640. Non devono inoltre esserci sentenze federali in sospeso, nessuna insolvenza significativa, e nessun "non pagare fiammiferi" al governo degli Stati Uniti su eventuali debiti federali.

Però, I prestiti USDA hanno una disposizione per un'analisi del credito più dettagliata, a parte il tuo punteggio di credito.

Il tuo credito sarà rivisto per un massimo di 36 mesi. Se hai insolvenze significative, dovrai fornire un motivo valido per la situazione, così come la prova delle misure adottate per correggere il problema in futuro.

I finanziatori possono fare riferimento a fonti di credito alternative se il mutuatario non ha un punteggio di credito o ha un punteggio inferiore a 640 che è appesantito dalla mancanza di credito tradizionale. Il mutuatario dovrà fornire la prova del pagamento su tali fonti alternative per un periodo compreso tra 12 e 24 mesi.

Le fonti di credito alternative possono includere pagamenti di affitti, assicurazione, prestiti personali (con termini per iscritto supportati da copie di assegni annullati), o pagamento per servizi regolari, come le utenze, Internet, servizio di telefonia cellulare, e TV via cavo. Altre alternative possono includere tasse per i fornitori di assistenza all'infanzia (diversi da un parente), tasse scolastiche, o pagamenti a reparti o negozi di mobili o accordi di affitto a riscatto.

Quali problemi di credito sono inaccettabili per i prestiti USDA?

Anche considerando tutto quanto sopra, il credito sarà considerato inaccettabile nelle seguenti circostanze:

• Poca o nessuna storia di credito
• Conti rateali con insolvenza negli ultimi 12 mesi
• Due o più pagamenti in ritardo di 30 giorni o più in 12 mesi
• Preclusione negli ultimi 36 mesi
• Privilegi fiscali eccezionali
• Due o più pagamenti ritardati dell'affitto entro 2 anni
• Conti insoluti con pagamenti irregolari

Limiti di reddito del prestito USDA

Per poter beneficiare di un prestito USDA, il tuo reddito familiare totale non deve essere superiore al 115% del reddito familiare medio per la contea in cui la proprietà viene acquistata o rifinanziata. Puoi determinare se soddisfi questo requisito utilizzando il calcolatore di ammissibilità del reddito dell'USDA.

Ai fini del calcolo del reddito, tutte le fonti all'interno della famiglia sono incluse. Però, gli aiutanti conviventi e gli affidatari – sia bambini che adulti – non sono considerati membri del nucleo familiare, e sono espressamente esclusi dalle fonti di reddito i pagamenti ricevuti per l'assistenza agli affidatari. È inoltre escluso qualsiasi reddito guadagnato da un membro della famiglia di età inferiore a 18 anni, e qualsiasi reddito da lavoro superiore a $ 480 di un membro della famiglia che è uno studente a tempo pieno, 18 anni o più.

Le fonti di reddito incluse sono i salari, lavoro autonomo, interessi o dividendi da beni immobili o personali, Prestazioni di sicurezza sociale – comprese le prestazioni ricevute da adulti per conto di minori o da minori destinati al proprio sostentamento, e pagamenti periodici da rendite, fondi pensione, disabilità, e pagamenti di morte. Verranno conteggiati anche i proventi della pubblica assistenza, mantenimento dei figli, alimenti, regali ricorrenti, o le Forze Armate pagano. Quest'ultimo può includere la disoccupazione, Retribuzione del lavoratore, indennità di licenziamento, e indennità di invalidità.

Le fonti di reddito saranno conteggiate se si prevede che continueranno per almeno i prossimi 12 mesi.

Una volta calcolato il reddito da tutte le fonti, verranno applicate alcune detrazioni. Questi includeranno i costi sostenuti per l'assistenza all'infanzia, e spese mediche non rimborsate (incluse spese mediche, Medicare e premi per l'assistenza a lungo termine) per gli anziani, e le spese di assistenza alla disabilità.

Sia le inclusioni che le detrazioni verranno utilizzate per determinare l'ammissibilità del reddito e il reddito per beneficiare del prestito.

Calcolo dell'adeguatezza del reddito

I prestiti USDA utilizzano due calcoli del rapporto debito/reddito (DTI). Il primo è per il pagamento dell'alloggio proposto. Compreso capitale e interessi ipotecari, tasse sugli immobili, assicurazione del proprietario di casa, assicurazione ipotecaria, e le eventuali quote associative del proprietario di abitazione dovute, è generalmente limitato al 29% del tuo reddito mensile stabile.

Ma il tuo DTI totale, che è il tuo nuovo pagamento della casa, più debiti ricorrenti come prestiti auto e carte di credito – è limitato al 41%. Però, si possono superare questi rapporti con sostanziali fattori di compensazione.

devo avvertire, però, che a causa della natura complessa dei calcoli del reddito sui prestiti USDA, l'unico modo per sapere con certezza se si soddisfano i requisiti di reddito e DTI è passare attraverso il processo di richiesta del prestito con un prestatore approvato. Data la natura del programma, i calcoli del reddito sono necessariamente più specifici e restrittivi.

Requisiti della proprietà del prestito USDA

L'USDA impone requisiti molto specifici per una proprietà che garantisce un prestito. Gli immobili idonei devono soddisfare i seguenti requisiti:

• In genere, essere 2, 000 piedi quadrati o meno
• Non avere un valore di mercato superiore al limite di prestito d'area applicabile (come descritto nella sezione successiva)
• Non avere piscine interrate
• Non essere progettato per attività produttive di reddito

Inoltre, gli immobili finanziati devono essere unifamiliari, solo ad uso del proprietario. E oltre a utilizzare i proventi del prestito per l'acquisto di una casa, possono essere utilizzati anche per costruire, riparazione, ristrutturare, o anche trasferire una casa. Se una casa viene trasferita, puoi anche includere la preparazione del sito nel finanziamento, compreso l'accesso agli impianti idrici e fognari.

Le proprietà idonee includono sia le case unifamiliari che quelle collegate, condomini, sviluppi unitari pianificati (PUD), e case modulari o fabbricate. Inoltre, non ci sono limiti di superficie prestabiliti. Questo è in contrasto con altri programmi di prestito che limitano la superficie principalmente alla dimensione del lotto coerente con il quartiere circostante.

Prestiti e sovvenzioni per la riparazione di alloggi USDA

I prestiti USDA prevedono disposizioni speciali per i prestiti da riparare, rinnovare o aggiornare una residenza principale. Possono essere finanziati con un prestito fino a $ 20, 000, o concede fino a un massimo di $7, 500. Tuttavia, poter beneficiare di una sovvenzione, devi avere almeno 62 anni.

Ma anche se hai diritto a una sovvenzione, puoi anche ottenere un prestito. Questo ti darà accesso a fino a $ 27, 500 in totale.

I fondi possono essere utilizzati per installare aggiornamenti efficienti dal punto di vista energetico in casa, rimuovere i rischi per la salute e la sicurezza per i proprietari di case anziane, così come molti altri miglioramenti.

Ma per poter beneficiare di prestiti di riparazione e sovvenzioni, devi guadagnare meno del 50% del reddito medio nella tua contea di residenza. Devi anche non essere in grado di qualificarti per un prestito da un'altra fonte.

Dirlo in un altro modo, mentre l'USDA rende disponibili prestiti e sovvenzioni per la riparazione degli alloggi, relativamente pochi soddisferanno i requisiti del programma.

Importi massimi del prestito USDA

A differenza della maggior parte degli altri principali programmi di prestito, I prestiti USDA non hanno un importo massimo del prestito standard nazionale. Il massimo è fissato in ogni contea in cui sono disponibili prestiti USDA.

Puoi controllare il limite massimo di prestito nella tua contea attraverso la guida USDA Rural Development Single Family Housing – Area Loan Limits. Mostra i limiti di prestito aggiornati in ogni contea del paese.

Ci sono differenze significative nei limiti da uno stato o contea all'altro. Per esempio, il limite massimo di prestito per il 2020 è lo stesso in ogni contea dell'Alabama, a $ 265, 400. $ 265, 400 sembra essere il minimo predefinito, anche se può essere molto più alto nei mercati ad alto prezzo.

In California, c'è un'ampia variazione negli importi massimi del prestito USDA, e $ 265, 400 è estremamente raro. In una contea ad alto prezzo come Napa, il massimo è $ 706, 900, e $ 612, 400 nella contea di Los Angeles. Variazioni simili si verificheranno in qualsiasi stato con diversi livelli di prezzo di mercato.

Parlando della contea di Los Angeles, la sua inclusione nell'elenco USDA delle contee ammissibili mostra quanto sia completo il programma. Essendo la contea più popolosa degli Stati Uniti, La contea di Los Angeles è anche una delle contee più urbane del paese. Ma l'USDA renderà ancora disponibili prestiti lì, e ad un importo del prestito maggiore.

Tassi di interesse e commissioni

I prestiti USDA sono disponibili come mutui a tasso fisso di 30 e 15 anni. A differenza di altri importanti programmi di mutuo, non offrono mutui a tasso variabile.

L'attuale tasso di interesse su un prestito USDA è stato fissato al 3,00% per i mutuatari a basso e molto basso reddito, dal 1 febbraio, 2020. Tuttavia, questo tasso è soggetto a modifiche man mano che cambia il contesto generale dei tassi di interesse.

I tassi di interesse sui prestiti USDA sono strutturati come segue:

• Interessi fissi basati sui tassi di mercato correnti all'approvazione del prestito o alla chiusura del prestito, quello che è più basso.
• Il tasso di interesse, quando modificato dall'assistenza al pagamento, può arrivare fino all'1%.
• C'è un periodo di ammortamento fino a 33 anni o 38 anni per i richiedenti con reddito molto basso che non possono permettersi i pagamenti su un prestito di 33 anni. Però, è possibile selezionare una durata del prestito più breve.

Costi di chiusura

Proprio come altri tipi di mutuo, c'è una vasta gamma di costi di chiusura con i prestiti USDA. Possono essere ovunque dal 2% al 5% del prezzo di acquisto della proprietà.

E quando si tratta di pagare i costi di chiusura, I prestiti USDA offrono ai mutuatari più opzioni rispetto a qualsiasi altro programma di prestito. Avrai la possibilità di scegliere tra quattro diverse opzioni:

1. Il mutuatario può pagare di tasca propria le spese di chiusura.
2. Il venditore della proprietà può pagare fino al 6% per i costi di chiusura per l'acquirente.
3. Se né il mutuatario né il venditore dell'immobile hanno i fondi per coprire i costi di chiusura, possono essere aggiunti all'importo del prestito e finanziati durante la durata del prestito.
4. I costi di chiusura possono essere pagati come regalo al mutuatario da un membro della famiglia o da un'altra terza parte interessata.

Le molteplici opzioni disponibili sui costi di chiusura - in combinazione con l'obbligo di acconto 0% - consentono a una persona di acquistare una casa senza alcun costo vivo.

Assicurazione ipotecaria su prestito USDA

I prestiti USDA addebitano l'assicurazione ipotecaria in due modi. Primo, c'è una commissione anticipata dell'1%, che può essere aggiunto all'importo del prestito e finanziato per la durata del prestito.

Il secondo è il premio annuo, che viene pagato mensilmente. L'aliquota attuale è dello 0,35%, che arriva a $ 525 all'anno. Però, poiché il premio viene pagato mensilmente, sarà aggiunto al tuo pagamento mensile della casa, con conseguente aumento di $ 43,75.

L'assicurazione ipotecaria non è l'assicurazione del proprietario della casa, che ti rimborsa per la distruzione della tua proprietà. Anziché, l'assicurazione ipotecaria rappresenta il tuo contributo all'USDA per compensare il creditore in caso di inadempienza del mutuo. In modo reale, è una copertura per il creditore, non per te come proprietario della casa. Ma questo vale per tutti i tipi di assicurazione ipotecaria su ogni categoria di prestito. Senza esso, i finanziatori non concederebbero prestiti a mutuatari a rischio più elevato.

Pro e contro dei prestiti USDA

Come discusso prima, il vantaggio principale dei mutui per la casa USDA è che offrono un finanziamento al 100%. Consente agli acquirenti e ai proprietari di case di ottenere finanziamenti al 100% per acquistare o rifinanziare la propria casa. E anche se è richiesta un'assicurazione ipotecaria anticipata - all'1% dell'importo del prestito, può essere aggiunto all'importo del mutuo. In quel modo, puoi effettivamente finanziare il 101% del valore della tua proprietà.

Un altro vantaggio è che i prestiti USDA sono disponibili specificamente per le famiglie a reddito medio-basso. Quali sono esattamente questi limiti di reddito dipenderà dalla tua contea di residenza.

Per tutti i vantaggi che offrono, questi prestiti presentano anche notevoli svantaggi. I mutuatari vedono spesso un "finanziamento al 100%", quindi smettono di prestare attenzione da lì. Non è una buona idea quando si tratta di prestiti USDA.

Ecco un riepilogo dei pro e dei contro dei prestiti USDA:

Professionisti

• Finanziamento al 100%
• Ottimo per famiglie a reddito medio-basso
• I tassi di interesse sono spesso inferiori a quelli convenzionali, Mutui FHA e VA
• Il programma non è limitato agli acquirenti di case per la prima volta
• I costi di chiusura possono essere coperti da un regalo di una terza parte interessata, pagati dai venditori di immobili, o addirittura aggiunto all'importo del mutuo
• I prestiti USDA possono essere utilizzati per nuove costruzioni, per effettuare riparazioni, e per apportare miglioramenti alle case esistenti come l'accessibilità per disabili o l'efficienza energetica

Contro

• Requisito di punteggio di credito minimo più elevato rispetto ai mutui convenzionali e FHA
• L'ammissibilità dipende dai limiti di reddito per quella contea
• I prestiti USDA non sono disponibili per le aziende agricole, pur essendo in zone rurali
• Se rifinanziate in un prestito USDA, non puoi prelevare contanti dalla tua proprietà
• I prestiti USDA possono essere utilizzati solo per le proprietà occupate dai proprietari, non per le vacanze o per gli investimenti immobiliari
• Disponibile solo nei mutui a tasso fisso di 30 e 15 anni

È un prestito USDA giusto per te?

Il programma di prestito USDA ha innegabili vantaggi, a partire dall'obbligo di acconto dello 0%, che a differenza dei prestiti VA, si estende al grande pubblico. Offre inoltre l'opportunità di aggiornare la propria casa a una maggiore efficienza energetica o di modificarla per ospitare persone con disabilità fisiche.

E contrariamente a quanto crede il pubblico, il programma è disponibile in più contee negli Stati Uniti che non. Probabilmente vivi in ​​uno in cui è disponibile il programma.

Ma allo stesso tempo, il programma ha più limiti rispetto ad altri popolari programmi di mutuo. Il primo è la limitazione del reddito. Il tuo reddito non può superare il 115% del reddito familiare medio nella contea in cui si trova la proprietà. Se lo fa, non sarai idoneo per il programma. I prestiti USDA hanno anche complicati requisiti di reddito e credito che possono rendere difficile la qualificazione.

Ma se riesci a fare il taglio, è un'opportunità per ottenere un mutuo che potrebbe non essere disponibile da altre fonti, e a condizioni molto favorevoli.

Se pensi di essere idoneo, fissare un appuntamento con un rappresentante di un prestatore approvato dal prestito USDA per ottenere maggiori informazioni e prequalificazione.