Guida per principianti al metodo BRRRR

Il settore immobiliare è un modo popolare per investire i tuoi soldi al di fuori del mercato azionario.

Ma investire nel settore immobiliare può essere costoso, soprattutto per chi investe per la prima volta.

Negli ultimi anni, la strategia BRRRR ha guadagnato popolarità per una buona ragione.

Può essere un ottimo modo per i principianti di costruire un portafoglio immobiliare.

In questo post, ti illustrerò il metodo BRRRR e come utilizzarlo per creare un reddito passivo.

Ti mostrerò anche gli aspetti negativi che devi considerare e le alternative che potrebbero avere un senso finanziario migliore per te.

Guida per principianti al metodo BRRRR di investimento immobiliare

Che cos'è il metodo BRRRR?

Il metodo BRRRR è l'acronimo di una strategia di investimento immobiliare:Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat.

Ha guadagnato popolarità dopo essere stato discusso nel podcast Bigger Pockets.

Ora molti investitori immobiliari per la prima volta utilizzano questo piano per iniziare a costruire il proprio portafoglio immobiliare.

Come funziona la strategia BRRRR

Il metodo BRRRR è semplice e, affinché funzioni, devi seguirlo nell'ordine in cui è stato progettato.

In questo modo aumenterai le probabilità di successo.

Ecco un'analisi di ciascuno dei passaggi.

Acquista

L'acquisto di una proprietà sembra abbastanza semplice, ma non puoi acquistare una proprietà qualsiasi.

Stai cercando un immobile in difficoltà che necessita di molte riparazioni.

A causa della necessità di una riparazione, desideri acquistarlo a un prezzo inferiore al suo prezzo di mercato.

Questo ti lascia molto spazio per aumentare il valore della proprietà quando la aggiorni.

Ti guiderò meglio nell'esempio seguente.

La parte più importante di questo passaggio è assicurarsi che le fondamenta della proprietà in difficoltà siano in buone condizioni.

Sebbene sia costoso abbattere muri, isolare e aggiungere nuovi impianti idraulici o elettricità, questi prezzi saranno molto inferiori rispetto alla riparazione delle fondamenta o del tetto.

Riparazione (riabilitazione o ristrutturazione)

Una volta acquistata una proprietà, è necessario aggiornarla.

A seconda delle condizioni della casa, ciò potrebbe includere piccole riparazioni o un lavoro completo.

Alcuni investitori sono più interessati alle ristrutturazioni totali per ottenere il massimo profitto, poiché queste case tendono a vendere molto meno del valore di mercato, lasciando molto margine di profitto.

La parte più importante di questo passaggio è ricordare che stai affittando la casa e non ci vivi.

Di conseguenza, non hai bisogno che tutto sia perfetto e non hai bisogno che le finiture siano di fascia alta.

Devi farlo sembrare bello ed essere pronto per gli inquilini.

Secondo Antonio DeRosa, un agente immobiliare in Pennsylvania, “la maggior parte degli investitori con cui lavoro usa lo stesso colore di vernice, tipi di pavimenti, armadi, ecc., in tutte le loro riabilitazione. Spesso acquistano all'ingrosso e hanno a disposizione il materiale prima di acquistare una casa”.

Questo è un ottimo modo per mantenere i costi di materiale e manodopera il più bassi possibile.

Antonio mette inoltre in guardia gli investitori dall'acquisto di proprietà in difficoltà che necessitano di importanti lavori di riparazione.

“Inoltre non comprerei una casa con riparazioni importanti necessarie come problemi alle fondamenta o problemi con l'acqua. Questi problemi sono costosi e difficili da risolvere. Rimarrei con le case che hanno principalmente bisogno di vernice e pavimenti".

Affitto

Quando la proprietà è pronta per l'affitto, è necessario determinare l'affitto mensile da addebitare e trovare inquilini di qualità.

È essenziale ottenere l'affitto giusto in quanto ciò determina il tuo reddito mensile da locazione in corso e il passaggio successivo, il rifinanziamento.

Più significativo è il divario tra le spese e le entrate, più entrate passive guadagnerai.

Per questo motivo, devi considerare l'affitto medio nella tua zona prima di acquistare una proprietà in affitto.

Se scricchioli i numeri per vedere quale sarà la rata mensile del mutuo rispetto al tuo reddito da locazione, puoi vedere se la casa sarà positiva o meno.

Per quanto riguarda gli inquilini, assicurati di non accettare solo la prima persona.

Assicurati che compilino una domanda ed eseguano un controllo in background.

Inoltre, controlla i riferimenti.

È un sacco di lavoro, ma avere inquilini di qualità significa che vieni pagato in tempo e probabilmente avrai anche meno problemi.

Naturalmente, potresti scegliere di assumere una società di gestione della proprietà per gestire questa parte per te, ma rinuncerai a una parte dell'affitto mensile come spesa.

Questo costo ha vantaggi fiscali in quanto li deduci dal tuo reddito.

Rifinanzia

Dopo aver riabilitato la casa, il valore aumenterà automaticamente di valore.

Ma vuoi anche ripagare un po' il mutuo utilizzando il reddito da locazione.

Questo creerà ulteriore capitale che puoi utilizzare per la tua prossima proprietà di riparazione superiore.

Si noti inoltre che molti mutui hanno un periodo di stagionatura obbligatorio lungo un anno, il che significa che è necessario attendere un certo periodo di tempo prima che la banca accetti una nuova valutazione.

Quando rifinanziare, lo farai al nuovo valore più alto della casa.

Prenderai l'importo necessario per estinguere il mutuo originale e il resto del denaro verrà utilizzato per acquistare la tua prossima proprietà.

Ripeti

Questo passaggio finale è semplice come sembra.

Il denaro che ti è rimasto dal rifinanziamento e dal pagamento del primo mutuo viene ora utilizzato per il tuo prossimo acquisto di proprietà.

Una volta assicurata una nuova proprietà, riabiliti, affitti e rifinanzia di nuovo.

A questo punto puoi scegliere di ripetere nuovamente il processo o semplicemente di interrompere.

Sta a te decidere quanto vuoi che diventi grande la tua attività immobiliare.

Processo BRRR in azione

Esaminiamo un esempio che mostra come funziona il metodo BRRRR nella vita reale.

Nota che sto mantenendo questo esempio di base in modo che tu possa seguirlo più facilmente.

Jane trova una proprietà in difficoltà con un prezzo di vendita di $ 175.000.

Guardando gli affitti mensili nella sua zona, vede case simili che affittano per $ 1.500 al mese.

Acquista questa casa per $ 175.000 e versa un acconto iniziale del 15% utilizzando un mutuo a tasso fisso di 30 anni con un interesse del 4%.

Il suo pagamento mensile è di $ 710 al mese.

Mette $ 15.000 nella casa per prepararla per l'affitto.

Il processo di riabilitazione dura 3 mesi e dopo un anno decide di rifinanziare.

Il nuovo valore stimato della casa è di $ 225.000 e lei preleva l'80% del capitale, ovvero $ 180.000.

Il suo debito residuo originario è di $ 146.130 come risultato di pagamenti mensili per un anno, quindi paga con i $ 180.000 del rifinanziamento in contanti.

Usa il capitale di investimento rimanente di $ 33.870 per acquistare la sua prossima proprietà.

Come finanziare le proprietà BRRR

La parte più difficile dell'investimento BRRRR per molti investitori è il finanziamento della proprietà.

Ciò è dovuto alle varie regole.

Molti istituti di credito offrono solo un rapporto prestito/valore del 70%, il che significa che avrai bisogno di una notevole quantità di denaro.

La buona notizia è che ci sono alcune opzioni tra cui scegliere.

Contanti

Questa è l'opzione più semplice in quanto non devi preoccuparti di trattare con una banca.

Il problema è che la maggior parte degli investitori per la prima volta non hanno abbastanza soldi propri per pagare una proprietà a titolo definitivo, compresi i costi di chiusura.

Prestiti bancari convenzionali

Questa è un'opzione per coloro che non hanno i soldi per acquistare immobili a titolo definitivo e hanno bisogno di ottenere un mutuo.

Molte banche ti offriranno finanziamenti per la proprietà, anche se la maggior parte richiederà almeno il 20% di sconto poiché non è la tua residenza principale o il prestito dell'occupante del proprietario.

Un altro ostacolo potrebbe essere la valutazione.

Poiché la proprietà necessita di riparazioni, potrebbe non valutare il prezzo di acquisto.

In questo caso o il prezzo deve essere abbassato al valore stimato o è necessario calcolare la differenza in contanti, secondo Joe Gonzalez, Senior Loan Officer presso Cross Country Mortgage.

Prestiti bancari locali

Questa potrebbe essere la tua migliore opzione per alcuni motivi.

In primo luogo, potrebbero offrirti condizioni di prestito migliori non richiedendo così tanti soldi, se hanno un programma di riabilitazione per l'acquisto.

Inoltre, a seconda della banca, potresti essere in grado di diventare un po' creativo.

Ad esempio, alcune banche locali potrebbero richiedere un acconto inferiore, ad esempio il 10%, e consentirti di prendere in prestito fino all'80% del valore di riparazione della casa.

Il vantaggio qui è che puoi ottenere i soldi per i costi di riabilitazione nel mutuo.

Prestatori di denaro duro

Si tratta di servizi di prestito specializzati che funzionano specificamente con gli investitori immobiliari.

Offrono un prestito a brevissimo termine, chiamato prestito con denaro reale, diciamo da tre a sei mesi, a un tasso di interesse molto alto.

Poiché i prestiti sono a breve termine, sono rivolti più agli house flipper rispetto agli investitori a lungo termine.

Prestatori di denaro privati

Ci sono investitori privati ​​che vogliono guadagnare un ritorno sui loro soldi senza il fastidio di trovare proprietà, ristrutturarle e altro ancora.

I prestatori privati ​​mettono semplicemente i soldi per gli investitori e applicano un tasso di interesse.

Solitamente il tasso di interesse è più alto di un mutuo tradizionale, ma comunque competitivo.

Come rifinanziare una proprietà BRRR

Rifinanziare una proprietà in affitto può essere tanto difficile quanto ottenere il finanziamento in primo luogo.

Ad esempio, la maggior parte dei rifinanziamenti prevede un prestito del 70% per il valore limite, il che significa che è necessario accumulare una buona quantità di capitale proprio in casa.

Se la casa ha un valore di $ 150.000 e ne metti $ 20.000, devi accumulare $ 25.000 in più di capitale per qualificarti.

Per questo motivo, il signor Gonzalez afferma che è fondamentale che tu conosca i tuoi numeri e non paghi in eccesso quando acquisti la casa.

Ottenendo un buon prezzo di acquisto e una valutazione favorevole, hai meno capitale da costruire prima di poter rifinanziare.

Pro e contro del metodo BRRR

Ora che sai come utilizzare il metodo BRRRR, è importante esaminare i pro ei contro in modo da poter prendere una decisione migliore sul fatto che abbia o meno senso per te.

Dopotutto, questa strategia di investimento immobiliare sembra ottima sulla carta, ma questo non significa che sia perfetta.

Pro del metodo BRRRR

Ho illustrato alcuni dei vantaggi dell'utilizzo di questo processo per investire nel settore immobiliare.

Ecco alcuni altri motivi per cui potresti prenderlo in considerazione.

#1. Potenziale senza soldi in meno

Una volta acquistata una proprietà, se i numeri funzionano a tuo favore, potresti non dover portare denaro al tavolo per acquistare altre proprietà in affitto.

Il tutto sarà finanziato dal rifinanziamento cash out delle altre quote.

#2. Elevato ritorno sull'investimento

Metti un piccolo acconto e poi guadagni dall'apprezzamento della proprietà e dal reddito mensile dall'affitto, purché abbia un flusso di cassa positivo.

#3. Possibilità di affitti più elevati

Un'unità completamente rinnovata potrebbe avere un prezzo di affitto più elevato rispetto a un'unità simile obsoleta.

Inoltre, se la riabilitazione viene eseguita correttamente, c'è un'alta probabilità che avrai meno chiamate di manutenzione poiché tutto è nuovo.

#4. Più opzioni

Nella remota possibilità che tu acquisti una casa e la riabiliti, ma poi decidi che gestire l'unità non fa per te, hai la possibilità di capovolgere la proprietà e guadagnare un profitto da quando l'hai aggiornata.

Naturalmente, potresti anche mantenere la proprietà e un gestore di proprietà superiore per gestire le operazioni quotidiane.

#5. Scalabile

Dopo aver utilizzato il metodo BRRRR una volta, avrai un'idea migliore di come funziona.

Ciò significa che puoi acquistare più facilmente ulteriori proprietà in affitto, ripararle e iniziare a realizzare un profitto.

E se metti in atto un sistema, come avere un gruppo prestabilito di appaltatori affidabili e utilizzare prodotti simili per aggiornare la casa, puoi eliminare molti possibili grattacapi.

#6. Ottieni un rimborso veloce

Quando acquisti la tua prima proprietà in affitto, devi mettere soldi di tasca tua e pagare la riabilitazione.

Ma una volta affittato, puoi iniziare a ripagarti dell'affitto mensile.

Quindi, quando effettui il rifinanziamento, puoi finire di ripagarti.

#7. Genera reddito passivo da locazione

Puoi utilizzare il reddito che guadagni dall'affitto mensile per pagare un extra sul tuo mutuo, per le spese di soggiorno personali o per investire in più proprietà.

#8. Vantaggi fiscali

La maggior parte delle persone è a conoscenza di alcuni dei vantaggi fiscali dell'investimento immobiliare, ma ci sono molti più vantaggi di quanto si pensi.

Ad esempio, quando effettui un rifinanziamento in contanti, il denaro è esentasse.

Quindi, se abbassi il mutuo e fai un refi, il denaro non viene tassato affatto.

Potresti usare questo denaro come reddito di cui vivere senza dover pagare le tasse.

Contro del metodo BRRRR

Per quanto fantastico possa sembrare il metodo BRRRR, non è la strategia di investimento giusta per tutti gli investitori immobiliari.

Diamo un'occhiata ad alcuni dei motivi per cui potrebbe non essere adatto a te.

#1. Hai bisogno di contanti

Con un normale investimento immobiliare, devi versare il 20% come acconto.

Con una proprietà che intendi riabilitare, hai bisogno sia dell'anticipo che di una discreta quantità di denaro per effettuare le riparazioni.

In molti casi, potrebbero essere più soldi che se avessi appena acquistato un investimento immobiliare pronto per l'affitto fin dall'inizio.

#2. Competizione

Sempre più persone entrano nel settore immobiliare come investimento, quindi c'è molta più concorrenza.

Di conseguenza, può essere difficile trovare immobili da investimento, per non parlare di quelli che si qualificherebbero per BRRR.

Per questo motivo, avere un buon agente immobiliare è la chiave per trovare le proprietà in affitto prima ancora che abbiano la possibilità di entrare sul mercato in modo che altri investitori non possano acquistarle prima.

In effetti, alcuni investitori pensano fuori dagli schemi per cercare di trovare proprietà con flusso di cassa da acquistare, ad esempio dicendo a tutti che sanno che stanno cercando di acquistare proprietà.

Secondo Lori Salmon, agente immobiliare di BHHS Fox &Roach Realtors, "Idealmente se potessi trovare una proprietà prima che arrivi sul mercato, sei in una posizione migliore, ma non è un compito facile.

Se riesci a trovare una proprietà che ha bisogno di un po' di lavoro, un venditore che non vuole il fastidio di mettere in vendita o puoi offrire denaro, hai maggiori possibilità di battere la concorrenza."

#3. Nessun reddito all'inizio

In relazione al punto sopra, poiché non è pronto per il trasloco, non avrai reddito da affitto.

Ciò significa che pagherai tu stesso il mutuo mensile.

E più tempo impiegherai a preparare la proprietà per gli inquilini, più denaro avrai bisogno.

Infine, ricorda che potresti anche non trovare subito un inquilino, il che significa che potresti passare qualche mese in più con zero entrate.

#4. Dispendio di tempo

Indipendentemente dal fatto che effettui le riparazioni da solo o assumi un appaltatore, ci vorrà del tempo per riparare la casa.

Se hai una famiglia o un lavoro a tempo pieno, potrebbe volerci più tempo per preparare la casa per gli affittuari di quanto pensi.

Ad esempio, la gestione degli appaltatori non è un processo semplice.

Devi assicurarti che il lavoro venga svolto bene e che siano nei tempi previsti.

#5. Rischio di valutazione

Un altro problema che potresti incontrare è quando tenti di rifinanziare.

Se la proprietà non valuta quanto avevi pianificato, potresti rimanere bloccato nella fase di rifinanziamento per un periodo di tempo più lungo.

Ciò significa che devi aspettare più a lungo per avere abbastanza contanti da utilizzare per la tua prossima proprietà.

#6. Sottostimare i costi di riparazione

Molti investitori sottovalutano il costo delle riparazioni, il che può creare più problemi alla proprietà di quanto non valga la pena.

Aggiungi a questo e riparazioni impreviste, come trovare una perdita d'acqua dopo aver abbattuto un muro, possono avere un impatto drastico sia sui costi che sui tempi per la riabilitazione.

#7. Costi di finanziamento più elevati

Di solito ottieni i migliori tassi di interesse e condizioni su una residenza principale.

Con un investimento immobiliare, devi affrontare tassi di interesse, commissioni più elevati e un requisito di acconto più elevato.

Alternative alla strategia BRRRR

Cosa succede se si desidera investire nel settore immobiliare ma non si ha il tempo o l'interesse per rifinanziare l'affitto di riabilitazione?

Ecco alcune possibili opzioni per te.

Compra noleggi

Invece di trovare un posto da sistemare, potresti acquistare un immobile che è in stato di trasloco o è già affittato.

Questa strategia di investimento comporta meno rischi poiché hai un reddito molto prima e nessuna sorpresa durante la fase di riparazione.

Acquista proprietà multifamiliari

In relazione al punto precedente, potresti acquistare unità multifamiliari, come duplex e triplex.

Con questi, vivi in ​​una unità e generi un reddito da locazione affittando le altre.

Il vantaggio qui è che l'altra unità copre una buona parte della rata mensile del mutuo o, nel caso di più unità di noleggio, tutto.

Lavorazione della casa

Questo è molto simile al metodo BRRR con la differenza principale che invece di mantenere la proprietà, la compri, la aggiusti e poi la vendi.

Man mano che diventi esperto in questo, puoi iniziare a guadagnare seriamente in un breve lasso di tempo.

Crowfunding

Gli investimenti immobiliari con crowdfunding stanno guadagnando popolarità.

Ci sono società là fuori che hanno investitori che acquistano azioni in proprietà in affitto unifamiliari o altri immobili e poi ne gestiscono la gestione.

Guadagni un reddito passivo in base alla tua quota percentuale della proprietà.

Due opzioni popolari in questo spazio sono Arrived Homes e Diversyfund.

Il modo più semplice per investire nelle case arrivate nel settore immobiliare

Cerchi un modo semplice per iniziare a investire nel settore immobiliare senza molti soldi? Guarda nelle case arrivate. Scegli le case unifamiliari nelle parti del paese in cui vuoi investire e guadagna un reddito passivo.

Inizia a investire nel settore immobiliare Guadagniamo una commissione se effettui un acquisto, senza alcun costo aggiuntivo per te.

REIT

I fondi di investimento immobiliare sono investimenti in cui puoi acquistare sia come fondi comuni di investimento che come fondi negoziati in borsa negoziati nel mercato azionario.

In genere hanno piccoli investimenti iniziali e investono principalmente in immobili commerciali.

Il vantaggio qui è che si tratta di un vero gioco di reddito passivo in quanto non puoi fare altro che acquistare azioni.

Domande frequenti

Mi vengono poste molte domande sulla strategia BRRRR.

Ecco i più comuni.

Chi dovrebbe utilizzare il metodo BRRR?

Qualsiasi investitore immobiliare che vuole sporcarsi le mani.

Sebbene tu possa affidare il processo di riparazione a un appaltatore, a molte persone piace fare la riabilitazione da sole, risparmiando denaro.

Ovviamente, devi anche trovarti in un luogo in cui puoi dedicare del tempo anche per eseguire le riparazioni.

BRRR è una buona strategia?

È una buona strategia di investimento per ottenere una piena comprensione del settore immobiliare.

Imparerai non solo il lato acquisto, ma anche il lato rinnovamento e rifinanziamento.

Tutta questa conoscenza ti avvantaggia man mano che ti immergi più a fondo come investitore immobiliare.

Finché ti senti a tuo agio con la parte di riabilitazione, è un ottimo modo per iniziare.

Quanto tempo impiega il metodo BRRR?

Tutto questo è basato sulla proprietà.

Idealmente, vuoi completare tutte le riparazioni nel più breve tempo possibile in modo da poter affittare l'unità e guadagnare un reddito.

Da lì, la maggior parte delle clausole di stagionatura richiede due anni prima di poter essere rifinanziata.

Quindi stai guardando un minimo di due anni prima di poter completare il processo BRRR.

Il metodo BRRRR è rischioso?

La strategia BRRRR è rischiosa nel senso che stai acquistando una casa che necessita di molte riparazioni e non sai quali problemi potresti scoprire mentre la risolvi.

Inoltre, le riparazioni che prevedi di effettuare potrebbero costare più di quanto avevi pianificato, il che trasforma la proprietà in un flusso di cassa negativo.

Inoltre, gli appaltatori potrebbero non riuscire a eseguire il lavoro e potrebbe richiedere più tempo del previsto per ottenere un inquilino.

Ma tutti gli investimenti immobiliari comportano una qualche forma di rischio.

Devi decidere quali rischi sei disposto a correre.

Pensieri finali

C'è tutto ciò che devi sapere sul metodo BRRRR per investire nel settore immobiliare.

Per alcuni, questo è il modo perfetto per iniziare a costruire il tuo portafoglio di proprietà in affitto.

Ma per altri non è la soluzione migliore.

Assicurati di dedicare del tempo a considerare davvero come funziona in modo da poter prendere la decisione giusta per te stesso.

In caso contrario, potresti non solo costarti molto tempo e denaro, ma di conseguenza affrontare anche molto stress.