Rifinanziamento mutuo:è la mossa finanziaria giusta per te?

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Il rifinanziamento del mutuo per la casa potrebbe farti risparmiare un sacco di soldi.

Tuttavia, a seconda della situazione, il costo del rifinanziamento potrebbe comportare una spesa maggiore nel lungo termine.

Allora quando dovresti rifinanziare la tua casa?

Dipende da diversi fattori. La cosa migliore che puoi fare è analizzare i numeri e studiare per assicurarti che sia la decisione finanziaria migliore per te.

Cosa significa rifinanziare il tuo mutuo?

Il rifinanziamento è molto simile all'acquisto della propria casa... di nuovo.

Significa ripagare il mutuo ipotecario esistente con un nuovo mutuo ipotecario per sostituire il prestito originale.

Quando potrebbe avere senso rifinanziarsi?

Quando i tassi ipotecari scendono

Quando i tassi ipotecari scendono al di sotto del tasso di interesse corrente sul tuo mutuo ipotecario, potresti prendere in considerazione un rifinanziamento per vedere se puoi risparmiare denaro.

Abbassando il tasso di interesse, puoi ridurre la rata mensile. Oppure puoi rifinanziare con un prestito a breve termine.

Quando rifinanziate con un termine più breve, ad esempio un mutuo di 15 anni anziché un mutuo di 30 anni, il vostro pagamento non sarà così basso, ma risparmierete di più sugli interessi a lungo termine. E salda il tuo mutuo più velocemente.

Quando vale la pena la differenza nei tassi di interesse?

Beh, dipende. Una vecchia regola pratica diceva che se il tasso di interesse è inferiore dell’1-2% rispetto al tasso attuale, potrebbe avere senso rifinanziare. (Ma c'è altro da considerare oltre alla differenza nel tasso di interesse.)

L'impatto di un tasso di interesse più basso sul tuo pagamento dipende dall'importo dovuto.

Più prendi in prestito (e più alto è il tuo tasso di interesse), maggiore sarà l'impatto che una riduzione del tasso di interesse avrà sul tuo pagamento.

Ad esempio, su un mutuo da $ 500.000 con un tasso di interesse del 5% (durata di 30 anni), una riduzione del tasso dell'1% significa un risparmio di $ 297 al mese . Ma su un mutuo da $ 150.000 con un tasso di interesse del 5%, una riduzione del tasso dell'1% significa un risparmio di $ 89 al mese .

Non dovresti decidere di rifinanziare esclusivamente a un tasso di interesse ridotto. È inoltre necessario tenere conto dei costi di chiusura del rifinanziamento del prestito e dei costi/risparmi durante l'intera durata del prestito.

Quando desideri convertire un mutuo a tasso variabile (ARM) in un mutuo a tasso fisso

I mutui a tasso variabile (ARM) hanno un tasso di interesse iniziale per un periodo fisso (generalmente 5 o 7 anni). Dopo tale periodo, il tasso di interesse oscilla verso l'alto o verso il basso, a seconda dell'indice a cui è legato.

Se hai un mutuo ARM, potresti voler rifinanziare per ottenere un mutuo a tasso fisso. In questo modo, il tuo tasso di interesse rimane lo stesso per tutta la durata del prestito (e non sei bloccato con un tasso di interesse più elevato in seguito).

Potrebbe essere forte la tentazione di rifinanziarsi da un mutuo a tasso fisso a un ARM quando i tassi di interesse scendono, per abbassare il tasso di interesse e il pagamento.

L'unica volta che questo potrebbe essere vantaggioso è se prevedi di vendere la tua casa entro il periodo iniziale a tasso fisso del prestito ARM. Si tratta di una mossa rischiosa per la maggior parte delle persone poiché il tasso di interesse fluttua ed è impossibile prevedere il futuro.

Quando il valore della tua casa aumenta

Quando il valore della tua casa aumenta, il tuo patrimonio aumenta. L'equità è la differenza tra ciò che devi sul mutuo per la casa e il valore di mercato della tua casa.

Ci sono un paio di motivi per rifinanziare quando hai più capitale proprio in casa:

• Elimina l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) . Molti programmi di prestito richiedono ai mutuatari di pagare il PMI se hanno un acconto inferiore al 20%. Se il valore di mercato della tua casa aumenta e la differenza tra il valore della tua casa e ciò che devi è pari o superiore al 20%, ti consigliamo di rimuovere il PMI. Potrebbe avere senso rifinanziare in modo da non dover pagare il PMI (se non puoi annullare il PMI sul tuo prestito esistente).
• Rifinanziamento del cash-out . Questo è quando prendi un nuovo prestito per un importo superiore a quello che attualmente devi sulla tua casa. Quindi ottieni la differenza in contanti per pagare un grande acquisto o saldare il debito con interessi più elevati. Se stai prendendo in prestito un importo maggiore del tuo mutuo per estinguere una carta di credito, il rischio più significativo è che se non riesci a effettuare i pagamenti, potresti perdere la tua casa.

È anche essenziale eseguire i numeri. Ha senso che tu paghi gli interessi sull'importo extra per altri 30 anni? Potrebbe finire per costarti di più in termini di interessi a causa del lungo termine.

Quando la tua salute finanziaria migliora

Il tuo punteggio di credito e la tua storia creditizia misurano la tua salute finanziaria. Gli istituti di credito utilizzano queste informazioni per determinare il rischio che corrono quando ti prestano denaro.

Il tuo punteggio di credito influisce sul tasso di interesse. Se il tuo credito è migliorato in modo significativo da quando hai ottenuto il mutuo ipotecario, potresti essere in grado di rifinanziarlo e ottenere un tasso di interesse più basso.

Quando stai attraversando difficoltà finanziarie

Se stai lottando per far fronte ai tuoi obblighi ipotecari, ma disponi di un buon credito e di un buon capitale nella tua casa, il rifinanziamento del prestito potrebbe avere senso.

Garantendo un tasso di interesse più basso o ottenendo un mutuo a lungo termine, puoi ridurre i pagamenti a un livello più gestibile.

I costi di rifinanziamento

Ci sono costi di chiusura per rifinanziare un mutuo. In generale, i mutuatari possono aspettarsi di spendere il 2-3% del saldo principale del prestito. Questo può aumentare!

Scopri quali costi sarai a tuo carico prima di decidere se rifinanziare il tuo prestito. Chiedi al tuo prestatore dettagli specifici.

I costi di chiusura potrebbero includere:

• Quota di iscrizione
• Tariffe sui documenti
• Commissione di valutazione
• Commissioni di deposito a garanzia
• Commissioni sul titolo
• Spese legali
• Commissioni di registrazione
• Commissione di creazione
• Punti (facoltativo – per abbassare ulteriormente il tasso di interesse)

Che dire del rifinanziamento “senza costi di chiusura” offerto da alcuni istituti di credito?

Più risparmi sui costi, meglio è. Alcuni programmi di prestito offrono la rinuncia ad alcune commissioni del prestatore. Ma tieni presente che alcuni istituti di credito compensano questo problema con tassi di interesse più elevati o inserendo i costi nel saldo principale del prestito.

Anche se sembra che ti farà risparmiare denaro, a volte finirai per pagare di più a lungo termine. Assicurati di conoscere i dettagli del prestito.

Dovresti rifinanziare la tua casa?

Se il rifinanziamento sia adatto a te dipende dalla rapidità con cui desideri estinguere il mutuo, dai potenziali risparmi, da quanto tempo prevedi di rimanere a casa e da altre circostanze individuali che potrebbero influire sui vantaggi del rifinanziamento.

Calcola il tuo punto di pareggio e i costi/risparmi durante la durata del prestito per prendere la decisione più informata.

Scopri quando raggiungerai il pareggio. A che punto si ripagheranno i costi di rifinanziamento? Il punto di pareggio è rappresentato dai costi di chiusura totali divisi per il risparmio mensile.

Ad esempio, se paghi $ 3500 in costi di chiusura e risparmi $ 150 al mese sui pagamenti, ecco come sarebbe:

Costi di $ 3500 ÷ $ 150 di risparmio mensile =23,3 mesi fino al pareggio

Calcolare il risparmio totale durante la durata del prestito (se presente). A volte ricominciare da capo con un nuovo prestito a termine di 30 anni finirà per costarti più denaro a lungo termine.

Confronta il tuo attuale mutuo con uno scenario di rifinanziamento per vedere qual è la differenza durante la durata del prestito. (Utilizza un calcolatore di ipoteca per fare i calcoli.)

Ad esempio, supponiamo che ti rimangano 20 anni sul tuo mutuo attuale ma stai valutando la possibilità di rifinanziarlo in un nuovo prestito di 30 anni. Sono altri 30 anni di pagamento degli interessi, anche se a un tasso di interesse e pagamento inferiori.

Il rifinanziamento ha più senso all'inizio della vita del prestito. Quando rifinanzi in un secondo momento, pagherai di più per la tua casa, in termini di interessi, per tutta la durata del prestito.

Pensi che il rifinanziamento sia giusto per te?

Se hai deciso che il rifinanziamento potrebbe essere adatto a te, ecco alcuni suggerimenti:

• Acquista istituti di credito (non dare per scontato che il tuo attuale prestatore sarà l'offerta migliore).
• Confronta mele con mele . Se un finanziatore pubblicizza un tasso super basso o costi di chiusura pari a zero, approfondisci e scopri perché. Forse stanno addebitando punti o forse stanno inserendo i costi di chiusura nel nuovo prestito.
• Conosci il tuo punteggio di credito .
• Fai ricerche di mercato sul valore della tua casa (controlla Zillow o parla con un agente immobiliare).
• Non aprire nuove linee di credito o aggiungi ai tuoi saldi attuali.
• Decidi se ne vale la pena affinché tu possa dedicare tempo e sforzi al rifinanziamento.

Quali sono le alternative al rifinanziamento della tua casa?

Rifusione del mutuo

La rifusione è diversa dal rifinanziamento. Con una rifusione del mutuo, mantieni il tuo attuale prestatore e mutuo ipotecario. Una rifusione funziona solo se sei in anticipo con il prestito (hai effettuato pagamenti extra).

Con una rifusione del mutuo, il creditore accetta di mantenere i termini del prestito originale ma ricalcola un nuovo pagamento in base al saldo del prestito inferiore. Questo è un ottimo modo per ridurre il pagamento, ma non è un'opzione con tutti i programmi di prestito. Verifica con il tuo prestatore per vedere se sei idoneo.

Modifica del mutuo

Vengono apportate modifiche al mutuo per evitare il pignoramento. Potresti avere diritto a una modifica del mutuo se il tuo mutuo ipotecario è in esaurimento (dovi più del valore della tua casa) o se stai attraversando difficoltà finanziarie.

Il tuo prestatore potrebbe accettare di modificare una variabile del tuo prestito attuale per rendere il pagamento più conveniente per te. Parla con il tuo prestatore per vedere se sei idoneo.

Considerazioni finali sul rifinanziamento del mutuo

Anche se potresti sentire al telegiornale o da un amico al lavoro che è giunto il momento di rifinanziare il tuo mutuo, ci sono molti fattori da considerare.

Prenditi del tempo per fare i conti e pensare ai piani per il tuo futuro, inclusa la possibilità di vendere la tua casa prima di coprire i costi associati al rifinanziamento.

Alcune persone che rifinanziano, risparmiano decine di migliaia di dollari in interessi o tagliano per anni le rate del mutuo. Quando rifinanziate al momento giusto – e per le giuste ragioni – potrete sicuramente essere ricompensati per lo sforzo che fate nel rifinanziare il mutuo sulla vostra casa.

Articolo scritto da Amanda

Donne che soldi

Amy Blacklock e Vicki Cook hanno co-fondato Women Who Money nel marzo 2018 per fornire informazioni utili su finanza personale, carriera e argomenti imprenditoriali in modo da poter gestire con sicurezza i propri soldi, aumentare il proprio patrimonio netto, migliorare la propria salute finanziaria generale e infine raggiungere l'indipendenza finanziaria.