Cos'è la finanza di progetto immobiliare?

La finanza di progetto è il finanziamento a lungo termine di un investimento di capitale indipendente, che sono progetti con flussi di cassa Rendiconto finanziario Il rendiconto finanziario (noto anche come rendiconto finanziario) è uno dei tre rendiconti finanziari chiave che riportano le disponibilità liquide e le attività Attività materiali Le attività materiali sono attività con una forma fisica e che detengono un valore. Gli esempi includono proprietà, pianta, e attrezzature. I beni materiali sono quelli che possono essere identificati distintamente. La finanza di progetto immobiliare è un classico esempio. Altri esempi di project finance includono l'estrazione mineraria, olio e gas, e edifici e costruzioni.

I flussi di cassa del finanziamento di progetti immobiliari dovrebbero essere sufficienti per coprire le spese operative e per finanziare i requisiti di rimborso del finanziamento. Tipicamente, il finanziamento è composto da debitoSenior e Subordinated Debt Per comprendere il debito senior e subordinato, dobbiamo prima rivedere lo stack di capitale. Lo stack di capitale classifica la priorità delle diverse fonti di finanziamento. Il debito senior e subordinato si riferisce al loro rango nello stack di capitale di una società. In caso di liquidazione, il debito senior viene pagato per primo e l'equità è abbinata alla durata della vita del bene.

Finanza di progetto immobiliare vs finanza aziendale

Quando una societàCorporazioneUna società è un'entità giuridica creata da persone fisiche, azionisti, o azionisti, con lo scopo di operare a scopo di lucro. Le società possono stipulare contratti, citare in giudizio ed essere citato in giudizio, beni propri, rimettere le tasse federali e statali, e prendere in prestito denaro da istituzioni finanziarie. assume un nuovo investimento, può utilizzare i flussi di cassa di altre attività operative per finanziare il nuovo progetto. Può anche utilizzare la sua solvibilità generale per prendere in prestito denaro e finanziare il progetto. La società potrebbe anche emettere azioni con un orizzonte temporale indefinito. Nella finanza di progetto immobiliare, il capitale utilizzato per finanziare il progetto viene solitamente rimborsato alla fine di un orizzonte temporale specifico.

Stack di capitale nella finanza di progetto immobiliare

Quando si tratta di finanziare progetti immobiliari, lo stack di capitale include diverse considerazioni, come segue:

• Attinge prestiti di costruzione per il finanziamento
• Sicurezza e priorità per i vari istituti di credito nello stack di capitale
• Termine che corrisponde al tempo necessario per sviluppare e vendere il progetto
• Trade-off tra tasso fisso e tasso variabile
• Prezzi intorno all'equità

Lo stack di capitale, che consiste in tutte le diverse tipologie di finanziamento utilizzabili, tipicamente comprende quanto segue:

• Debito senior
• Debito subordinato
• Equità

Il debito senior è il capitale più garantito, mentre l'equità è il più rischioso dei tre.

Termini e definizioni del settore della finanza di progetto immobiliare

Per costruire un modello finanziario, dobbiamo comprendere i termini e le definizioni importanti frequentemente utilizzati nella finanza di progetti immobiliari:

• Prestito a valore (LTV) :L'importo del debito che finanzia un prestatore fornirà come percentuale del valore di mercato del bene immobile.

• Prestito a costo (LTC) :L'importo del debito che finanzia un prestatore fornirà come percentuale del costo di uno sviluppo.

• Risultato operativo netto (NOI) :Reddito lordo da locazione meno spese operative (tasse di proprietà, assicurazione, Manutenzione, eccetera.).

• Tasso massimo :NOI diviso per il valore dell'immobile, espresso in percentuale.

• Periodo di ammortamento :il numero di periodi (mesi o anni) necessari per il rimborso del capitale di un prestito.

• Termine :il periodo di tempo per il quale viene concordato il tasso di interesse su un mutuo ipotecario.

• Socio accomandatario (GP) :Titolare di una società di persone a responsabilità illimitata – di solito un manager che partecipa attivamente alle operazioni.

• Socio accomandante (LP) :Un investitore passivo che ha capacità limitate, in base alla somma che hanno investito nel progetto.

• Prestito fondiario :Finanziamento utilizzato per acquisire un terreno senza NOI. Il valore a lungo termine sarà molto inferiore a quello di un immobile a reddito.

• Rapporto di superficie (FSR) :Utilizzato per determinare le dimensioni di un edificio e controllare la densità di sviluppo su un appezzamento di terreno.

• Area edificabile lorda (GBA) :La somma di tutti gli spazi dell'edificio da parete a parete.

• Superficie lorda affittabile (GLA) :La somma di tutto lo spazio vivibile chiuso.

• Area lorda del sito :Le misure bidimensionali di un sito, in base alle sue linee di proprietà .

• Detrazioni :Una parte dell'area lorda del sito su cui non è possibile edificare, quali aree di pubblico accesso, strade, corsie, eccetera.

• Area del sito web :La superficie lorda del sito, meno eventuali detrazioni.

• GBA massimo :La superficie lorda edificabile, calcolato in base al FSR.

• Costruzione GBA :La superficie lorda edificabile, sulla base dei piani di costruzione.

• Area vendibile :L'area edificabile lorda basata sulla costruzione, meno tutti gli spazi comuni o altre aree non vendibili.

Finanza di progetto immobiliare - Cronologia di sviluppo

Comprendere il processo di sviluppo e la sequenza temporale ci aiuta a ottenere una mappa chiara durante la creazione di un modello di finanziamento di progetti immobiliari. Ci sono diverse fasi in un progetto di sviluppo immobiliare:

Diversi tipi di finanziamento vengono utilizzati in ogni fase del ciclo di vita del finanziamento di progetti immobiliari. Per esempio, una società può utilizzare il capitale per finanziare l'approvvigionamento di accordi. Questo perché c'è un alto rischio nelle prime fasi di un progetto e, perciò, può essere difficile ottenere prestiti bancari. Nelle fasi successive, come il rezoning e il pre-sviluppo, i progetti sono solitamente finanziati sia con prestiti che con capitale proprio.

Finanza di progetto immobiliare - Modello finanziario e valutazione

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Altre risorse

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