Come calcolare la riduzione del capitale nei prestiti ipotecari

La riduzione del capitale di un mutuo ipotecario non segue i pagamenti mensili - solo una parte di ogni pagamento va verso il capitale, mentre il resto va verso l'interesse. Con pagamenti mensili fissi, il rapporto tra il capitale e l'importo degli interessi cambia ogni mese. Man mano che il saldo diminuisce, l'importo che va verso gli interessi diminuisce, e l'importo che va verso il capitale aumenta.

Interesse e principale

L'interesse è il denaro addebitato per un prestito in sospeso. Con pagamenti mensili fissi, il tasso di interesse mensile viene utilizzato per il canone mensile. Il tasso di interesse mensile è 1/12 del tasso annuo. Paghi sempre il saldo del mese precedente moltiplicato per la tariffa mensile. Qualsiasi importo superiore all'interesse addebitato va verso il capitale. Il capitale riduce il saldo del prestito. Il saldo del prestito ridotto comporta meno interessi per il pagamento del mese successivo. La differenza di interesse viene aggiunta al capitale.

Tasso effettivo annuo

Non è possibile moltiplicare il saldo del prestito iniziale per il tasso di interesse annuo per l'importo dell'interesse annuo a meno che non si disponga di un prestito a soli interessi. Altrimenti, il saldo mensile decrescente incide sull'interesse annuo complessivo. Puoi moltiplicare il tasso di interesse mensile per il saldo del mese precedente per l'importo dell'interesse mensile; quindi aggiungere ogni 12 importi mensili per l'importo annuale di ogni anno. Quindi dividi l'importo annuale per il saldo iniziale per il tasso annuo effettivo di ogni anno. È inoltre possibile dividere l'importo annuo per il saldo originale per il tasso effettivo del saldo iniziale di ogni anno. L'importo totale degli interessi per l'intero prestito diviso per l'importo del prestito ti dà il tasso effettivo totale.

Saldo medio

Il tasso effettivo annuo è inferiore al tasso di interesse annuo perché il tuo saldo cambia a metà percorso. Il tasso annuo regolare è accurato, ma non ha un importo consistente a cui applicare. È possibile calcolare la media dei saldi del prestito per ogni anno e moltiplicarla per il tasso di interesse annuo per l'importo dell'interesse annuo. Se fai la media di tutti i saldi del prestito e lo moltiplichi per il tasso annuo per il numero di anni del prestito, si ottiene l'importo totale degli interessi.

Riduzione del prestito

Una volta che sai quanti interessi devi pagare, puoi calcolare l'importo della riduzione principale. Sottrarre l'interesse mensile dal pagamento mensile per la riduzione mensile del capitale. In alternativa, sottrarre l'interesse annuo dal pagamento annuo per la riduzione annuale del capitale. Sottrarre la riduzione dal saldo precedente per il nuovo saldo.