Che cos'è il metodo della capitalizzazione diretta?

Il metodo della capitalizzazione diretta si ottiene prendendo i proventi rilevati nel tempo e dividendoli per i rispettivi tassi di capitalizzazione rilevati nello stesso periodo. Il tasso massimo si ottiene dividendo il reddito operativo netto Reddito operativo netto (NOI) Il reddito operativo netto (NOI) è il valore di una proprietà generatrice di entrate quando le spese operative totali e le perdite da locali sfitti sono pari al valore delle attività.

Il metodo della capitalizzazione diretta non è appropriato per i locali occupati dal proprietario a causa della sua eccessiva dipendenza dal reddito della proprietà. L'aumento del cap rateCap rate (REIT)Cap rate è una metrica finanziaria utilizzata dagli investitori immobiliari per analizzare gli investimenti immobiliari, e determinare il loro potenziale tasso di rendimento basato riduce significativamente il valore del quoziente. Così, una diminuzione del tasso massimo significa che il valore di mercato dell'immobile aumenta. Quindi, il valore di mercato da determinare è indirettamente proporzionale al cap rate.

D'altra parte, il reddito operativo netto è direttamente proporzionale al valore di mercatoFair Market ValueIl valore equo di mercato (di un bene o servizio oggetto di scambio) si riferisce al prezzo al quale entrambe le parti negozianti hanno concordato in modo indipendente. Un aumento del reddito operativo netto (NOI) risulta in un significativo aumento del valore di mercato. Un valore di mercato ridotto significa che il NOI è basso e richiede un aumento strategico.

Riepilogo rapido

• Il metodo della capitalizzazione diretta è un metodo di valutazione immobiliare che aiuta a convertire il reddito in valore.
• Il metodo della capitalizzazione diretta si ottiene dividendo il reddito generato dall'immobile per il suo tasso massimo.
• A differenza di altri metodi di valutazione, il metodo è facile da usare e interpretare quando ci sono dati sufficienti nel tempo sia per il reddito che per il tasso massimo.

Capitalizzazione del rendimento vs capitalizzazione diretta

A differenza della capitalizzazione diretta, la capitalizzazione del rendimento dipende in larga misura dai fondi del settore immobiliare per la valutazione, mentre il primo si basa interamente sul reddito generato dalla proprietà. La capitalizzazione del rendimento si basa sul fatto che l'immobiliare come investimento è un obiettivo a lungo termine, da cui l'investitore dovrebbe continuare a raccogliere per molto tempo in futuro.

Generalmente, si prevede che verso il futuro, il reddito da locazione di un immobile dovrebbe aumentare gradualmente a causa della prevedibile inflazione. L'inflazione fa aumentare anche i costi di manutenzione e riparazione, soprattutto quando la proprietà non è stata adeguatamente mantenuta dal precedente proprietario.

Il reddito di un immobile può variare nei periodi futuri a causa di vari fattori. Il metodo di capitalizzazione del rendimento intende prevedere i cambiamenti attesi per un investitore. Lo fa prendendo in considerazione tutti i fattori, come l'inflazioneInflazioneL'inflazione è un concetto economico che si riferisce all'aumento del livello dei prezzi dei beni in un determinato periodo di tempo. L'aumento del livello dei prezzi significa che la valuta in una data economia perde potere d'acquisto (cioè, meno può essere acquistato con la stessa quantità di denaro)., Manutenzione, costi e riparazioni, per garantire che la proprietà sia nella migliore forma possibile.

Grazie alle sue capacità di predire il futuro, intermediari, agenzie di regolamentazione, periti commerciali, investitori, e il pubblico in generale fa molto affidamento sul metodo della capitalizzazione del rendimento per la valutazione degli immobili. Però, il metodo funziona meglio se utilizzato insieme ad altri metodi di valutazione al fine di ottenere i migliori risultati.

Qual è il miglior metodo di valutazione?

Esistono diversi metodi di capitalizzazione/valutazione comunemente utilizzati. I metodi di stima seguono approcci diversi alla valutazione di un immobile. Sono tutti in uso regolare, individualmente o collettivamente da intermediari, periti immobiliari commerciali, investitori, e il pubblico in generale.

Quando si effettua una valutazione di un immobile, non è consigliabile utilizzare un unico metodo di stima a causa dell'unicità delle situazioni nelle valutazioni immobiliari. Due o più metodi di valutazione dovrebbero essere usati in modo intercambiabile o individualmente quando si effettuano valutazioni, ma i metodi più appropriati dipendono dalla situazione specifica.

I metodi di capitalizzazione diretta e di rendimento sono i due metodi più utilizzati nella valutazione immobiliare. Però, i due metodi vengono utilizzati in casi diversi, dipende dalla situazione. Per esempio, in immobili con flussi di reddito instabili, il metodo di capitalizzazione del rendimento è il più appropriato. Il metodo del limite di rendimento esaminerà la probabile stabilità futura della proprietà prendendo in considerazione i guadagni futuri, dando così una visione migliore del potenziale di crescita della proprietà.

Le proprietà meno stabili forniscono dati limitati che possono essere utilizzati per analizzare i loro guadagni, e quindi, il metodo della capitalizzazione diretta non è appropriato. D'altra parte, le proprietà consolidate con guadagni mensili o annuali stabili offrono punti dati adeguati che possono essere utilizzati per analizzare i loro guadagni. Quindi, il metodo della capitalizzazione diretta è maggiormente preferito in tali situazioni.

Fattori da considerare quando si valutano le proprietà immobiliari

La valutazione delle proprietà immobiliari che un investitore intende acquisire può aiutare un investitore a determinare se acquisire la proprietà o interrompere il piano di investimento. Gli investitori dovrebbero concentrarsi sulla ricerca dei fattori nascosti che potrebbero non essere evidenti durante la valutazione, ma potrebbe apparire in futuro.

1. Difficoltà finanziarie o controversie legali sulla proprietà in sospeso

Un inquilino importante potrebbe trovarsi di fronte a una crisi finanziaria, che possono mettere in dubbio la capacità di soddisfare i loro obblighi di affitto mensile. La proprietà può anche essere soggetta a controversie legali sulla proprietà che possono richiedere alla società di assumere avvocati e sostenere costi legali aggiuntivi.

2. Modelli di posti vacanti

Un altro fattore che gli investitori possono considerare durante le valutazioni degli immobili sono i modelli di sfitto nei locali, che può spiegare i potenziali modelli di guadagni futuri. Se i modelli di posti vacanti continuano a fluttuare nel tempo, può essere dovuto a fattori, quali la cattiva manutenzione dell'edificio, pareti appositamente non verniciate, infissi rotti, linee fognarie bloccate, eccetera.

I fattori nascosti possono sembrare inizialmente insignificanti, ma influenzeranno la fattibilità del progetto in futuro. I problemi sono solitamente invisibili al metodo di valutazione, come il metodo della capitalizzazione diretta, e gli investitori dovrebbero tentare di indagare su tali questioni prima di prendere la decisione finale se investire o meno.

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