Di fronte ai pagamenti del mutuo? Comprendere le tue opzioni

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Forse hai perso il lavoro dopo aver attraversato un divorzio. Oppure soffri di una grave malattia o infortunio e non puoi lavorare.

Qualunque sia la causa, ora stai lottando per far quadrare i conti e temi di non riuscire a pagare il mutuo.

Oltre ad essere un periodo difficile dal punto di vista emotivo, le tue finanze sono un disastro. Non vuoi perdere la tua casa, ma senti di essere a corto di opzioni.

Con la scadenza imminente della rata del mutuo, ti trovi di fronte ad alcune scelte difficili.

Ci sono molte ragioni per cui un proprietario di casa potrebbe non essere in grado di effettuare il pagamento del mutuo per la casa e si chiede cosa fare.

Se sei su quella barca, continua a leggere per capire cosa succede se non rispetti i tuoi obblighi ipotecari. Troverai anche alcune idee e potenziali opzioni per evitare il default del prestito e il pignoramento.

Le tue responsabilità ipotecarie

Quando firmi un mutuo per la casa sulla linea tratteggiata, ti obblighi legalmente a rimborsare i fondi effettuando pagamenti mensili al tuo fornitore di servizi di prestito.

L'intero importo della rata mensile del mutuo è richiesto entro la data di scadenza, con un periodo di grazia generalmente previsto di 10-15 giorni.

Il tuo prestatore inizierà a valutare le penali per il ritardo (spesso il 5% del capitale scaduto e degli interessi) se non riesce a ricevere il pagamento del prestito da te prima della scadenza del periodo di grazia.

Cosa succede se perdi il pagamento di una casa?

Tecnicamente saresti in mora con il prestito per mancato pagamento già un giorno dopo la scadenza.

Alcuni istituti di credito attenderanno fino alla scadenza del periodo di grazia (in genere 15 giorni) prima di tentare di contattarti per chiedere informazioni sul pagamento mancante.

Il mancato pagamento completo, comprese eventuali penali per il ritardo entro 30 giorni dalla data di scadenza, può far sì che il tuo prestatore consideri il mutuo come inadempiente.

Mancare una rata del mutuo qua e là, anche se non va bene, in genere non metterà la tua casa in pignoramento ma danneggerà la tua storia creditizia e il tuo punteggio.

Tuttavia, il mancato pagamento di più pagamenti consecutivi può, e probabilmente metterà a rischio, la tua casa.

Gli istituti di credito possono avviare un'azione di pignoramento 120 giorni dalla prima data di scadenza mancata.

Una volta che il tuo prestatore presenta legalmente un "avviso di inadempienza", ti avviserà della presentazione entro dieci giorni e informerà le agenzie di credito.

Fai tutto il possibile per rendere corrente il tuo mutuo e non cadere in default.

Più avanti nell'articolo troverai un elenco di opzioni da considerare prima di un pignoramento quando non sei in grado di pagare il mutuo.

Cosa succede se smetti di pagare il mutuo?

Se non puoi assolutamente pagare il mutuo, contatta subito il tuo prestatore.

Potrebbero predisporre un piano di rimborso se tu o un tuo familiare avete subito la perdita del lavoro, una malattia grave o se una situazione come un divorzio o un abuso finanziario vi impedisce di effettuare i pagamenti.

Gli istituti di credito sono spesso disposti a collaborare con i proprietari di case per negoziare nuovi termini di mutuo o rifinanziarsi.

Ma i titolari di mutui che non pagano il mutuo possono incorrere in gravi sanzioni, inclusa la perdita della casa o della proprietà.

Alcuni fornitori di servizi ipotecari possono aiutarti a trovare facilmente una soluzione ragionevole. Altri potrebbero non essere così collaborativi.

Potrebbero segnalare la tua inadempienza alle agenzie di credito, danneggiando il tuo punteggio di credito.

Un punteggio di credito inferiore può avere un impatto negativo su di te in diversi modi, tra cui limitare le tue opzioni per un alloggio futuro o ridurre le tue possibilità di ottenere un lavoro diverso o più credito in futuro.

Il tuo prestatore potrebbe anche avere il diritto di "richiamare" il tuo mutuo e richiedere il pagamento completo di tutto ciò che devi se sei inadempiente.

A quel punto, anche se stai ancora occupando la casa, la tua casa sarà in fase di pre-pignoramento.

Se il tuo prestatore ti consente di venderlo per meno del dovuto (nota come vendita allo scoperto), può contribuire a preservare ulteriori danni al tuo credito.

Quando inizia il processo di pignoramento?

Dopo 120 giorni, la maggior parte degli istituti di credito ha il diritto legale di avviare una procedura di pignoramento.

Dovresti controllare le leggi sul pignoramento del tuo stato per dettagli specifici. Gli istituti di credito di solito possono trasferire anche a te le commissioni per il processo di pignoramento.

Il tuo creditore ipotecario metterà all'asta la tua casa e tenterà di recuperare il saldo del tuo prestito.

Se la casa viene venduta all'asta, mantieni il tuo capitale netto dopo il pagamento di tutti i prestiti, sanzioni e spese di pignoramento.

Ma in alcuni stati, il tuo prestatore potrebbe presentare una sentenza di carenza nei tuoi confronti se i proventi della vendita non coprono il tuo debito.

La casa diventa di proprietà del creditore se non viene venduta all’asta. Viene quindi chiamato proprietà immobiliare (REO) o proprietà di proprietà della banca.

Una volta che la casa viene venduta all'asta o diventa un REO, potresti avere dai 5 ai 30 giorni per liberare la casa. Anche se a volte possono verificarsi ritardi nella notifica, dandoti ulteriori giorni di occupazione.

In ogni caso, il creditore deve avvisarti e fornirti i requisiti per liberare la casa.

Opzioni quando non puoi pagare il mutuo

Per evitare di non pagare il mutuo per la casa e di entrare nel processo di pignoramento, hai diverse opzioni da considerare. Prima agisci su queste opzioni, meno danni arrecherai alla tua salute finanziaria.

Se vuoi mantenere la tua casa

Considera queste opzioni se vuoi mantenere la tua casa.

1. Richiedi un piano di rimborso del mutuo

Se sei rimasto indietro con uno o due pagamenti, ma ora sei in grado di far fronte ai tuoi obblighi finanziari, contatta il tuo prestatore per avviare la comunicazione.

Spiega la tua situazione e chiedi un piano di rimborso che ti aiuti a ripagare il tuo mutuo.

2. Richiedi la tolleranza del mutuo

Se la tua mancanza di risorse finanziarie è a breve termine, il tuo prestatore potrebbe accettare di ridurre i tuoi pagamenti per un breve periodo, ad esempio un recupero di 3 mesi da un infortunio o un licenziamento temporaneo a causa della pandemia di Covid-19.

Prima contatti il tuo prestatore e richiedi tolleranza, più è probabile che collabori con te.

3. Considera la modifica del prestito

Alcuni erogatori di mutui ipotecari possono avere un proprio programma di modifica del prestito, ma spesso questi programmi vengono gestiti tramite una società di liquidazione del debito come Apprisen.

Con questi programmi, potresti essere in grado di apportare una modifica permanente al tuo mutuo, modificando i termini (tasso, durata, tipo) del tuo prestito.

Contatta il tuo prestatore per comprendere le sue qualifiche e i requisiti per la modifica di un mutuo.

4. Rifinanzia il tuo mutuo

Se disponi di proprietà immobiliari e di un buon punteggio di credito, il rifinanziamento del mutuo può essere un'ottima opzione, soprattutto se non hai ancora mancato un pagamento o ne hai mancato solo uno finora.

Abbassando il tasso di interesse o estendendo la durata del mutuo puoi ottenere una rata mensile inferiore, anche se potresti finire per pagare di più in totale.

5. Trucchi per la casa

Per aiutarti a pagare il mutuo, potresti prendere in considerazione l'idea di trovare uno o due coinquilini.

L'hacking domestico può essere un modo a breve termine per aiutarti a pagare le bollette mensili e un modo a lungo termine per aiutarti a eliminare il tuo mutuo.

6. Trasforma l'intera casa in un appartamento in affitto

Se hai la possibilità di trasferirti da un familiare o un amico e non vuoi perdere la tua casa, valuta la possibilità di trasformarla in un affitto.

Se riesci a ottenere un reddito da locazione sufficiente a coprire il mutuo e le eventuali spese di gestione della proprietà, utilizzare la tua casa come affitto tradizionale o Airbnb è un'opzione che vale la pena considerare.

Ma come tutte le altre opzioni in questo elenco, non è da prendere alla leggera.

Essere un proprietario è un lavoro e, se sei già sottoposto a un notevole livello di stress, l'attività di noleggio potrebbe non essere qualcosa che desideri intraprendere.

7. Tocca il tuo Roth IRA o prendi in prestito dal tuo 401 (k)

Se ritieni sinceramente che la tua attuale situazione finanziaria sia temporanea e senza dubbio desideri mantenere la tua casa, potresti pensare di ritirare i fondi che hai contribuito al tuo Roth IRA. Oppure considera un prestito 401 (k).

Anche se raramente, se non mai, desideri attingere ai tuoi risparmi previdenziali prima degli anni della pensione, in determinate situazioni potrebbe essere la mossa giusta per poter mantenere la tua casa.

8. Richiesta di fallimento ai sensi del capitolo 13

La dichiarazione di fallimento ai sensi del Capitolo 13 può consentirti di impedire che la tua casa venga sottoposta al processo di pignoramento.

Anche se il tuo credito subirà un duro colpo, la tua casa potrebbe essere salvata.

Se la tua dichiarazione di fallimento viene approvata, il tuo debito viene riorganizzato in un piano di rimborso del debito di 3 o 5 anni.

Manterrai la tua casa e continuerai a pagare il mutuo dopo il periodo di rimborso del fallimento, a condizione che tu abbia mantenuto il prestito in corso.

• Dovresti prendere in prestito denaro da parenti o amici?

Quando non vuoi o non puoi tenere la tua casa

Forse non è possibile per te mantenere la casa, ma vuoi evitare il processo di pignoramento. Considera queste opzioni se questa è la tua situazione.

9. Vendi la tua casa

Hai equità nella tua casa? Vendilo il prima possibile per ottenere la maggior quantità di denaro possibile ed evitare problemi di credito a lungo termine.

Anche se vendere la casa da solo è certamente un'opzione, questo potrebbe essere il momento in cui assumere un agente immobiliare per aiutarti a vendere rapidamente la tua casa è una decisione migliore.

10. Richiedi una vendita allo scoperto

Se il saldo del tuo mutuo supera il valore della tua casa, chiedi al tuo prestatore di approvare una vendita allo scoperto.

Ciò ti consentirà di vendere la casa per meno del dovuto, sostanzialmente saldando il prestito senza pignoramento.

Anche se influirà comunque sul tuo credito, non sarà così grave come un pignoramento.

11. Richiedi una liberazione del mutuo

Richiedere una liberazione dal tuo mutuo o un atto sostitutivo di pignoramento (DIL) significa chiedere al tuo prestatore di accettare l'atto della tua casa come pagamento completo in cambio della liberazione dai tuoi obblighi di prestito e di un pignoramento.

La quantità di equità (o mancanza di equità) nella tua casa determinerà se questa è un'opzione che vale la pena considerare.

Contatta immediatamente il tuo prestatore per spiegare perché non puoi effettuare il pagamento.

Probabilmente vorranno sapere se la tua situazione finanziaria è un problema temporaneo o più permanente.

Potrebbero chiederti dettagli sulle tue entrate e uscite, nonché su qualsiasi patrimonio netto.

La maggior parte degli istituti di credito, se non tutti, vorranno aiutarti a evitare il pignoramento.

Dopo aver esaminato la tua situazione, il tuo fornitore di servizi di prestito discuterà le opzioni che potrebbero essere disponibili per te e ti informerà dei passaggi successivi.

Se hai già mancato i pagamenti, considera di parlare con un consulente di credito approvato.

Potresti voler contattare un avvocato se hai già ricevuto una notifica di inadempienza legale.

Infine, valuta la possibilità di discutere tutte le opzioni di cui sopra con un consulente finanziario, un consulente fiscale o un altro professionista finanziario per aiutarti a prendere una decisione ben informata.

Amy e Vicki sono coautori di Estate Planning 101, From Avoiding Probate and Assessing Assets to Establishing Direttivas and Understanding Taxes, Your Essential Primer to Estate Planning, di Adams Media.

Donne che soldi

Amy Blacklock e Vicki Cook hanno co-fondato Women Who Money nel marzo 2018 per fornire informazioni utili su finanza personale, carriera e argomenti imprenditoriali in modo da poter gestire con sicurezza i propri soldi, aumentare il proprio patrimonio netto, migliorare la propria salute finanziaria generale e infine raggiungere l'indipendenza finanziaria.