"Quanta casa posso permettermi?"

"Quanta casa posso permettermi?" Rispondere correttamente a questa domanda è una delle chiavi per costruire un felice, vita ricca. Sfortunatamente, c'è una vasta industria immobiliare negli Stati Uniti che è orientata a fornire il sbagliato Rispondere.

Vedi, l'alloggio è di gran lunga la spesa maggiore nei bilanci della maggior parte delle persone. Secondo il Consumer Expenditure Survey 2016 del governo degli Stati Uniti, la famiglia americana media spende ogni mese 1573,83 dollari per l'alloggio e le relative spese. È più di quanto spendono in cibo, capi di abbigliamento, assistenza sanitaria, e divertimento messi insieme!

Troppe persone che lottano per sbarcare il lunario concentrano la loro attenzione sulla messa a punto del proprio budget. Cercano di risparmiare un sacco di soldi ritagliando coupon, coltivare il proprio cibo, e/o realizzare i propri vestiti. Anche se non c'è niente di sbagliato nelle abitudini frugali, applaudo la parsimonia quotidiana! — tutte queste azioni combinato non avrà (e non può) avere lo stesso impatto sul tuo budget di mantenere i tuoi pagamenti per l'alloggio a prezzi accessibili.

Parte del problema è quello che io chiamo il complesso industriale immobiliare, ogni pezzo del quale ha un interesse acquisito nel convincere i consumatori che più grandi, le case più costose sono migliori. Agenti immobiliari, mediatori di mutui, spettacoli di spesa a domicilio, e le riviste patinate incoraggiano tutte le persone a comprare al limite massimo del loro budget. Ma acquistare al limite massimo del budget per l'alloggio è pericoloso.

L'acquisto di una casa è una decisione enorme, finanziariamente e non. Se hai intenzione di acquistare un posto, è importante sapere quanta casa puoi davvero permetterti.

Rapporto debito/reddito

Gli economisti hanno utilizzato decenni di statistiche finanziarie per creare modelli informatici per prevedere quanto le persone possono permettersi di spendere per l'alloggio e il debito. Le banche usano questi modelli per capire quanto essi pensi di poterti permettere di spendere per l'alloggio.

Tradizionalmente, i finanziatori usano quello che viene chiamato rapporto debito/reddito (o rapporto DTI) - una misura di quanto del tuo reddito va a debito ogni mese - per stimare quanto puoi permetterti di pagare una casa senza il rischio di insolvenza. Potrebbe sembrare complicato, ma non lo è.

Per trovare questo rapporto, dividere i pagamenti mensili del debito per il reddito lordo (al lordo delle imposte). Così, Per esempio, se paghi $ 400 di debito ogni mese e hai un reddito di $ 4000, allora il tuo rapporto DTI è del 10%. Se paghi $ 800 di debito su un reddito di $ 4000, il tuo rapporto DTI è del 20%. Più basso è il rapporto debito/reddito, meglio è.

Le banche e i mediatori di mutui guardano a due numeri quando decidono quanto prestare:

• Il rapporto DTI front-end (a volte chiamato rapporto spesa immobiliare), che include solo le spese di alloggio:principio del mutuo, interesse, le tasse, e assicurazione.
• Il rapporto DTI back-end (noto anche come rapporto spese totali), che includono tutto quanto sopra più altri pagamenti del debito come prestiti auto, prestiti studenteschi, e carte di credito.

La cosa fondamentale da capire sui rapporti debito/reddito è che vengono utilizzati per stimare il prestatore rischio, non tuo. Questo è, la tua società di mutui li usa per verificare se pensano che sarai in grado di effettuare i pagamenti, non se puoi comodamente effettuare i pagamenti.

Se vuoi spazio nel tuo budget per il divertimento, dovresti optare per un rapporto debito/reddito inferiore rispetto a quello che il tuo agente immobiliare e broker ipotecario dicono di poter utilizzare.

Quanta casa puoi permetterti?

Durante gli anni '70 (prima che il debito delle carte di credito fosse comune), DTI non era diviso tra front-end e back-end. C'era un solo rapporto, ed era il 25%. Se il tuo mutuo, le tasse, e i costi assicurativi erano inferiori al 25% del tuo reddito, la gente pensava che tu potessi effettuare il pagamento.

Questa è ancora un'ottima regola empirica:spendere non più del 25% del budget per l'alloggio. (Infatti, questo è il numero che il guru del denaro Dave Ramsey sostiene.)

Detto ciò, le linee guida del rapporto debito/reddito si sono allentate nel corso degli anni.

• Quando io e la mia ex moglie abbiamo comprato la nostra prima casa nel 1993, il nostro broker ipotecario ci ha detto che il nostro rapporto DTI front-end doveva essere del 28% o inferiore, il che significa che non potevamo pagare più del 28% del nostro reddito lordo per l'alloggio. Il rapporto DTI di back-end è stato limitato al 36%, il che significava che le nostre spese per la casa e altri pagamenti del debito combinati non potevano essere più del 36% del nostro reddito.
• Quando io e la mia ex moglie abbiamo comprato una nuova casa nel 2004, i rapporti DTI accettati erano cresciuti del 5%. “Quella cifra del 28% è superata, " ci è stato detto. "La maggior parte delle persone può arrivare fino al 33%." Il rapporto di back-end era stato portato al 38%.
• Secondo il sito web di Fannie Mae, nel 2018 i rapporti DTI massimi di back-end sono fino al 45% (e talvolta anche 50% ). Questi numeri sono folli. Nessuno dovrebbe spendere metà del proprio reddito lordo in debiti, nemmeno in debiti ipotecari! Questa è una ricetta per il disastro finanziario.

Ecco una piccola tabella che ho creato per mostrare che tipo di pagamento dell'alloggio avresti considerato in base al tuo reddito ante imposte (la colonna di sinistra) e vari rapporti debito/reddito (la riga di intestazione):

Un aumento del 5% del rapporto debito/reddito potrebbe non sembrare un grosso problema. Ma quando parli di un pagamento della casa, è enorme.

Nel 2016, la famiglia americana media ha guadagnato $ 74, 664 al lordo delle imposte. Usando questo, una variazione del 5% sarebbe $ 3733,20 all'anno o $ 311,10 al mese. Molte persone hanno perso la casa durante la crisi immobiliare perché hanno accettato pagamenti del mutuo che erano solo 300 dollari in più di quanto potevano permettersi ogni mese.

Esempi di vita reale

Quando io e la mia ex moglie ci siamo trasferiti nel 2004, i nostri pagamenti per l'alloggio sono passati da circa $ 1200 al mese a circa $ 1600 al mese. Questa differenza di $ 400 al mese è stata sufficiente per farmi prendere dal panico per i soldi.

Allo stesso modo, mio fratello più giovane ha commesso l'errore di credere alle banche quando gli hanno detto che poteva permettersi una grossa rendita per la casa. Potrebbe in un primo momento. Ma quando la crisi finanziaria ha colpito nel 2008 e nel 2009, era fregato. Perché aveva comprato al limite massimo del suo budget, quando il suo reddito vacillava, così ha fatto la sua capacità di pagare il suo mutuo. Ha perso la sua casa per pignoramento.

Per la maggior parte, le banche sono felici di prestarti tutti i soldi che vuoi. (Entro limiti ragionevoli, Certo, e se il tuo credito è buono.) Non ti impediranno di contrarre altri debiti se i loro modelli informatici dicono che te lo puoi permettere. Tocca a tu esercitare cautela.

In Il proprietario di casa milionario automatico , David Bach scrive [il corsivo è mio]:

In genere dovresti presumere che l'importo che la banca o la società di mutui ti presterà sia superiore a quello che dovresti prendere in prestito …Non scherzare con questo. Fai i conti. Sii realistico riguardo alla tua situazione. Non fingere di essere più in forma di quello che sei.

Ricordare: Nessuno si preoccupa più dei tuoi soldi di te. Il tuo agente immobiliare, mediatore di mutui, e la banca hanno tutte un interesse acquisito nell'incoraggiarti a comprare più casa possibile:il loro reddito dipende da questo. Ascolta quello che hanno da dire, ma prendi la tua decisione in base a ciò che è meglio per tu .

Giocare a casa

Se pensi di essere pronto per comprare una casa, ci vogliono alcuni mesi per fare un giro di prova. In Il libro dei soldi per i giovani, Favoloso, e rotto , Suze Orman dice che dovresti "giocare a casa prima di comprare una casa". Mi piace questa idea. Ecco come funziona:

1. Scopri quanto pensi di poterti permettere di pagare una casa ogni mese, compreso mutuo e manutenzioni. Usiamo $ 1750 come esempio.
2. Sottrai l'importo che stai attualmente pagando per l'alloggio. Se il tuo affitto (o mutuo attuale) è di $ 1000 al mese, lo sottrarresti dai nostri ipotetici $ 1750 per ottenere $ 750 al mese.
3. Apri un nuovo, conto di risparmio separato. Il primo giorno di ciascuno dei prossimi sei mesi , metti $750 in questo conto.

Questo esercizio ti permette di sperimentare cosa vuol dire fare un pagamento per l'alloggio più alto. Se non riesci a far funzionare questi numeri, Orman dice che devi aspettare:

Se perdi un pagamento, o se sei costantemente in ritardo nell'effettuare i pagamenti, non sei pronto per comprare una casa. Se puoi gestire i pagamenti extra, allora hai il pollice in su per iniziare a cercare una casa da acquistare.

Parlando in generale, una volta che hai risparmiato il 20% per un acconto e puoi permetterti le rate mensili del mutuo, sei pronto per iniziare a cercare una casa. Sì, tu Potere comprare una casa con un acconto più piccolo — ho comprato il mio primo posto con un acconto del 2%! - ma alla lunga ti costerà. Dovrai portare con te un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), pagherai di più in interessi, e potresti metterti in una posizione in cui non puoi permetterti di mantenere la tua casa.

La linea di fondo

Agli acquirenti di case viene spesso detto di "comprare tutta la casa che puoi permetterti". Ma il problema con questo consiglio è che ti lascia senza un buffer. E se perdi il lavoro? E se fossi costretto a vendere la tua casa dopo che i prezzi delle case sono scesi?

Invece di comprare tutta la casa che puoi permetterti, compra solo tanto casa quanto te bisogno . Pensa ai rapporti debito/reddito convenzionali come a dei massimali, non obiettivi.

Datti un margine di errore. Invece di basare il budget per l'acquisto della casa su un rapporto DTI front-end del 36%, considera di abbassarlo al 28%. O, meglio ancora, 25% (proprio come ai vecchi tempi!).

Se hai un reddito familiare medio negli Stati Uniti di circa $ 75, 000, un rapporto DTI del 36% ti porterebbe a un budget di $ 2250 al mese per l'alloggio (supponendo che tu non abbia altri debiti). Se dovessi scegliere un rapporto DTI del 25% più conservativo, quel budget sarebbe di $ 1563 al mese. Questo è un risparmio di $ 687 al mese, oltre $ 8000 all'anno! Pensa:cosa potresti fare con un pezzo di cambiamento del genere?

Un altro modo per creare un buffer è basare il budget sulla retribuzione netta (da portare a casa) anziché sulla retribuzione lorda. O, se hai una relazione in cui entrambi i partner lavorano, eseguire i numeri solo per uno dei due redditi.

No, non potrai permetterti un grosso mutuo se fai quello che ti consiglio. Ma sai cosa? Non ti sentirai schiacciato dalle rate del mutuo. E sarai a tanto meno rischi la prossima volta che il mercato immobiliare imploderà. Meglio di tutto, puoi arare tutti i soldi che hai risparmiato sull'alloggio in un edificio una gigantesca palla di neve di ricchezza!

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