Contratto di terra vs. Contratto di acquisto ipotecario

In base a un contratto di mutuo per l'acquisto di denaro, l'acquirente prende in prestito la maggior parte del prezzo di acquisto per un appezzamento di terreno, e paga al venditore l'intero prezzo di acquisto in un'unica soluzione. Con un contratto di terra, l'acquirente paga il prezzo di acquisto al venditore senza il coinvolgimento di un prestatore terzo.

Titolo

In un contratto di mutuo per l'acquisto di denaro, il venditore è pagato per intero e trasferisce la proprietà della proprietà alla data di chiusura. Il titolo viene trasferito all'acquirente - sebbene in alcuni stati il ​​creditore abbia il possesso fisico dell'atto di proprietà - e il creditore detiene un'ipoteca sulla proprietà. Con un contratto di terra, il venditore mantiene la proprietà legale della proprietà, insieme al possesso dell'atto di proprietà, fino al pagamento dell'ultima rata da parte dell'acquirente.

Termini di pagamento

La maggior parte degli istituti di credito ipotecario sono banche, e le banche utilizzano condizioni ipotecari standardizzate per quanto riguarda questioni quali acconti, pagamenti rateali e tassi di interesse. Migliore è il credito dell'acquirente, più favorevoli saranno queste condizioni. Gli acquirenti che utilizzano contratti fondiari spesso non sono in grado di ottenere credito commerciale, e molti non possono permettersi un acconto. Poiché il venditore che finanzia l'acquisto di solito non è un istituto di credito, i termini di un contratto fondiario possono essere molto più flessibili dei termini di un contratto ipotecario.

Predefinito

Se un acquirente con un'ipoteca sulla sua proprietà è inadempiente al rimborso, il creditore può mettere all'asta la proprietà per soddisfare il debito ipotecario. Se il ricavo della vendita supera l'importo del debito e il costo dell'asta, l'eccedenza viene restituita all'acquirente. Questo importo può essere notevole se l'acquirente è inadempiente dopo molti anni di pagamento delle rate e quindi ha accumulato un sacco di equità nella casa. Quando un acquirente in base a un contratto fondiario è inadempiente, l'acquirente non ha capitale nella casa e non può recuperare nessuna delle rate che ha pagato.

Preclusione vs. Repossession

Quando un acquirente con un mutuo è insolvente, il creditore deve avviare una procedura di preclusione prima di sfrattare l'acquirente. Anche dopo che la proprietà è stata messa all'asta, molti stati consentono all'acquirente un "diritto di riscatto" - un periodo di tempo, tipicamente tra uno e tre anni, reclamare la proprietà pagando al nuovo proprietario una certa somma di denaro specificata dalla legge statale. Se un acquirente in base a un contratto fondiario è inadempiente, il venditore richiede semplicemente un ordine di sfratto del tribunale e fa sfrattare fisicamente l'acquirente dai funzionari locali se si rifiuta di andarsene volontariamente. L'acquirente non ha diritto di riscatto, poiché non ha mai posseduto la proprietà.