Le nuove linee guida dell'APRA sui prestiti danneggeranno i proprietari di case quando dovrebbero essere le banche

L'Australian Prudential Regulation Authority (APRA) si è allontanata dal suo approccio normativo non prescrittivo "basato su principi" a una guida esplicita adatta a tutti, ma non sembra incoraggiare i finanziatori a essere più prudenti.

Il mercato immobiliare potrebbe allontanarsi dall'APRA e dalla Reserve Bank of Australia (RBA). Alla fine del 2015, entrambi i regolatori hanno espresso preoccupazione per gli standard "orribilmente bassi" del settore dei prestiti ipotecari e per i rischi per la stabilità finanziaria. Anche i banchieri stanno diventando nervosi.

Ci sono stati anche problemi ben pubblicizzati con i broker che hanno originato mutui dubbi che i creditori non hanno raccolto. Nella sua guida esistente (che non è stata modificata nell'ultima versione), L'APRA richiede ai finanziatori di disporre di tutti i tipi di procedure per catturare domande di mutuo dubbie da parte dei broker, comprese le procedure per verificare l'accuratezza e la completezza delle informazioni fornite.

Ma l'APRA non ha nominato e non ha svergognato gli istituti di credito che non sono riusciti a catturare domande di mutuo dubbie, non ha imposto sanzioni capitali o rimproverato amministratori e management. Non è necessario che i finanziatori cambino il loro processo di brokeraggio.

Quello che l'APRA chiede è che le banche infastidiscano ancora di più gli acquirenti per la prima volta. Nelle nuove regole, Gli acquirenti di case sono ora tenuti a dimostrare di poter soddisfare un tasso di interesse ipotecario del 7% su un rapporto prestito/valore inferiore al 90% tenendo conto di un reddito inferiore. Questo è oltre a cercare di salvare un deposito che sta scomparendo ogni giorno con il boom dei prezzi delle case.

Ci vorrà molto di più che rinunciare a qualche toast di avocado frantumato per compensare l'onere aggiuntivo imposto dall'APRA.

Ci sono alcune importanti questioni sollevate dall'improvvisa conversione dell'APRA a una regolamentazione pragmatica piuttosto che puramente di principio.

Primo, i numeri. Da dove viene il 7%? APRA non lo rivela, ma in un'era di tassi di interesse quasi zero, è grande. E forse in tempo, quando la RBA annuncia le sue modifiche ai tassi di interesse, il 7% potrebbe essere modificato in linea e gli economisti inizieranno a scommettere se si passerà al 6,5% o al 7,5%.

Osservando il reddito di un mutuatario, APRA rileva che è “pratica prudente applicare sconti di almeno il 20% sulla maggior parte delle tipologie di reddito non salariale”. Nessuna spiegazione anche sul perché di questa particolare percentuale. Inoltre, non è specifico su cosa significhi "più".

Se le banche prestano davvero imprudentemente, sicuramente le banche stesse dovrebbero soffrirne. In primo luogo nominando e svergognando, poi se necessario, che richiedono riserve di capitale aggiuntive, riducendo così i dividendi:una vera soluzione basata sul mercato.

APRA sta cambiando il modo di regolamentare

Durante il tumulto della crisi finanziaria globale e il caos normativo che ne è seguito, APRA ha mantenuto il suo approccio alla regolamentazione "basato su principi":

In breve, APRA definisce i principi di alto livello che utilizzerà per vigilare sulle banche e sulle compagnie di assicurazione che sono responsabili, e poi verificherà che tali principi vengano rispettati. Non credeva in un approccio "taglia unica".

Ma questa settimana, sembra che ci sia stato un back-flip. In un documento di consultazione per un aggiornamento delle linee guida dell'APRA sul prestito ipotecario, il regolatore è stato davvero molto specifico. Si nota:

Questa guida molto specifica sostituisce una guida precedente che era più generale. Dal punto di vista normativo, una domanda importante è perché abbandonare la regolamentazione basata sui principi? Se non ha funzionato in passato, occorre poi un ripensamento del ruolo e dell'approccio della regolamentazione prudenziale.

Questo è successo all'estero, dove la Financial Conduct Authority del Regno Unito, pur mantenendo 11 principi a cui le imprese dovrebbero aderire, è diventato molto più invadente. A differenza dei nostri regolatori, l'autorità è arrivata persino a imporre multe salate per cattiva condotta. Si afferma:

Piuttosto che APRA scivolare in un cambiamento così importante come quest'ultimo in un documento di consultazione, potrebbe essere appropriato avere un dibattito trasparente su un cambiamento così significativo nella regolamentazione prudenziale in Australia.