Cosa sono i rapporti di prestito?

Rapporti di prestito, o rapporti di qualificazione, sono i coefficienti utilizzati dalle banche e da altri istituti di credito nell'analisi del credito. Gli istituti finanziari assegnano un punteggio di credito ai mutuatari dopo aver eseguito la due diligenceDue DiligenceLa due diligence è un processo di verifica, indagine, o revisione di un potenziale affare o opportunità di investimento per confermare tutti i fatti e le informazioni finanziarie rilevanti, e per verificare qualsiasi altra cosa sia stata sollevata durante un'operazione di fusione e acquisizione o un processo di investimento. La due diligence viene completata prima della chiusura di un affare., che comporta un controllo completo dei precedenti del mutuatario e della sua storia finanziaria.

I rapporti di prestito sono ampiamente utilizzati nei processi di approvazione della sottoscrizione per i prestiti. L'utilizzo del rapporto di prestito varia tra i finanziatori. Applicano rapporti diversi nell'analisi del creditoAnalisi del creditoL'analisi del credito aiuta a determinare la capacità di un'azienda o di una persona di ripagare i propri debiti. Determina il rischio di credito o di insolvenza di un potenziale mutuatario., e la scelta dipende dagli obiettivi del mutuatario e dai progetti in cui prevede di impiegare il capitale.

I rapporti aiutano a definire se i mutuatari individuali o istituzionali saranno in grado di adempiere agli obblighi finanziari dopo aver ottenuto un prestito. Il processo di analisi del credito si compone di metodi qualitativi e quantitativi. I rapporti di prestito sono parte integrante dell'analisi quantitativa.

Riepilogo

• I rapporti di prestito esistono per condurre un'analisi creditizia e finanziaria dei potenziali mutuatari prima della concessione del prestito.
• Includono il rapporto debito/reddito, il rapporto spese condominiali, e il rapporto prestito/valore.
• L'utilizzo del rapporto di prestito varia tra i finanziatori.

Tipi di rapporti di prestito

1. Rapporto debito/reddito

Il rapporto debito/reddito (DTI) è un rapporto di prestito che rappresenta una misura di finanza personale, confrontare i rimborsi del debito di un individuo con il suo reddito lordoReddito lordoIl reddito lordo si riferisce al reddito totale guadagnato da un individuo su una busta paga al lordo delle imposte e di altre detrazioni. Comprende tutti i redditi su base mensile. Il reddito lordo è semplicemente uno stipendio mensile prima di pagare i costi, come le tasse, interessi passivi, eccetera.

In altre parole, il rapporto debito/reddito è una percentuale del reddito lordo che va al servizio del debito (pagamento del debito). Il rapporto è calcolato prendendo il totale dei pagamenti mensili del debito diviso per il reddito mensile lordo.

Rapporto debito/reddito =pagamenti mensili totali del debito/reddito mensile lordo

Il rapporto DTI è una metrica molto popolare per gli istituti di credito ipotecario che valuta la capacità di un individuo di gestire i pagamenti mensili del debito per una proprietà che è stata acquistata con un debito.

Interpretazione del rapporto DTI

Dopo aver calcolato il rapporto DTI, i finanziatori traggono conclusioni sulla situazione finanziaria di un individuo in base al suo reddito mensile lordo e alle spese del debito.

Un basso rapporto debito/reddito indica un equilibrio relativamente buono tra reddito e debito. Se, Per esempio, il rapporto DTI di un potenziale mutuatario è pari al 14%, significa che il 14% del loro reddito lordo mensile va al rimborso del debito (servizio del debito).

D'altra parte, se il rapporto DTI è relativamente alto, dire, 43%, segnala a un prestatore che un individuo detiene una quantità significativa di debito in relazione al denaro guadagnato ogni mese. A proposito, Il 43% è il rapporto DTI più alto che un mutuatario può ottenere ed essere ancora idoneo a garantire un prestito.

Così, più basso è il rapporto debito/reddito, più è probabile che un mutuatario non incontrerà alcun problema con il pagamento del debito. Di conseguenza, le banche e altri fornitori di credito vogliono vedere rapporti DTI bassi per i mutuatari prima di concedere prestiti. Tipicamente, un rapporto DTI inferiore al 36% è preferito dagli istituti di credito.

2. Rapporto spese abitative

Il rapporto spese abitative è un rapporto di prestito che confronta le spese abitative con un reddito ante imposte. Il rapporto viene spesso utilizzato in combinazione con il rapporto debito/reddito quando si valuta il profilo creditizio di un potenziale mutuatario. Viene anche utilizzato per determinare il livello massimo di credito da concedere a un mutuatario.

Il rapporto tra spese abitative richiede la divulgazione del reddito ante imposte di un mutuatario, che è un fattore essenziale sia per il rapporto debito/reddito che per il rapporto spesa immobiliare.

Per calcolare il rapporto tra spese abitative, un prestatore riassumerà tutti gli obblighi di spesa abitativa di un mutuatario. Comprendono le spese di esercizio, come il capitale ipotecario futuro e le spese per interessi, spese e tasse di assicurazione sulla proprietà, quote associative per l'edilizia abitativa, ecc. Dopo aver riassunto tutto, la somma viene divisa per il reddito ante imposte del mutuatario per arrivare al rapporto tra spese abitative.

Rapporto spese abitative =Spese abitative / Reddito ante imposte

È importante sottolineare che il coefficiente di spesa abitativa può essere calcolato utilizzando pagamenti sia mensili che annuali.

La soglia per il rapporto di spesa immobiliare fissata dagli istituti di credito per l'approvazione dei mutui ipotecari è in genere pari al 28%.

3. Rapporto prestito/valore

Il rapporto Loan-to-Value (LTV) è un rapporto di prestito utilizzato dalle istituzioni finanziarie per valutare il rischio di prestito prima di approvare un mutuo per l'acquisto di un immobile.

Il rapporto prestito/valore rappresenta una certa porzione del valore di un bene (ad es. una casa) da emettere come debito a un mutuatario. La parte del finanziamento è definita dal prestatore dopo due diligence e si basa sul punteggio di credito del mutuatario. Punteggio di credito Un punteggio di credito è un numero rappresentativo della posizione finanziaria e creditizia di un individuo e della capacità di ottenere assistenza finanziaria dai finanziatori. I finanziatori utilizzano il punteggio di credito per valutare la qualifica di un potenziale mutuatario per un prestito e i termini specifici del prestito.

Per esempio, se un individuo ha intenzione di acquistare una casa valutata a $ 100, 000 e intende ottenere finanziamenti per acquistarlo, lui o lei sarà prima assegnato un punteggio di credito da una banca. La valutazione del credito servirà a definire l'importo massimo del mutuo da erogare per l'acquisto della casa.

La formula per il rapporto LTV è la seguente:

Rapporto prestito/valore =importo del mutuo / valore dell'immobile

Diciamo che la banca decide di prestare $ 70, 000 al mutuatario. Secondo la formula di cui sopra, sarà un LTV del 70% ($ 70, 000 / $ 100, 000). Così, il restante 30% del valore della proprietà (30$, 000) dovrebbe essere pagato dalla tasca del mutuatario.

Interpretazione del rapporto LTV

Maggiore è il rapporto prestito/valore, maggiore è il rischio. Maggiore è il rischio, maggiore è il rendimento (compensazione) che un prestatore richiederà in cambio dell'emissione del prestito. Così, i mutuatari con rapporti LTV più alti pagheranno più interessi rispetto a quelli con un rapporto LTV più basso.

4. Rapporto del capitale circolante

Il rapporto di capitale circolante, noto anche come rapporto di corrente, indica quante attività correnti possiede una società rispetto alle sue passività correnti. Il rapporto mostra con quanta facilità l'azienda può far fronte ai suoi obblighi a breve termine che sono dovuti entro un anno. Così, il rapporto di capitale circolante è pari alle attività correnti diviso per le passività correnti.

Rapporto capitale circolante =attività correnti / passività correnti

I conti principali che verranno inclusi qui sul lato attivo corrente sono:

• Contanti
• Crediti
• Inventario

Sul versante della responsabilità attuale, i conti sono i seguenti:

• È possibile pagare per questi account
• Debito a corto termine
• Quota corrente del debito a lungo termine

Interpretazione del coefficiente di capitale circolante

Se il coefficiente di capitale circolante è maggiore di uno, la società detiene ovviamente più attività correnti che passività correnti, e quindi può far fronte entro l'anno a tutti i suoi obblighi attuali utilizzando solo i suoi beni esistenti.

5. Rapporto debito/patrimonio netto

Il rapporto debito/capitale evidenzia la struttura del capitale di una società. La formula è:

Rapporto debito/patrimonio netto =Totale passività / Patrimonio netto

Le passività totali includono debiti a breve e lungo termine, più ogni altra passività. Si può anche usare una formula più conservativa di:

Rapporto totale passività/patrimonio netto tangibile =

Totale passività / (Patrimonio netto – Attività immateriali)

Interpretazione del rapporto debito/capitale netto

Un elevato rapporto debito/capitale indica comunemente una strategia di crescita aggressiva. Se il debito aggiuntivo non porta ad un aumento delle entrate, può portare all'insolvenza.

6. Rapporto di copertura del servizio del debito

Rapporto di copertura del servizio del debito, o DSCR, misura la capacità di un'azienda di utilizzare il proprio reddito operativo per rimborsare tutti i propri debiti. In altre parole, il DSCR indica la facilità con cui un'azienda può far fronte ai propri obblighi di debito utilizzando il proprio reddito operativo.

I diversi modi per calcolare il DSCR sono i seguenti:

DSCR =EBITDA / Interessi + Capitale

DSCR =(EBITDA – Spese in conto capitale) / Interessi + Capitale

DSCR =EBIT / Interessi + Capitale

Interpretazione del rapporto di copertura del servizio del debito

Un rapporto più basso mostra una maggiore probabilità di default. Se il DSCR è inferiore a 1, suggerisce che la società non è in grado di onorare i propri debiti con il solo reddito operativo. Attualmente effettua pagamenti di capitale e interessi superiori al suo utile operativo o al suo EBITDA meno CAPEX, o qualunque sia il numeratore nella formula.

Se il DSCR è maggiore di 2, indica un buon segno in generale in tutti i settori.

Per esempio, nell'industria carboniera, il DSCR deve essere estremamente alto, circa sette volte in media. Il motivo per cui è così alto è che l'estrazione del carbone è molto ciclica, e richiede molte spese in conto capitale. I finanziatori devono prestare molta attenzione mentre prestano denaro alle società di estrazione del carbone.

Anzi, il settore dei servizi richiede solo un DSCR di tre volte e mezzo. Il settore dei servizi è molto leggero sulle spese in conto capitale, e non è molto ciclico.

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