Di quanto anticipo hai veramente bisogno?

È il più antico consiglio di finanza personale nel libro:non comprare qualcosa se non te lo puoi permettere. Quella saggezza è tanto utile oggi quanto lo era prima che il primo dollaro fosse mai coniato.

Ma quando si tratta di mercato immobiliare, la nozione di ciò che è "conveniente" varia a seconda di chi parli. Alcune persone ti diranno di non iniziare nemmeno il processo di ricerca della casa finché non avrai risparmiato almeno il 20% per un acconto. Alcuni dicono di mettere giù il meno possibile in modo da poter iniziare a guadagnare azioni il prima possibile.

La verità, come sempre, è da qualche parte nel mezzo.

Quanto dovresti abbassare per un mutuo dipende interamente dalla tua situazione personale. È quasi sempre meglio mettere giù il più possibile, ma tale importo può variare notevolmente da persona a persona. Per alcuni, un 20% completo semplicemente non è nelle carte - e nemmeno sta aspettando abbastanza a lungo per salvarlo.

Se sei confuso su quale direzione prendere, sei capitato nel posto giusto. Continua a leggere per tutto ciò che devi sapere sulla scelta della giusta dimensione dell'anticipo.

Perché un acconto del 20% è una buona idea

I finanziatori non richiedono un acconto del 20%, ma ne preferiscono sicuramente uno. Più un mutuatario può mettere giù, più stabili guardano agli occhi della banca. Metterne più giù può avere i suoi vantaggi, ma il 20% è lo standard del settore.

Un acconto elevato si tradurrà in una rata mensile inferiore per due motivi:il saldo del mutuo sarà inferiore, e il creditore non ti addebiterà l'assicurazione ipotecaria privata (PMI).

Il PMI è un tipo di assicurazione che il prestatore acquista nel caso in cui smetti di effettuare pagamenti e non corrisponda al prestito. I mutuatari che mettono meno del 20% hanno una probabilità statisticamente più alta di insolvenza, quindi PMI protegge loro e il loro investimento.

Il PMI può costare fino allo 0,3% del prestito o fino all'1%. Tale percentuale è calcolata su base annua, pagato mensilmente o in un'unica soluzione ogni anno. Con 200 dollari, 000 mutuo, Il PMI può variare tra $ 50 e $ 166,67 al mese.

Ecco la buona notizia:PMI non dura per sempre. Alcuni prestiti sono strutturati in modo che il PMI cada automaticamente una volta che hai il 22% di capitale nella casa. Puoi anche rifinanziare una volta raggiunto il 20% di capitale per rimuovere il PMI. Di solito puoi accelerare questo processo aumentando il valore della casa con alcuni piccoli ritocchi, come aggiungere nel paesaggio o ridipingere l'esterno.

I finanziatori premiano anche gli acconti più grandi con tassi di interesse più bassi. Come regola generale, più metti giù, meno pagherai in interessi.

Mindy Jensen, Community Manager presso BiggerPockets e autore di "Come vendere la tua casa, ” ha detto che poche persone sono consapevoli di uno dei maggiori vantaggi di grandi acconti:è più probabile che il venditore accetti la tua offerta.

Se una casa ha più offerte concorrenti, il venditore vuole scegliere quello che ha le maggiori possibilità di essere approvato dalla banca. Un'offerta che finisce per fallire è una grande seccatura per un venditore, specialmente se vuole uscire di casa rapidamente.

Un piccolo acconto ha maggiori possibilità di essere negato rispetto a un tradizionale acconto del 20%. In una città dove le case vanno come il pane, quello può essere un vero problema.

Per dirla semplicemente, i mutuatari che hanno un punteggio di credito non perfetto o un reddito inferiore possono migliorare le loro possibilità di ottenere la casa dei loro sogni mettendo giù il 20% o più.

“Un acconto più alto significa che hai più da perdere, "Jensen ha detto, “quindi con incerto credito, un acconto maggiore può fare la differenza tra un sì e un no”.

Quando scegliere un acconto più piccolo

Per molte persone, mettere giù il 20% significa consumare di più, se non tutti i loro risparmi. Questo può diventare rapidamente un problema se la tua nuova casa ha bisogno di lavori di ristrutturazione che non hai i soldi per coprire. Nessuno dovrebbe dover scegliere tra un bagno funzionante e pagamenti puntuali del mutuo.

Shannyn Allan di The Wonder Lustre si è assicurata di avere un solido fondo di emergenza prima di acquistare la sua casa.

“Tutti dovrebbero bilanciare quell'ingente acconto con poche migliaia di dollari di spese per le cose che inevitabilmente si rompono o sono state perse durante l'ispezione, " lei disse.

Un'altra volta in cui va bene mettere meno del 20% è se vivi in ​​un mercato caldo, come San Francisco o Austin. In zone come questa, aspettare troppo a lungo farà sì che il tuo eventuale prezzo di acquisto sia molto più alto.

"Aspettare di risparmiare abbastanza da evitare PMI potrebbe costarti migliaia di dollari quando vai a fare l'acquisto iniziale, "Ha detto Jensen.

Se vivi in ​​un mercato caldo, può anche volerci molto tempo per risparmiare fino al 20%. Per esempio, il valore medio della casa dove vivo a Denver è di quasi $ 500, 000 - quindi il 20% di questo sarebbe $ 100, 000. Al mio attuale tasso di risparmio, mi ci vorrebbero 4,6 anni per arrivare a $ 100, 000. Se metto il 5% in meno, avrei solo bisogno di $ 25, 000, che richiederebbero 14 mesi per risparmiare.

Per molti millennial, abbattere il 20% è quasi impossibile grazie a stipendi stagnanti, pagamenti del prestito studentesco e prezzi elevati delle case. Possono volerci fino alla metà dei 30 anni per risparmiare il 20%, tempo che potrebbero dedicare a guadagnare azioni nella propria casa. Con l'affitto alle stelle in tutto il paese, molti giovani non sopportano di aspettare ancora.

Opzioni di acconto

Fortunatamente, coloro che possono permettersi solo un piccolo acconto hanno una serie di opzioni di mutuo. Ecco alcuni dei più comuni:

Fannie Mae e Freddie Mac I mutui garantiti da Fannie Mae e Freddie Mac possono richiedere un calo fino al 3%, e ci sono poche barriere per ottenerne uno. Almeno uno degli acquirenti deve essere il primo proprietario di una casa, deve essere una casa unifamiliare, l'acquirente deve viverci a tempo pieno e il mutuo deve avere un tasso di interesse fisso.

Puoi chiedere al tuo prestatore di richiedere un mutuo approvato da Fannie Mae o Freddie Mac.

Autorità federale per l'edilizia abitativa

Molti considerano un prestito FHA il tipo di mutuo più semplice da richiedere, a causa dei bassi requisiti di punteggio di credito. Orientato agli acquirenti a basso reddito, coloro che scelgono un prestito FHA possono abbassare fino al 3,5%, purché abbiano un punteggio di credito di 580 o superiore. Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, dovrai mettere giù il 10%.

Però, I prestiti FHA sono dotati di un premio annuale di assicurazione ipotecaria (MIP) attaccato al pagamento mensile, simile a PMI. Il MIP costa tra lo 0,45% e l'1,05%, a seconda dell'importo totale del mutuo, l'importo dell'acconto e la durata del prestito. Il MIP non cade automaticamente, quindi i mutuatari devono rifinanziare se lo vogliono rimosso.

Affari dei veterani

Se sei un veterano o un membro del servizio attuale, potresti beneficiare di un prestito VA con lo 0% in meno. Puoi anche ottenere i costi di chiusura e altre spese per l'acquisto della casa finanziati con il tuo prestito. A differenza di FHA o altri prestiti, I prestiti VA non addebitano commissioni PMI o MIP.