Dovresti rifinanziare il tuo mutuo mentre i tassi sono bassi?

L'industria dei mutui (e dei tassi di interesse) ha una relazione alquanto complicata con il resto dell'economia complessiva. Parlando in generale, quando l'economia va molto bene, la Federal Reserve inizierà ad alzare i tassi di interesse. Questo può aiutare a cercare di scongiurare l'inflazione che non è eccezionale per l'economia. Al contrario, quando le condizioni economiche complessive sono povere, la Federal Reserve abbasserà i tassi di interesse, nel tentativo di stimolare la crescita economica. Poiché i tassi di interesse sulla maggior parte dei prodotti ipotecari sono (direttamente o indirettamente) legati al tasso di interesse complessivo della Federal Reserve, queste azioni hanno un impatto piuttosto significativo sui tassi di interesse dei mutui.

I tassi ipotecari possono variare giornalmente o anche ogni ora, quindi è bene avere un'idea di base di cosa vuoi fare e cosa potrebbe farti desiderare di rifinanziare. Con tassi ipotecari ai minimi storici, diamo un'occhiata a cosa significa e se dovresti rifinanziare mentre i tassi sono bassi.

I tassi dei mutui sono ai minimi storici

Il mercato dei mutui è un mercato abbastanza complicato con diversi tipi di mutui disponibili. Quindi, quando senti che i tassi ipotecari sono ai "minimi storici", è importante capire di che tipo di mutuo si parla. Generalmente, il mutuo fisso trentennale è il prodotto di prestito che viene considerato il mutuo “standard”. Quindi, se senti parlare di tassi "in calo", di solito si sente parlare del fisso di 30 anni. È vero che di solito (ma non sempre!) le tariffe per i diversi tipi di prodotti salgono e scendono insieme.

(GUARDA ANCHE: Che cos'è un tasso di interesse "buono"? )

Non era raro negli anni '70 o '80 vedere tassi ipotecari con tassi di interesse a due cifre. Da quel tempo, i tassi di interesse sono generalmente scesi costantemente, a un minimo intorno al 3,5% nel 2012. I tassi ipotecari hanno oscillato nell'intervallo del 3-4% per i prossimi anni prima di salire a circa il 4,5% nel 2018 e nel 2019.

La recente pandemia di coronavirus ha colpito il mercato immobiliare e ha fatto scendere i tassi sui mutui fissi a 30 anni al di sotto del 3,5%, circa il più basso che questi tassi siano mai stati.

Conviene rifinanziare con un mutuo di 30 anni?

Come il nome suggerisce, un mutuo fisso di 30 anni bloccherà il tuo tasso di interesse per la durata del tuo prestito. Avrai 360 pagamenti mensili, tutti della stessa quantità. L'importo esatto da pagare dipenderà dall'importo del prestito, la durata e il tasso di interesse. Puoi utilizzare il nostro calcolatore di rimborso del prestito per scoprire l'importo esatto della tua rata mensile. Tieni presente che l'importo del pagamento mensile non includerà le tasse di proprietà o l'assicurazione sulla casa. Il tuo prestatore potrebbe richiedere la creazione di un conto di deposito a garanzia, oppure dovrai assicurarti di prevedere un budget per tali spese oltre alla rata mensile del mutuo.

Il mutuo fisso di 30 anni ti darà di solito la rata mensile più bassa. Infatti, anche se attualmente hai un mutuo fisso di 30 anni, probabilmente risparmierai sul tuo pagamento mensile rifinanziando ora. Ciò è dovuto a 2 motivi:i tassi sono probabilmente inferiori rispetto a quando hai ottenuto il mutuo per la prima volta e perché hai pagato il saldo del mutuo, quindi l'importo che stai rifinanziando è inferiore.

Conviene rifinanziare con un mutuo di 15 o 20 anni?

Un'altra opzione da considerare durante il rifinanziamento è rifinanziare con un mutuo di 15 o 20 anni. Un mutuo con una durata più breve (come 15 o 20 anni) di solito avrà un tasso di interesse inferiore rispetto al mutuo fisso di 30 anni. Però, perché il termine più breve significa che ci sono meno pagamenti, il tuo pagamento potrebbe ancora aumentare.

Se hai un mutuo di 30 anni, probabilmente (ma non sempre) scoprirai che i pagamenti mensili su un mutuo di 15 o 20 anni saranno più alti. La buona notizia è che il tuo mutuo verrà estinto 10 o 15 anni prima! Nel complesso pagherai un po' meno in interessi.

Un esempio di rifinanziamento a un mutuo a breve termine

Per illustrare i tipi di scelte che hai con il rifinanziamento, diamo un'occhiata a un esempio. La nostra fittizia proprietaria di casa ha comprato la sua casa 5 anni fa con un mutuo di 250 dollari, 000, e ha stipulato un mutuo fisso di 30 anni. I suoi pagamenti mensili di capitale e interessi sono stati di $ 1, 267 al mese, e dopo 60 pagamenti, il suo saldo ipotecario è ora di $ 228, 305,36 con 25 anni rimanenti.

Sta cercando di rifinanziare con i bassi tassi di oggi. Diremo che i suoi costi di chiusura renderanno il suo nuovo importo di vincita del prestito $ 230, 000. Sempre utilizzando il nostro calcolatore di rimborso del prestito, ecco alcune opzioni che potrebbe prendere in considerazione:

• Un prestito fisso di 30 anni al 3,5% - i pagamenti mensili sarebbero $ 1, 033.
• Un prestito fisso di 20 anni al 3% - i pagamenti mensili sarebbero $ 1, 276.
• Un prestito fisso di 15 anni al 3% - i pagamenti mensili sarebbero $ 1, 588.

Puoi vedere che il rifinanziamento con un altro mutuo di 30 anni farebbe cadere i suoi pagamenti di $ 234 ogni mese. Ciò comporta l'aggiunta di altri 30 anni al tempo totale necessario per il rimborso. Con un prestito di 20 anni, i suoi pagamenti salgono solo di $ 9 al mese, ma si radono 5 anni e decine di migliaia di dollari di interessi nel corso del prestito. Un prestito di 15 anni pagherebbe anche meno interessi, ma al costo di aumentare la rata del mutuo di $ 321 ogni mese.

Certo, ogni situazione è diversa ma, si spera, questo può servire come linea guida per aiutarti a prendere le tue decisioni sul rifinanziamento.

Il caso contro il rifinanziamento

Nonostante i tassi ipotecari siano ai minimi storici, rifinanziamento non è giusto per tutti. Ecco alcuni casi in cui potrebbe non avere senso rifinanziare, anche se i tassi di interesse odierni sono inferiori al tasso del tuo mutuo attuale:

• Non sei sicuro se rimarrai a casa tua a lungo termine. Il rifinanziamento comporta alcuni costi iniziali, e se non starai a casa tua abbastanza a lungo per ripagarli, potrebbe non avere senso
• Il tuo punteggio di credito o la tua situazione finanziaria hanno subito un recente colpo
• Vuoi approfittare di parte del capitale della tua casa con una linea di credito di equità domestica.
• Non hai abbastanza soldi per pagare la chiusura anticipata e altri costi associati a un rifinanziamento. Se questo è il caso, vedere se potrebbe avere senso inserire tali costi nel nuovo prestito.

Per ulteriori informazioni sui pro e i contro del rifinanziamento, controlla la nostra lista di 8 consigli di rifinanziamento