Che cos'è un saldo differito in un mutuo?

Un mutuo consente a qualcuno di finanziare l'acquisto della casa con fondi presi in prestito da una banca o da un altro prestatore. Dopo che la documentazione è stata firmata, scadono i pagamenti mensili, con un tasso di interesse fisso o variabile addebitato sul capitale residuo. Se il mutuatario trova che i pagamenti crescono sempre più difficili da effettuare, potrebbe essere in grado di modificare i termini del prestito con il prestatore. Un metodo per farlo è attraverso un accordo di saldo differito.

Modifica del prestito

Un mutuatario in difficoltà finanziarie è una cattiva notizia per il creditore ipotecario. Le banche e le società di servizi ipotecari vogliono evitare il preclusione processi, che richiede tempo e di solito si traduce in una parte del prestito originale che viene cancellata come una perdita. Per evitare l'insolvenza e la preclusione, un prestatore può offrire a modifica del prestito che riduce i pagamenti mensili riducendo gli interessi, prolungare la durata del prestito, o differire il pagamento di una parte del capitale.

Linee guida per l'idoneità

La modifica del prestito non è la stessa cosa del rifinanziamento, in cui il mutuatario contrae un nuovo prestito. Modifica significa sostanzialmente una riduzione del pagamento mensile a un importo gestibile per il mutuatario. Ogni prestatore ha una serie di linee guida per decidere l'ammissibilità di un mutuatario. Nella maggior parte dei casi, la casa non può essere pignorata, e il mutuatario deve affrontare alcune difficoltà finanziarie, come disoccupazione o spese mediche elevate.

Il programma di modifica a prezzi accessibili della casa del governo federale stabilisce linee guida più specifiche:la casa deve essere occupata dal proprietario; il mutuo deve essere estinto prima del 2009; il mutuatario deve avere un reddito sufficiente per gestire un pagamento modificato; e il saldo dovuto, per unità unifamiliare, non può essere più di $ 729, 750.

Calcolo dei pagamenti

Una volta che il mutuatario si qualifica, il solito approccio è calcolare il suo reddito lordo mensile , e quindi applicare una percentuale ragionevole di tale reddito alla rata del mutuo. Una modifica del prestito fissata al 35 percento, Per esempio, richiederebbe un pagamento di $ 700 se il mutuatario guadagna $ 2, 000 al mese. Una modifica del saldo differito continuerebbe a riscuotere integralmente i pagamenti degli interessi accantonando una parte del capitale fino alla scadenza della modifica o al termine della durata del prestito, quando il saldo differito - senza interessi - sarebbe scaduto in a pagamento in mongolfiera . Questo mutuatario deve anche effettuare il pagamento del saldo differito se il prestito viene rifinanziato o la casa viene venduta.

Altri metodi di modifica

Una modifica del prestito che utilizza il capitale differito è anche nota come sopportazione . È più comune di perdono , in cui un prestatore riduce semplicemente il saldo principale senza alcuna aspettativa di rimborso. Secondo le linee guida del Programma di modifica a prezzi accessibili per la casa, i finanziatori partecipanti - sostenuti da finanziamenti del Tesoro degli Stati Uniti - devono fissare un obiettivo del 31% del reddito mensile lordo per i mutuatari qualificati in difficoltà, e segui una serie di passaggi per raggiungere quel numero. Il primo passo è una riduzione degli interessi fino a un minimo del 2%; il secondo è l'estensione della durata del prestito fino a 40 anni. Se il pagamento mensile rimane ancora al di sopra del livello del 31 percento, il creditore può quindi differire il capitale o perdonare una parte del prestito.