Paghi le tasse su un rifinanziamento cash out?

Comprendere le implicazioni fiscali di un rifinanziamento in contanti è una semplice questione di capire quali tasse governative. Paghiamo le tasse sul reddito e sui guadagni. Un rifinanziamento in contanti può sembrare un reddito poiché, per definizione, ti dà contanti. Però, è, dal punto di vista della ricchezza, nella migliore delle ipotesi un lavaggio. Anche se hai più soldi in tasca, hai meno soldi immagazzinati nella tua proprietà. Poiché questo non si qualifica come reddito, nessuna imposta è dovuta sul pagamento iniziale in contanti. rifinanzia, anche se, può avere altre implicazioni fiscali.

Motivi per il tuo rifinanziamento incassato

L'effetto di un rifinanziamento in contanti sulle tue tasse dipende direttamente da cosa farai con il denaro. Se stai incassando per migliorare la tua casa, il nuovo debito è considerato "debito di acquisizione, " e l'interesse sul mutuo è deducibile sul primo $ 1, 000, 000 o $ 500, 000 del saldo del mutuo, a seconda che ti presenti come coppia sposata, o con qualche altro status come single o sposato-deposito-separatamente. Se prendi contanti per altri scopi, come la riduzione del debito, puoi detrarre gli interessi solo sui primi $100, 000 di debito "home equity".

Punti e costi

Eventuali punti coinvolti nel rifinanziamento possono essere detratti nel tempo, a condizione che vengano allocati all'acquisizione o al debito deducibile per il patrimonio immobiliare. Per calcolare la tua detrazione annuale, dividere l'importo totale speso in punti per la durata del prestito (in anni). Ad esempio, se hai pagato due punti per ottenere $200, 000 prestito 30 anni, il tuo costo totale sarebbe di $ 4, 000. Saresti in grado di cancellare $ 133 all'anno, fino all'estinzione del prestito.

Impatto sulla base di vendita

Tieni presente che prelevare denaro dalla tua proprietà non influisce sulla sua base fiscale. Se una coppia sposata ha acquistato una proprietà per $ 100, 000, lo tenne per un certo numero di anni e lo vendette per $ 1, 000, 000, avrebbero una plusvalenza imponibile di $ 400, 000, dopo i loro $500, 000 esclusione. Anche se avessero 800 dollari, 000 ipoteca sull'immobile al momento della vendita, e ha ricevuto solo circa $ 130, 000 dopo aver pagato il prestito e le commissioni di intermediazione, dovrebbero ancora pagare le tasse sulle plusvalenze per l'intero $ 400, 000. È qui che il fatto che un rifinanziamento in contanti non è tassabile può tornare a mordere i proprietari.

Scambi di proprietà di investimento

La natura neutrale dal punto di vista fiscale dei rifinanziamenti in contanti può essere utile per gli investitori che vendono la loro proprietà e acquistano più proprietà attraverso uno scambio 1031 con imposte differite. Poiché questi scambi non consentono loro di prelevare denaro dalle transazioni di vendita e acquisto, tornare indietro dopo il fatto di tirare fuori contanti è un'ottima opzione. Gli investitori che prendono in considerazione questa strategia dovrebbero lavorare a stretto contatto con un commercialista e un avvocato tributarista esperto di borse 1031 per garantire che i loro tempi siano conformi alle normative IRS, che sono in movimento su questo argomento.