18 cose per le quali devi preventivare come proprietario

Possedere immobili in affitto può essere un ottimo modo per far crescere la tua ricchezza. Nota che ho detto "può essere". Può anche essere un ottimo modo per PERDERE soldi, se non lo fai bene.

Uno dei modi migliori per perdere denaro è non tenere adeguatamente conto di tutte le tue spese. E mentre ogni casa è diversa, e quindi ogni elenco completo sarà diverso, ci sono molte cose che sono le stesse per ogni proprietà.

Ecco un elenco molto lungo di cose per cui dovresti pianificare il budget e includerlo nei tuoi calcoli quando esegui i numeri su una potenziale nuova proprietà!

Spese in conto capitale

Le spese in conto capitale sono spesso chiamate CapEx in breve. Considerali come riparazioni o sostituzioni costose e poco frequenti. Cose come un tetto, una fornace, elettrodomestici, uno scaldabagno. Non acquisterai un nuovo tetto ogni anno:la durata di un tetto in genere inizia a 25 anni e aumenta a seconda del materiale utilizzato.

Ma alla fine dovrai sostituire il tuo tetto, quindi vorrai avere fondi disponibili quando lo farai. In questo momento, un tetto parte da $ 15.000. Il modo per capire quanto dovrai budget per la tua eventuale sostituzione del tetto è dividere la quantità di tempo rimasto sul tuo tetto per il costo della sostituzione.

Userò l'età della mia casa per gli esempi. Il mio tetto ha 3 anni e probabilmente vedrò un costo di riparazione di $ 18.000. Quindi un tetto medio di 25 anni meno 3 anni è 22 anni o 264 mesi. $ 18.000 divisi per 264 mesi sono $ 68,18 al mese che dovrei risparmiare per l'eventuale sostituzione del tetto.

Ma CapEx non è solo una sostituzione del tetto. Uno scaldabagno parte da circa $ 600 e la durata della vita è in media di 8-15 anni. (Quando sostituisci il tuo, metti una bacinella sotto di esso. Saranno i migliori $ 20 che tu abbia mai speso.) I sistemi HVAC partono da circa $ 5.000 e aumentano solo.

CapEx è estremamente importante da tenere a mente mentre stai valutando un affare. Se l'affitto è solo un paio di centinaia di dollari in più rispetto alla rata del mutuo, perdi denaro non appena acquisti la proprietà.

Posto vacante

Alla fine, questo mercato cambierà, i tuoi inquilini se ne andranno (si spera alla fine del contratto di locazione lasciando la loro unità super pulita!) e non sarai in grado di trovare il prossimo inquilino, creando spazio libero. Mentre vedo molte persone che calcolano il 5% per il posto vacante, l'affitto di un mese è in realtà l'8,3% del posto vacante. Sono sempre molto prudente nei miei numeri, e se pianifichi 8 ma hai solo bisogno di 5 o meno, vinci.

Manutenzione di routine

Sei il proprietario della casa, quindi dovrai mantenerla in buone condizioni. La manutenzione di routine aiuta a mantenere la tua casa in ottime condizioni e ti avvisa dell'inizio dei problemi in modo da eseguire una piccola riparazione invece di risolvere un problema enorme.

Gran parte di questo è fai-da-te, ma è buona norma considerare il costo dell'affitto quando si eseguono i numeri su un potenziale noleggio nel caso in cui il tuo portafoglio diventi troppo da fare da solo o tu scelga semplicemente di essere senza mani.

Alcune cose a cui pensare quando crei il tuo budget sono:

Riparazioni

Nel corso della proprietà della casa, le cose si romperanno. È così che va la vita. Hai un fondo CapEx per la sostituzione non frequente di articoli di grandi dimensioni, ma non dimenticare quelle cose più piccole.

Una buona regola pratica è quella di trattenere tra lo 0,5% e l'1% del prezzo di acquisto della casa all'anno per le riparazioni. Su una casa da $ 300.000 sono $ 1.500 – $ 3.000. Alcuni anni ti rimarranno fondi e alcuni anni le tue riparazioni andranno oltre, ma sei un utente YNAB per essere preparato, giusto?

Costo di fare affari

Possedere una proprietà in affitto è possedere una piccola impresa e ci sono costi legati alla proprietà e alla gestione di un'impresa.

Hai bisogno di un GRANDE contratto di locazione. Scaricare un contratto di locazione gratuito da Internet non protegge adeguatamente i tuoi interessi nella proprietà. Dai un'occhiata a questa risorsa per acquistare un contratto di locazione specifico dello stato, scritto con gli avvocati in collaborazione con le leggi sugli inquilini dei proprietari terrieri di ogni singolo stato.

Un buon CPA incentrato sul settore immobiliare ti farà spesso risparmiare più soldi sulle tasse di quanto ti venga addebitato. Una grande società di gestione della proprietà si prenderà giorno per giorno il tuo piatto, ovviamente a pagamento. Tipicamente il 10% degli affitti mensili e trovare un nuovo inquilino costa un mese di affitto. Se realizzi a malapena un profitto, questo potrebbe essere un killer di affari.

Il tuo tempo

Il costo numero uno che i nuovi proprietari dimenticano di considerare è il loro tempo. Ci vuole tempo per impostare il tuo noleggio. Se hai intenzione di affittare tutto, ci vuole ancora tempo per trovare la persona giusta che gestisca la tua proprietà per te. E DOVREBBE prenderti il ​​tempo per trovare un ottimo gestore di proprietà. Ecco un elenco di 76 domande da porre al tuo Property Manager PRIMA di assumerle.

Se gestirai tu stesso la proprietà, ci vorrà molto più tempo. Assicurati di essere adeguatamente ricompensato per il tuo tempo! La pubblicità della tua proprietà in affitto, lo screening degli inquilini, la visualizzazione della proprietà, le chiamate di manutenzione, la riscossione e il deposito dell'affitto e il pagamento delle bollette della proprietà richiedono tempo. Ecco più di una panoramica su ciò che è esattamente coinvolto nell'affitto della tua casa.

Per i nuovi proprietari, può essere facile trascurare questi costi molto reali associati al possesso di una proprietà in affitto:è più del semplice delta tra l'affitto e la rata del mutuo. Non tenere adeguatamente conto di queste spese può finire per costarti un sacco di soldi e trasformare quello che sembrava un ottimo affare in un pozzo di denaro senza fine che mangia tutti i tuoi profitti.

Puoi guadagnare molto e generare ricchezza a lungo termine investendo in immobili, ma devi eseguire correttamente i tuoi numeri e tenere conto di tutto. Proprio come nella tua vita quotidiana, anche la tua proprietà in affitto ha bisogno di un budget.

Mindy Jensen è un'agente immobiliare con licenza in Colorado, autrice di How to Sell Your Home e Community Manager per BiggerPockets, dove aiuta investitori nuovi ed esperti a imparare i modi corretti di investire nel settore immobiliare per aumentare la propria ricchezza. È anche la co-conduttrice del podcast BiggerPockets Money.