Che cos'è una lettera di estoppel da un'associazione di proprietari di case?

Probabilmente hai bisogno di una lettera di preclusione quando acquisti o vendi un'unità condominiale o una casa che è soggetta a un'associazione di proprietari di case, comunemente noto come HOA. Un acquirente e un creditore ipotecario vogliono sapere se un venditore deve saldi in sospeso all'HOA in modo che i costi possano essere pagati alla chiusura. Un venditore vuole conoscere l'importo esatto che dovrà alla chiusura quando vende o estingue un mutuo. Le lettere di preclusione sono dichiarazioni vincolanti che impediscono all'HOA di ritrattare successivamente i fatti o di dichiarare informazioni contrarie.

Prevenire la disinformazione

Gli HOA possono aumentare le commissioni, imporre valutazioni speciali, e ritenere i proprietari di abitazione responsabili per le quote non pagate. Un acquirente che considera una casa all'interno di un HOA ha diritto a tali informazioni, in quanto può influire sull'opportunità o sull'accessibilità economica della casa. acquirenti, venditori e prestatori di mutui possono richiedere lettere di preclusione o certificati di preclusione all'HOA prima della chiusura. Gli HOA possono addebitare una commissione per l'emissione della lettera. L'importo della quota dipende dalle leggi statali che regolano le HOA e le singole associazioni. Chi paga la tassa sulla lettera di preclusione dipende dalle trattative tra acquirente e venditore.

Esporre azioni non autorizzate

Le lettere di preclusione HOA rivelano anche quando i proprietari di case hanno violato le regole di un'associazione, conosciuti come Alleanze, Condizioni, e Restrizioni -- CC&R -- e statuto. Le restrizioni HOA spesso limitano la costruzione e le modifiche alle unità condominiali o ai lotti unifamiliari. Le violazioni e le sanzioni per miglioramenti non autorizzati a una proprietà appaiono sulla lettera di preclusione. L'acquirente e il creditore ipotecario dell'acquirente possono quindi esaminare ulteriormente la questione, può sapere se è stato risolto e se le multe sono state pagate, e può garantire che la casa soddisfi le linee guida HOA prima della chiusura.

Requisiti per la lettera di preclusione

Non esiste un modello standard per le lettere di preclusione. Le informazioni fornite su una lettera variano in base allo stato e all'HOA, con alcune associazioni che richiedono informazioni più dettagliate per lettera rispetto ad altre. In Florida, Per esempio, una lettera deve contenere almeno una firma di un funzionario HOA o di un agente autorizzato, gli importi di valutazione, e tutti i soldi dovuti all'HOA. La lingua nelle lettere di preclusione della California varia notevolmente, secondo Davis-Stirling.com, un sito web di risorse legali per gli HOA della California. Le lettere di preclusione possono includere un limite di commissione esatto per le lettere, come $ 250, o semplicemente dichiarare che la quota non deve superare il "costo ragionevole" dell'associazione.

Lettere di Estoppel Vs. Certificati HOA

Il creditore ipotecario di un acquirente può richiedere la propria versione della lettera di preclusione, che può comportare più informazioni rispetto a quelle offerte dalla lettera dell'associazione. Per proteggere i propri interessi finanziari, i finanziatori possono richiedere un certificato HOA, che include dettagli come l'importo delle riserve HOA, tassi di insolvenza del proprietario di abitazione, la percentuale di unità non occupate dai proprietari nello sviluppo, e qualsiasi giudizio pendente o insoddisfatto contro l'HOA. Queste informazioni aiutano il creditore a determinare se l'HOA è fiscalmente valido.