Che cos'è un prestito convenzionale?

Se stai acquistando un mutuo, potresti sentire il termine "prestito convenzionale".

Un prestito convenzionale è un mutuo emesso da un prestatore privato senza passare attraverso un programma governativo. Quando qualcuno dice che un mutuo è un prestito convenzionale, lo distinguono dai prestiti FHA, Prestiti VA o prestiti USDA.

Anche se questo è un termine industriale, i prestatori che offrono prestiti convenzionali non sempre etichettano i loro mutui in questo modo sui loro siti web. Possono semplicemente riferirsi a prestiti convenzionali come ipoteche o, più descrittivo, chiamali mutui a tasso fisso o a tasso variabile.

• Quali sono i diversi tipi di prestiti convenzionali?
• Qual è l'acconto minimo per un prestito convenzionale?
• È difficile ottenere un prestito convenzionale?
• Che tipo di mutuo è giusto per me?

Quali sono i diversi tipi di prestiti convenzionali?

I mutui ipotecari convenzionali possono essere conformi o non conformi. Ecco un po' di cosa significano questi termini.

Prestiti conformi

I prestiti conformi sono mutui che aderiscono agli importi massimi del prestito determinati dal governo o da altre regole stabilite da Fannie Mae o Freddie Mac. Sono società sponsorizzate dal governo che accettano di pagare i finanziatori se i mutuatari non accettano determinati tipi di mutui.

La Federal Housing Finance Agency determina l'importo massimo che i prestiti conformi non possono superare. Per il 2021, una proprietà singola si qualifica per un prestito conforme fino a $ 548, 250 nella maggior parte delle aree degli Stati Uniti

Nota che ci sono eccezioni per l'Alaska, Hawaii, Guam, le Isole Vergini americane e altre parti del paese con un costo della vita elevato. Il limite massimo di prestito in queste regioni è di $ 822, 375. I mutui con questi grandi importi del prestito sono noti come prestiti jumbo conformi.

Prestiti non conformi

I prestiti sono non conformi se sono superiori all'importo massimo consentito dalla FHFA in un'area o si discostano da altri requisiti dei prestiti conformi. Alcuni prestiti non conformi sono rivolti a persone in situazioni particolari, come le persone che stanno acquistando un grande appezzamento di terreno o le persone che lavorano in proprio.

Altri prestiti non conformi sono rivolti agli acquirenti di case che sono considerati più inclini all'insolvenza. Questi mutui sono generalmente costosi e potrebbero includere accordi che non sarebbero accettabili per un prestito conforme, come consentire al mutuatario di effettuare pagamenti di soli interessi per un certo periodo di tempo.

Tasso fisso o variabile

I mutui per la casa convenzionali possono avere tassi ipotecari fissi o tassi regolabili. Con un prestito a tasso fisso, l'interesse rimane lo stesso per tutta la durata del prestito, e il mutuatario effettua gli stessi pagamenti di capitale e interessi ogni mese. Con un mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse rimane lo stesso durante un determinato periodo di tempo all'inizio del prestito. Dopo quel tempo, il tasso può salire o scendere, e possono cambiare anche gli importi dovuti ogni mese per il capitale e gli interessi.

Qual è l'acconto minimo per un prestito convenzionale?

La saggezza popolare dice che gli acquirenti di case dovrebbero versare un acconto di almeno il 20% del prezzo di una casa per mantenere bassi i costi mensili e stabilire l'equità nella proprietà. E se il tuo acconto è almeno del 20%, di solito non è necessario acquistare un'assicurazione ipotecaria privata. Fannie Mae e Freddie Mac considerano i prestiti con un acconto di quelle dimensioni meno rischiosi e sono disposti a garantirli anche se il mutuatario non ha un'assicurazione privata.

Allo stesso tempo, venire con un acconto del 20% è più facile a dirsi che a farsi. In particolare per chi acquista la prima casa, non è sempre possibile abbassare del 20%.

Potresti essere in grado di ottenere un prestito convenzionale con un anticipo inferiore, anche se dovresti aspettarti che ti vengano addebitati interessi e commissioni più elevati. Alcuni istituti di credito consentono acconti fino al 3%.

Il prezzo medio per una casa unifamiliare esistente era di $ 313, 500 nel terzo trimestre del 2020, secondo l'Associazione Nazionale Agenti Immobiliari. Un acconto del 3% su una casa con quel prezzo sarebbe di $ 9, 405.

È normale che gli istituti di credito chiedano almeno un acconto del 5%, anche se. Ciò equivale a un acconto di $ 15, 675 sulla casa a prezzo medio.

È difficile ottenere un prestito convenzionale?

La probabilità che tu venga approvato per un prestito convenzionale dipende in gran parte dal tuo credito. I finanziatori in genere vogliono mutuatari con punteggi di credito superiori alla metà degli anni '600. E hai maggiori possibilità che ti venga offerto un tasso di interesse competitivo se i tuoi punteggi di credito sono nella metà del 700 o superiore.

Se il tuo credito non è eccezionale, potresti trovare più facile qualificarti per un prestito FHA. Un prestito FHA è spesso meno costoso di un mutuo convenzionale se i tuoi punteggi di credito sono bassi o se vuoi effettuare un acconto inferiore al 10%.

Le persone con un fallimento o una preclusione possono avere maggiori probabilità di ottenere l'approvazione per un prestito FHA rispetto ad altri tipi di prestiti. Ma i prestiti FHA sono generalmente più costosi dei prestiti convenzionali se si dispone di un buon credito e si è in grado di effettuare un acconto considerevole.

Anche, il processo di valutazione è più rigoroso per i prestiti FHA rispetto ai prestiti convenzionali. Mentre i finanziatori in genere richiedono una valutazione prima di emettere un mutuo per determinare il valore della casa, una valutazione per un prestito FHA valuta sia il valore della proprietà che se soddisfa i requisiti di ammissibilità per il programma.

Le case devono soddisfare requisiti dettagliati per cose come la solidità strutturale e il buon funzionamento degli impianti idraulici ed elettrici, e non deve presentare problemi di salute o sicurezza. Se la valutazione rivela problemi, il venditore dovrebbe effettuare le riparazioni prima che l'acquirente possa ottenere un prestito FHA. Se la proprietà non può essere messa a norma senza ampi miglioramenti, ottenere un prestito FHA potrebbe non essere possibile.

Un venditore che non vuole affrontare questo processo di valutazione potrebbe essere meno desideroso di accettare un'offerta finanziata con un prestito FHA rispetto a un'offerta finanziata con un prestito convenzionale.

Che tipo di mutuo è giusto per me?

Se starai meglio con un prestito convenzionale o un mutuo attraverso la FHA o un altro programma dipende dalle tue finanze individuali.

Ecco alcune domande da porsi per aiutarti a decidere.

• Ho rivisto la mia situazione finanziaria e considerato quanto posso permettermi di spendere per una casa?
• Ho abbastanza contanti per effettuare un acconto dal 10% al 15%?
• La mia storia creditizia è priva di negativi, come un pignoramento o un fallimento, negli ultimi sette anni?
• I miei punteggi di credito sono superiori alla metà degli anni '600?

Se hai risposto "sì" a queste domande, un prestito convenzionale potrebbe essere giusto per te. Dovrai anche considerare il tuo rapporto debito/reddito e quale pagamento mensile può permettersi il tuo budget.

In entrambi i casi, è una buona idea contattare diversi istituti di credito per saperne di più su quali prestiti potresti beneficiare e per confrontare le tue opzioni.