La nuova legge fermerà gli abusi sui proprietari di case sudafricani che sono inadempienti

Ci sono poche cose devastanti come perdere la casa perché non puoi pagare il tuo debito. Ma se questo non può essere evitato, preferiresti sicuramente che la tua proprietà fosse venduta al miglior prezzo possibile. Quindi puoi sperare di saldare i tuoi debiti e forse avere abbastanza soldi per ricominciare da capo.

Questo ideale dovrebbe ora diventare una possibilità più forte per i sudafricani che faticano a rimborsare i prestiti per la casa. Una nuova legge, che entrerà in vigore a breve, consentirà per la prima volta ai tribunali di fissare un "prezzo di riserva" (prezzo minimo) al quale la proprietà residenziale di un proprietario inadempiente dovrebbe essere messa all'asta.

Fino ad ora molti sudafricani hanno perso le loro proprietà a causa di speculatori che le acquistano a prezzi molto al di sotto del valore di mercato. Ma vendere la casa di qualcuno a un prezzo irragionevolmente basso è una violazione dei loro diritti costituzionali di abitazione e proprietà, per non parlare dell'impatto negativo sulla loro dignità e benessere sociale.

In un documento che ha esaminato un caso in cui una casa del valore di 81 000 rand è stata venduta all'asta per soli 10 rand, Ho sostenuto che una vendita come questa sarebbe incostituzionale. Ho anche sostenuto che la nostra legge sulle aste necessita di drastici cambiamenti a causa di scappatoie come questa.

L'imminente modifica delle regole del tribunale promette di colmare le lacune.

Si tratta di uno sviluppo importante che allinea il Sudafrica alle migliori pratiche internazionali. Per esempio, La legge tedesca prescrive già alcuni minimi prestabiliti ai quali la proprietà deve essere messa all'asta.

L'introduzione di regole simili in Sudafrica significa che i proprietari di case del paese e in particolare i detentori di obbligazioni saranno meglio protetti di fronte a difficoltà finanziarie. Si stima che il Sudafrica abbia circa 6,1 milioni di abitazioni formali. Circa il 30% di essi è legato. È difficile ottenere cifre attendibili, ma alcune stime suggeriscono che ogni anno in Sudafrica migliaia di case vengono sequestrate e messe all'asta.

I prossimi emendamenti includono una serie di cose che riguardano la vendita all'asta delle case da parte dei creditori. Il cambiamento più importante sarà che un tribunale sarà in grado di fissare un prezzo minimo al quale deve iniziare l'asta, tenendo in considerazione una serie di fattori:quali il valore di mercato dell'immobile, l'importo dovuto per imposte e tasse, e l'importo dovuto alla banca.

Una questione costituzionale

La sezione 26 della costituzione del Sudafrica protegge le persone dall'essere sfrattate dalle loro case senza un ordine del tribunale e senza una buona ragione basata su tutti i fatti del caso. Tale diritto tutela anche i cittadini contro la perdita ingiustificata della casa quando si è inadempienti alla rata del mutuo.

Ciò significa sostanzialmente che la banca non dovrebbe essere in grado di rientrare automaticamente in possesso di una casa di un cliente inadempiente. Invece il tribunale deve bilanciare gli interessi della banca e del debitore e poi stabilire se vendere la casa sia la soluzione migliore.

Per esempio, se il debito residuo del mutuo casa è molto basso o se il finanziato è in ritardo con solo un paio di rate, la perdita della casa non dovrebbe essere consentita facilmente. Dovrebbero essere prese in considerazione alternative per saldare il debito.

Il National Credit Act del 2005 è utile perché protegge i debitori in difficoltà in diversi modi. Un debitore ipotecario inadempiente può ad esempio richiedere la revisione del debito e quindi eventualmente ricevere un nuovo, piano di pagamento più conveniente. Ma questa legge non fornisce protezione durante la vendita effettiva della casa del debitore. Quindi le nuove regole del tribunale si presentano come una gradita aggiunta per colmare le scappatoie.

Il bisogno di cambiamento

Nonostante le disposizioni costituzionali e il National Credit Act, ci sono state alcune scappatoie che sono state sfruttate da operatori senza scrupoli.

La scappatoia principale è stata che dopo che il tribunale ha stabilito che la proprietà dovrebbe essere messa all'asta, potrebbe essere venduto per qualunque sia l'offerta più alta. Le banche potrebbero fissare un prezzo minimo. Ma le banche tendevano a fissare un prezzo minimo basso, quanto basta per coprire le loro pretese.

Una banca potrebbe anche decidere di mettere all'asta la casa senza un prezzo minimo se nessuno fosse disposto ad acquistarla al minimo stabilito. Il proprietario dell'immobile non poteva insistere su un prezzo minimo.

Di conseguenza, capitava spesso che gli speculatori accaparrassero proprietà per importi irrisori in aste poco frequentate per poi rivenderle sul mercato privato con enormi profitti. Il proprietario subisce quindi una perdita enorme perché deve ancora pagare il debito residuo, mentre qualcun altro trae profitto dal vero valore della proprietà.

Recentemente 225 ex proprietari di case hanno cercato di citare in giudizio le banche per le perdite subite quando le loro case sono state vendute per importi irrisori. Hanno presentato una causa legale da 60 miliardi di rand presso la Corte costituzionale del paese. La causa mirava a chiedere i danni subiti dai pignoramenti effettuati dalle grandi banche sudafricane. Gli intervistati erano Nedbank, Absa, FirstRand Bank (società madre di FNB) e Standard Bank. I ricorrenti hanno affermato di essere stati abusati da banche che hanno venduto le loro proprietà molto al di sotto dei loro valori di mercato dopo essere inadempienti sui loro mutui. La causa è stata depositata presso la Corte Costituzionale perché i ricorrenti ritenevano che l'abuso fosse una questione costituzionale.

Ma la corte non è d'accordo e ha rifiutato di ascoltare il caso, principalmente per motivi procedurali.

Si può fare di più

La modifica delle norme giudiziarie di per sé dovrebbe certamente colmare le lacune sfruttate da operatori senza scrupoli. Ma sarà necessaria un'azione complementare per rendere le nuove regole ancora più efficienti. Il sistema dovrebbe ad esempio garantire che le aste siano meglio pubblicizzate e partecipate meglio.

Non è chiaro come si possano correggere i torti del passato, ma almeno le nuove regole sono un grande passo nella giusta direzione per garantire giustizia nel settore delle aste in futuro.