Punteggi di credito ipotecario:capire cosa utilizzano gli istituti di credito

Quando richiedi un mutuo, il tuo punteggio di credito è una delle prime cose che gli istituti di credito controllano. Ma non tutti i punteggi di credito sono uguali. Gli erogatori di mutui ipotecari utilizzano versioni specifiche dei punteggi FICO:modelli più vecchi che di solito non vedi nelle app di credito o nei dashboard delle banche.

Sapere quali punteggi di credito ottengono e come li utilizzano può aiutarti a individuare tempestivamente i problemi, migliorare le tue probabilità di approvazione e ottenere un tasso di interesse più basso. Ecco cosa devi sapere per prepararti.

Concetti chiave

• Gli erogatori di mutui ipotecari utilizzano i modelli di punteggio FICO 2, 4 e 5 di Experian, TransUnion ed Equifax. In genere corrispondono al tuo punteggio medio o al punteggio medio inferiore se ti candidi congiuntamente.
• I fattori di credito che contano includono la cronologia dei pagamenti, l'utilizzo del credito, l'età del credito, le recenti richieste e il rapporto debito/reddito. Un mix di tipi di credito e un DTI inferiore al 43% possono aiutare le tue probabilità.
• Gli istituti di credito esaminano anche gli estratti conto bancari, le buste paga e le dichiarazioni dei redditi. Fannie Mae e Freddie Mac stanno testando nuovi modelli di punteggio che potrebbero espandere l'accesso in futuro.

I punteggi di credito che gli istituti di credito utilizzano effettivamente per i mutui

Gli erogatori di mutui ipotecari non utilizzano i punteggi di credito visualizzati sulle app di credito gratuite. Invece, prelevano il tuo credito da tutte e tre le principali agenzie di credito (Experian, TransUnion ed Equifax) utilizzando versioni più vecchie e specifiche del mutuo del punteggio FICO.

Ecco cosa usano:

• Esperiano :Punteggio FICO 2
• Equifax :FICO Punteggio 5 (chiamato anche Beacon 5)
• TransUnione :Punteggio FICO 4

Gli istituti di credito in genere ordinano un rapporto di credito “tri-merge” che includa tutti e tre i punteggi. Se ti candidi da solo, verrà utilizzato il punteggio medio . Se stai presentando la domanda con un co-mutuatario, utilizzerà il inferiore di entrambi i punteggi medi.

In che modo il tuo punteggio di credito influisce sul tasso ipotecario

Il tuo punteggio di credito ha un impatto diretto sul tasso ipotecario. Maggiore è il tuo punteggio, minore è il rischio per il creditore e minore è il tasso di interesse.

Ecco un esempio semplificato di come i punteggi influiscono sui tassi di un mutuo fisso di 30 anni:

Punteggio di credito Tariffa stimata Pagamento mensile (su $ 300.000) 760+6,25%$ 1.847700–7.596,50%$ 1.896660–6.996,75%$ 1.946620–6.597,25%$ 2.047

Anche una piccola differenza nel tuo punteggio può costarti centinaia di dollari al mese o farti risparmiare altrettanto.

Cosa cercano gli istituti di credito ipotecario nel tuo punteggio di credito

Il tuo punteggio di credito non è solo un singolo numero. È costruito da diversi fattori e gli istituti di credito prestano molta attenzione a ciascuno di essi:

• Cronologia pagamenti :Il fattore più importante. I pagamenti ritardati o mancati danneggeranno il tuo punteggio di credito e le tue possibilità di approvazione.
• Utilizzo del credito :la quantità di credito disponibile che stai utilizzando. Sotto il 30% è l'ideale.
• Lunghezza della storia creditizia :Più lungo è meglio. Mostra agli istituti di credito che hai esperienza nella gestione del credito.
• Mix di credito :un sano mix di prestiti e carte di credito può aiutare, ma non vale la pena aprire nuovi conti solo per varietà.
• Recenti richieste di credito :Troppi tiri forti in un breve periodo possono abbassare il tuo punteggio e sollevare segnali d'allarme.

Tutti questi elementi determinano il modo in cui gli istituti di credito ti vedono come mutuatario e il tipo di condizioni di prestito che sono disposti a offrire. Se sei nuovo al credito, valuta la possibilità di diventare un utente autorizzato sull'account di un membro della famiglia o di aprire una carta di credito protetta per stabilire un credito.

Vedi anche:  Comprare una casa danneggia il tuo credito?

Che cos'è un buon punteggio di credito per un mutuo

La maggior parte degli istituti di credito considera qualsiasi valore superiore a 740 un buon punteggio di credito per un mutuo. Questo di solito ti dà accesso alle migliori tariffe e condizioni di prestito.

Detto questo, il punteggio di credito minimo dipende dal tipo di prestito:

• Prestiti FHA :in genere sono necessari almeno 580 per qualificarsi con un acconto del 3,5%. Alcuni istituti di credito FHA possono approvare punteggi inferiori, ma spesso richiedono un acconto maggiore.
• Prestiti convenzionali :la maggior parte degli istituti di credito cerca almeno 620. Un punteggio di credito più elevato può aiutarti a evitare tassi di interesse più elevati o assicurazioni ipotecarie private.
• Prestiti VA :non esiste un minimo ufficiale da parte del VA, ma la maggior parte degli istituti di credito desidera vedere un punteggio di credito pari o superiore a 620.

Anche un piccolo miglioramento nel tuo punteggio di credito può farti risparmiare migliaia di euro nel corso della durata di un mutuo, quindi vale la pena verificare a che punto sei prima di presentare domanda.

Vedi anche: Prestito FHA vs. convenzionale:qual è quello giusto per te?

Perché il rapporto debito/reddito è importante

Il rapporto debito/reddito, o DTI, è una parte fondamentale della tua richiesta di mutuo. Mostra agli istituti di credito quanto del tuo reddito viene destinato al debito ogni mese.

Per calcolarlo, somma tutti i pagamenti mensili del debito (carte di credito, prestiti per l'auto, prestiti agli studenti e mutuo previsto) e dividilo per il tuo reddito mensile lordo. Moltiplica per 100 per ottenere la percentuale DTI.

La maggior parte degli istituti di credito desidera che il tuo DTI sia inferiore al 43%. Alcuni potrebbero consentire rapporti più elevati, soprattutto se il tuo punteggio di credito è elevato o se disponi di riserve di liquidità. Un DTI inferiore significa maggiore flessibilità, meno condizioni e un processo di approvazione più fluido.

Altre cose che i finanziatori controllano oltre al tuo punteggio di credito

Un punteggio di credito elevato aiuta, ma non è l’unica cosa che interessa ai finanziatori. Vogliono anche vedere che le tue finanze siano stabili e che il tuo reddito sia affidabile.

Ecco cosa di solito esaminano:

• Estratti conto bancari – verificare le riserve di cassa e le recenti abitudini di spesa
• Buste paga – verificare il reddito attuale e la consistenza lavorativa
• Dichiarazioni dei redditi – per confermare la cronologia dei redditi, soprattutto se sei un lavoratore autonomo
• Storia lavorativa – per assicurarti che il tuo reddito sia stabile

Alcuni istituti di credito esaminano anche la cronologia dei pagamenti degli affitti o beni come i conti pensionistici. L'obiettivo è ottenere un quadro completo delle tue finanze, non solo del tuo punteggio di credito.

Modelli FICO e VantageScore

Potresti vedere il tuo punteggio di credito tramite app che mostrano VantageScore, ma la maggior parte degli erogatori di mutui ipotecari non utilizza quel modello. In genere si attengono alle versioni precedenti del punteggio di credito FICO, che valutano in modo diverso alcuni fattori.

Entrambi i modelli di punteggio utilizzano gli stessi dati fondamentali (cronologia dei pagamenti, utilizzo del credito, età del credito, mix di conti e richieste) ma calcolano i risultati in modo diverso. Ciò può portare a uno swing di 20-40 punti tra i due.

Se ti stai preparando per un mutuo, controlla sempre i tuoi punteggi di credito FICO, in particolare quelli delle tre principali agenzie di credito.

Modifiche future al punteggio del credito ipotecario

Fannie Mae e Freddie Mac stanno testando nuovi modelli di credit scoring, tra cui FICO 10T e VantageScore 4.0. Questi modelli più recenti mirano a essere più predittivi e inclusivi.

FICO 10T include dati di tendenza, che esaminano il tuo comportamento di pagamento nel tempo, non solo il tuo saldo attuale. VantageScore 4.0 utilizza l'apprendimento automatico e attinge da fonti di dati più recenti, aiutando potenzialmente le persone con file di credito ridotti.

Se questi modelli verranno adottati ufficialmente, un numero maggiore di mutuatari potrebbe qualificarsi per prestiti migliori, ma per ora gli erogatori di mutui ipotecari utilizzano ancora le versioni precedenti del punteggio di credito FICO.

Come migliorare il tuo punteggio di credito prima di presentare domanda

Migliorare il tuo punteggio di credito prima di richiedere un mutuo può farti risparmiare denaro ed espandere le tue opzioni di prestito. Ecco da dove iniziare:

• Controlla il tuo punteggio di credito – Utilizza una fonte che mostri il tuo punteggio di credito FICO, non solo VantageScore.
• Controlla il tuo rapporto di credito – Ottieni il tuo rapporto di credito gratuito da tutte e tre le agenzie di credito e contesta eventuali errori.
• Paga le bollette in tempo – Imposta promemoria o pagamento automatico per evitare pagamenti mancati.
• Riduci il saldo della tua carta di credito – Mantenere l'utilizzo del credito al di sotto del 30%, idealmente al di sotto del 10%.
• Rimanda il nuovo credito – Evita di aprire nuovi conti nei mesi precedenti la presentazione della domanda.
• Mantieni aperti i vecchi account – Una storia creditizia più lunga gioca a tuo favore.

Piccoli cambiamenti ora possono avere un grande impatto quando gli istituti di credito controllano il tuo credito.

Considerazioni finali

Gli erogatori di mutui ipotecari utilizzano specifici modelli di punteggio di credito FICO e si preoccupano maggiormente del tuo punteggio medio. Più alto è il numero, migliore sarà la tua tariffa.

Ma il tuo punteggio di credito è solo una parte dell'equazione. Gli istituti di credito esaminano anche il reddito, il debito e il quadro finanziario complessivo. Ripulisci il tuo credito, riduci il rapporto debito/reddito e ricontrolla i tuoi rapporti di credito per eventuali errori prima di presentare domanda.

Quindi, confronta gli erogatori di mutui ipotecari per vedere chi offre le condizioni migliori in base al tuo profilo di credito. Un po' di preparazione adesso potrebbe significare notevoli risparmi per gli anni a venire.

Incontra l'autore

Rachel Myers è una scrittrice di finanza personale che crede che la libertà finanziaria dovrebbe essere pratica, non opprimente. Condivide suggerimenti di vita reale su budget, credito, debito e risparmio, senza il gergo. Con un background in coaching finanziario e una passione nell'aiutare le persone ad andare avanti, Rachel rende la gestione del denaro fattibile, indipendentemente da dove inizi.