Come acquistare una proprietà in affitto

Investire in immobili in affitto

Gli immobili in affitto sono un'opzione di investimento estremamente popolare. Ed è facile capire perché. Chi non vorrebbe un reddito passivo e la possibilità di rivalutazione del capitale?

Tuttavia, per molti, il processo può sembrare un campo minato decisionale. Nella migliore delle ipotesi è confuso. Nel peggiore dei casi è intimidatorio. Ma acquistare la tua prima proprietà in affitto non deve essere così difficile. Dividi ogni passaggio in piccoli pezzi. Affrontali uno alla volta. E sarai un padrone di casa prima che te ne rendi conto.

Le seguenti sezioni chiave dovrebbero rendere chiaro ed efficiente l'acquisto di una proprietà in affitto. Non tutti possono essere rilevanti. Ad esempio, alcuni di voi potrebbero autogestire una proprietà invece di assumere un gestore delle locazioni. Ma tutti contengono informazioni chiave per aiutarti a ottenere con successo il tuo primo noleggio:

1. Analisi del flusso di cassa
2. Analisi macro
3. Scegliere la posizione giusta
4. Scelta della proprietà giusta
5. Acquisto della proprietà
6. Gestione della proprietà 

Non possiamo promettere senza sforzo, ma possiamo semplificare il tuo approccio. Quindi, assicuriamoci che il tuo investimento immobiliare stia lavorando il più duramente possibile per te.

considerazioni chiave

Prima di entrare nel processo, vale sempre la pena di verificare se una proprietà in affitto è la scelta di investimento giusta per te. Ecco quattro fattori che devono essere considerati per gli investimenti immobiliari in affitto:

• Tempo e impegno. Una proprietà in affitto ti terrà sulle spine. Possono essere una delle opzioni di investimento più attive disponibili. Il processo di acquisizione può essere lungo e, se non è gestito da un'agenzia di locazione, l'affitto della proprietà potrebbe consumare il tuo tempo personale.
• Liquidità. Investire in una proprietà in affitto spesso comporta il blocco dei fondi per molto tempo. La vendita di un immobile può richiedere diversi mesi, pertanto non è possibile accedere rapidamente al capitale iniziale in caso di emergenza.
• Capitale. A meno che non si acquisti un immobile a titolo definitivo, di solito è necessaria una qualche forma di finanziamento. Infatti, utilizzare la leva finanziaria e amplificare i rendimenti, è una delle caratteristiche più interessanti degli immobili in affitto. Tuttavia, hai ancora bisogno di un capitale iniziale significativo per iniziare. I fornitori di mutui spesso richiedono un acconto minimo del 20%. I costi di vendita devono essere aggiunti al prezzo di acquisto e la proprietà potrebbe richiedere manutenzione prima che un inquilino possa trasferirsi.
• Imprevedibilità. Il reddito passivo da locazione è una cosa meravigliosa, ma potrebbe non essere sempre una navigazione tranquilla. Gli inquilini cambieranno periodicamente, il che significa che una proprietà potrebbe rimanere vuota per periodi di tempo. Sfortunatamente, la maggior parte delle proprietà non è nemmeno a prova di inquilino. Un tetto perderà. Il riscaldamento centralizzato si romperà. Problemi come questi possono sorgere in qualsiasi momento e si ripercuoteranno sui profitti degli affitti.

Soppesare gli svantaggi rispetto a potenziali rialzi costituisce la base di qualsiasi opportunità di investimento. Queste considerazioni chiave dovrebbero aiutarti a decidere se una proprietà in affitto è la decisione giusta per te. È un'opzione popolare, sì, ma non è l'unica opzione per ottenere esposizione immobiliare. Per un elenco completo di investimenti immobiliari alternativi, consulta la nostra guida completa.

Leggi la guida:La guida completa all'investimento immobiliare

Guarda il video:Investimenti immobiliari in un mondo post covid

Se riesci a convivere con gli inconvenienti, entriamo nei dettagli su come acquistare una proprietà in affitto.

Guida passo passo

Fase 1:analisi del flusso di cassa

Il più grande fattore di differenziazione nella scelta di una proprietà in affitto è il flusso di cassa. Potresti sentirti come se avessi assicurato l'affare di una vita, ma se i costi di possedere una proprietà superano l'affitto che porta, i soldi ti usciranno di tasca su base mensile. Il flusso di cassa positivo è fondamentale. Vuoi soldi che entrano casualmente. 

Il flusso di cassa viene calcolato sottraendo le spese di proprietà e gestione della tua proprietà in affitto dal reddito da locazione che viene generato. Sebbene sia un semplice calcolo, molti investitori sottovalutano notevolmente le spese, quindi esaminiamo un elenco di potenziali.

• Rimborsi ipotecari. Anche le tasse e l'assicurazione dovrebbero essere incluse in questa spesa poiché la maggior parte dei fornitori di mutui lo richiede.
• Utilità. Ci saranno utenze presso la struttura ancora da te pagate?
• Gestione della proprietà. Hai intenzione di assumere un'agenzia di locazione che si occupi della proprietà per tuo conto? In genere, è richiesta una riduzione del 10% del reddito da locazione.
•  Manutenzione. È bene considerare una tariffa di manutenzione mensile nel caso qualcosa vada storto. Qualcosa non andrà storto ogni mese, ma costruendo un buffer può aiutare a eliminare il pungiglione da incidenti imprevisti.
• Offerte di lavoro. Una proprietà non verrà affittata 24 ore su 24, 365 giorni all'anno. Ci saranno periodi vuoti. Calcola un tasso di posti vacanti del 5-10% per coprire i costi quando un inquilino non è presente.

Rendi il flusso di cassa una priorità fin dall'inizio. C'è qualcosa che migliorerà il reddito da locazione? C'è qualcosa che ridurrà il reddito da locazione? Per tutto il resto del processo, tieni sempre a mente il flusso di cassa.

Fase 2:analisi macro

Prima di tuffarsi negli elenchi delle aree locali è buona norma effettuare ricerche di alto livello. Ciò implica guardare al quadro più ampio, eseguire un approccio di analisi dall'alto verso il basso spostandosi dal paese alla città. Vuoi che quei fondi lavorino il più duramente possibile per te.

Analisi del Paese. Se le opzioni internazionali non sono applicabili a te, potresti essere in grado di saltare questa parte. Ma se le opportunità in tutto il mondo sono aperte, potresti trovare offerte migliori all'estero piuttosto che a casa. Quando si confrontano diversi paesi, ci sono alcuni fattori chiave da considerare.

• Rischio politico. Il governo è eletto e stabile? Ci sono cambiamenti imminenti tra il tuo paese d'origine e il paese che stai considerando?
• Tasse. Quali tasse vengono addebitate per il reddito da locazione? Quale soglia devi superare prima che le tasse siano obbligatorie?
• Opzioni di investimento. Il paese che stai considerando potrebbe avere un governo stabile e potrebbe essere efficiente dal punto di vista fiscale, ma se la selezione di proprietà è limitata, le possibilità di trovare un accordo adeguato potrebbero diminuire in modo significativo.

Analisi stato/provincia. Una volta che ti sei stabilito in un paese. Ora è il momento di scegliere uno stato adatto. Questo varierà da paese a paese. Se hai scelto gli Stati Uniti, ad esempio, ce ne sono molti tra cui scegliere.

• Familiarità. Può essere un vantaggio investire in un'area che conosci bene. C'è un posto dove hai vissuto in passato? C'è un posto in cui ti è piaciuto particolarmente vivere? C'è un posto in cui ti piacerebbe andare in pensione un giorno? Se pensi molto a un'area, è probabile che lo facciano anche gli altri.  
  
• Tasse. Molti stati hanno leggi fiscali indipendenti. Assicurati di leggere quali leggi fiscali si applicherebbero al tuo reddito da locazione. Non vuoi un conto più alto del previsto alla fine dell'anno fiscale.
  

Analisi città/città. Ora devi individuare una città, o una città. E le differenze tra le città possono essere enormi. Se vieni dagli Stati Uniti o sei un fanatico dell'auto, potresti ricordare che la produzione di automobili si è trasferita da Detroit negli anni '60 e '70, o più recentemente da Cleveland negli anni '90 e all'inizio degli anni 2000. Le proprietà in affitto in entrambe le città hanno subito un enorme successo. Poiché la forza lavoro in queste città dipendeva così tanto da un settore, c'era ben poco altro lavoro rimasto per gli inquilini quando il settore si è trasferito, quindi gli inquilini adatti se ne sono andati. Fortunatamente, ci sono alcuni fattori che puoi considerare per evitare che ciò accada a te.

• Domanda e offerta. La maggior parte degli investimenti funziona in base all'offerta e alla domanda. E le proprietà in affitto non sono diverse. Guarda il mercato degli affitti negli ultimi 5 anni:la domanda sta aumentando o diminuendo?
• Livelli di reddito. Affinché gli inquilini possano permettersi l'affitto, avranno bisogno di un certo livello di reddito. Controllare i dati sul reddito locale per determinare la popolazione occupata e qual è il livello di reddito medio. Tuttavia, attenzione alle cifre distorte:se c'è il 70% di occupati, ma i livelli di reddito sono alti, potrebbero esserci alcune persone benestanti che distorcono i numeri.
• Crescita della popolazione. La popolazione sta crescendo in una zona? Se lo è, è probabile che saranno necessari più alloggi, il che significa più inquilini. City-data.com offre utili statistiche sulla crescita della popolazione negli Stati Uniti.
• Diversità economica. Avere più settori a portata di mano è fondamentale. Ci sono abbastanza opportunità di lavoro per mantenere stabili i redditi degli inquilini? Se il loro reddito è stabile, lo sarà anche il tuo reddito da locazione.

Guarda il video:in che modo il declino urbano influirà sul settore immobiliare?

Fase 3:selezionare la posizione giusta

Ok, quindi hai scelto la tua città o paese. Ma la tua posizione all'interno di una città è importante quanto la città stessa. Come molti di voi sapranno, non tutti i quartieri sono creati allo stesso modo.

• Domanda e occupazione. Cerca di organizzare i quartieri in base all'offerta e alla domanda. Ci sono più persone che si trasferiscono? Se ci sono, dovrebbe essere una buona indicazione che troverai inquilini adatti e che c'è abbastanza industria nelle vicinanze per supportarli. Elevate opportunità di lavoro portano a una concentrazione di persone, il che significa che ci saranno sempre nuovi inquilini che cercano di affittare.
• Criminalità. Gli alti livelli di criminalità sono un rompicapo. Quindi fai attenzione se i prezzi delle case sono relativamente bassi, potrebbe essere per un motivo. Confronta le statistiche sulla criminalità per ogni quartiere e accedi a Google Street View. Le case sono ben tenute? Chi servono i negozi locali?
• Sviluppo. I consigli locali spesso destinano i quartieri alla rigenerazione e qualsiasi piano di sviluppo dovrebbe essere pubblicizzato. Verifica se eventuali piani futuri possono migliorare o sminuire un quartiere. Idealmente, non vuoi leggere che tra 6 mesi gli sviluppatori stanno costruendo un nuovo centro commerciale alla fine della tua strada.

Ricorda, se non vorresti vivere lì, nemmeno gli inquilini affitteranno lì. Non è possibile spostare la casa una volta che hai le chiavi.

Fase 4:scelta della proprietà giusta

Inizia con un budget conveniente. Ciò può ridurre notevolmente il tempo necessario per la ricerca. Inizia a cercare le proprietà che rientrano in quel criterio di prezzo.

Durante la ricerca, inizierai a sviluppare una comprensione dei prezzi di mercato. Guarda inserzioni simili e accertati che il prezzo richiesto rappresenti la qualità della casa. Molti fornitori di mutui richiederanno una valutazione da completare. Stai cercando una "tomaia per riparazioni" a cui aggiungere valore o ne stai cercando una in cui un inquilino possa trasferirsi immediatamente?

Quando hai una lista ristretta, assicurati di capire quali canoni di locazione potresti aspettarti dalla proprietà. L'immobile è già stato affittato? In caso contrario, guarda quali proprietà in affitto simili nelle vicinanze stanno recuperando e inseriscilo nelle tue previsioni di flusso di cassa. Una regola pratica generale utilizzata da molti investitori è che un affitto dovrebbe essere circa l'1% del prezzo di acquisto più i costi o un altro modo di vedere è che la proprietà non dovrebbe costare più di 100 volte l'affitto mensile.

Dopo aver determinato il prezzo di acquisto, le stime di affitto e le spese potenziali, ci sono un paio di altri calcoli per aiutarti a valutare i resi. Questi includono il tasso limite, o rendimento, e il ritorno sull'investimento (ROI).

• Tasso massimo. Questo è ciò che una proprietà può portare annualmente rispetto al prezzo di acquisto. Se una proprietà viene acquistata per $ 200.000 e il reddito da locazione è di $ 10.000, il rendimento lordo sarebbe del 5% (la matematica – ($ 10.000/$ 200.000) x 100). Maggiore è il rendimento, migliori saranno i rendimenti. Il rendimento netto può essere calcolato sottraendo i costi annuali dal reddito annuo da locazione.
•  ROI. Sebbene simile al rendimento, il ROI è il reddito annuo da locazione, meno i costi, misurato rispetto al valore dei fondi investiti, invece del prezzo totale di acquisto. Ad esempio, il reddito netto annuo è di $ 8000 al netto dei costi. Se il prezzo della proprietà è di $ 200.000 ma è stato utilizzato un mutuo di $ 150.000, l'investimento iniziale totale dovrebbe essere di $ 50.000. Ciò significa che il tuo ROI sarebbe del 16% (la matematica – ($ 8.000/$ 50.000) x 100).

Per coloro che sono alla ricerca di ulteriori sgravi fiscali, puoi anche calcolare i costi di ammortamento.

• Ammortamento. Quando si affitta un immobile, l'ammortamento dell'immobile può essere dedotto dal reddito imponibile. Secondo l'IRS, la vita utile delle abitazioni residenziali è di 27,5 anni. Pertanto, una proprietà che costa $ 200.000 avrebbe un valore di ammortamento annuo di $ 7.272 (la matematica:$ 200.000/27,5). Sebbene questo sia un esempio grezzo e il vero calcolo abbia più fattori coinvolti, è un utile punto di partenza per potenziali risparmi fiscali.

Prima di finalizzare una scelta, affidati a un perito immobiliare di fiducia per certificare che stai scegliendo un edificio solido. Non farti sorprendere da eventuali problemi strutturali nascosti.

Per saperne di più:Come acquistare una casa pignorata

Fase 5:acquisto della proprietà

Sfortunatamente, a causa di tutte le terze parti coinvolte, questa può essere la parte più lenta del processo.

Prima di fare un'offerta su una proprietà è necessario determinare come sarà finanziata. Lo stai comprando a titolo definitivo? O stai chiedendo un mutuo? Sebbene il processo possa essere leggermente più semplice quando una banca non è coinvolta, il finanziamento può spesso amplificare i rendimenti. Come accennato in precedenza, in genere un acconto minimo del 20% è richiesto dagli istituti di credito.

Se hai un cattivo credito, inizia a lavorare sul tuo punteggio di credito il prima possibile per evitare delusioni quando cerchi opzioni di finanziamento. Per capire a che punto ti trovi nelle classifiche, utilizza un ufficio di credito dedicato che si concentra sull'ottenimento di rapporti di credito accurati. Experian, Equifax e TransUnion sono tre esempi che offrono servizi ai clienti statunitensi.

Un agente immobiliare, o procuratore legale, deve essere assunto per eseguire la maggior parte degli assegni e dei trasferimenti di atti di proprietà tra te e il venditore. Quando cerchi un avvocato, ricorda di cercare le opzioni e controllare che i loro prezzi siano competitivi. Hanno rapporti con i distretti o i consigli locali che potrebbero aiutarti?

Una volta completato l'acquisto, la tua proprietà dovrà essere assicurata. Mentre l'assicurazione sulla casa coprirà la struttura dopo l'acquisto, l'assicurazione del proprietario potrebbe essere richiesta quando si affitta la proprietà.

Fase 6:gestione della proprietà

L'ultimo passaggio del processo da considerare è la gestione. Ciò copre tutti gli aspetti relativi alla ricerca di inquilini, all'esecuzione dei necessari controlli in background e alla manutenzione della proprietà in caso di problemi. Ci sono due opzioni in questa fase.

Il primo è assumere un'agenzia di locazione locale per commercializzare e mantenere la proprietà per te. Anche se una percentuale dell'affitto mensile dovrà essere pagata, tutte le preoccupazioni di gestione vengono trasferite a loro.

In alternativa, puoi gestire tu stesso tutti gli aspetti. Ci sono sicuramente molti investitori là fuori che prendono questa opzione come risultato di rendimenti mensili più elevati. Tuttavia, il dollaro si ferma con te. Sarai tu quello chiamato all'una di notte quando lo scarico smette di funzionare o si interrompe il riscaldamento centrale.

Pensieri conclusivi

È intelligente diversificare un portafoglio di investimenti. Lo sappiamo tutti. Altrimenti non saresti qui. E quando si tratta di diversificazione, le proprietà in affitto sono di solito una voce alta nelle hit list degli investitori. Una proprietà in affitto è una proprietà acquistata con l'intenzione di affittare agli inquilini. Rispetto alle azioni o alle obbligazioni, gli investimenti locativi consentono di sfruttare i fondi per ottenere rendimenti amplificati, generare reddito mensile passivo e investire in un mercato che non è correlato alle azioni o alle materie prime globali.

Ma una proprietà in affitto non è un acquisto quotidiano. Ci vuole tempo per considerare le variabili coinvolte e capire che l'investimento genererà un flusso di cassa positivo mese dopo mese. Quindi, prenditi del tempo per seguire i passaggi all'interno di questa guida. Un po' di compiti a casa fa molto con gli investimenti immobiliari in affitto.

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