Rapporto di copertura del servizio di debito (DSCR):come calcolarlo

Il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) viene utilizzato per determinare la capacità di un'azienda di coprire ulteriori pagamenti del debito. Gli istituti di credito utilizzano il DSCR per determinare se approvare un prestito o un mutuo.

Il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) è un rapporto contabile che misura la capacità di un'azienda di coprire i pagamenti del debito. Il DSCR è spesso utilizzato dagli istituti di credito come parte della loro due diligence durante il processo di prestito per vedere quanto bene un'azienda può pagare il suo debito attuale e se è in grado di assumere debiti aggiuntivi.

Panoramica:qual è il rapporto di copertura del servizio del debito?

Se hai recentemente richiesto un prestito o stai pensando di farlo, dovresti sapere che uno degli elementi chiave che tutti gli istituti di credito o gli investitori prendono in considerazione è la tua capacità di pagare il tuo debito attuale e qualsiasi debito aggiuntivo che potresti assumere.

Per effettuare tale determinazione, la maggior parte degli istituti di credito utilizza il rapporto di copertura del servizio del debito, o DSCR. Simile ai rapporti di copertura in contanti - come il rapporto di copertura degli interessi, che viene utilizzato per calcolare la capacità di un'azienda di coprire i pagamenti di interessi utilizzando il reddito operativo netto - il DSCR esamina la capacità di un'azienda di coprire sia il capitale che i pagamenti degli interessi.

Cosa ti dice il DSCR?

Il DSCR rivela quanti soldi hai a disposizione per coprire il debito corrente, nonché se hai entrate sufficienti per coprire eventuali debiti aggiuntivi. Un DSCR inferiore a 1 può indicare che è necessario aumentare il reddito operativo netto (NOI) o ridurre le spese per assumere debiti aggiuntivi.

La maggior parte degli istituti di credito ha un requisito fisso per il prestito e cerca un DSCR di almeno 1,2 per estendere un prestito. Agli occhi di un prestatore o di investitori, un DSCR di 1 indica che hai un reddito operativo netto sufficiente per coprire i tuoi debiti attuali ma non sei in grado di assumere alcun debito aggiuntivo.

Come viene utilizzato il DSCR?

Puoi calcolare il tuo DSCR prima ancora di richiedere un prestito. In questo modo avrai un'idea delle tue possibilità di essere approvato o se è meglio aspettare che il tuo DSCR sia migliorato. Ma il DSCR viene utilizzato più frequentemente dagli istituti di credito per determinare la capacità di un'azienda di ripagare il debito corrente e assumerne di più.

Cos'è la formula DSCR?

La formula DSCR è:

Reddito operativo netto annuale ÷ Pagamenti del debito annuali =Rapporto di copertura del servizio di debito o DSCR

È importante notare che mentre la maggior parte delle istituzioni finanziarie utilizza il reddito operativo netto nel calcolo del DSCR, alcuni istituti di credito utilizzano l'EBIT, che è l'utile prima degli interessi e delle tasse. Assicurati di verificare con il tuo prestatore se utilizzano questo metodo al lordo delle imposte per calcolare il DSCR.

Per iniziare a calcolare il tuo DSCR, dovrai calcolare sia il reddito operativo netto che i pagamenti del debito.

Per calcolare il reddito operativo netto:

Entrate - Spese operative =Risultato operativo netto

Se stai utilizzando un'applicazione software di contabilità, puoi ottenere queste informazioni direttamente dal tuo conto economico di fine anno. In caso contrario, dovrai calcolarlo manualmente utilizzando i totali registrati nei tuoi giornali di contabilità.

Successivamente, ti consigliamo di calcolare il pagamento totale del debito per l'anno. Anche in questo caso, quando utilizzi un software di contabilità, puoi ottenere queste informazioni dal rapporto di contabilità generale, ma dovrai calcolare i pagamenti del debito manualmente se non stai attualmente utilizzando un software di contabilità.

Per calcolare il pagamento totale del debito:

Pagamento principale + pagamento degli interessi + pagamenti del leasing =pagamento totale del debito

Come calcolare il tuo DSCR

Se sei pronto per calcolare il tuo DSCR, ottieni prima il tuo reddito operativo netto dal tuo conto economico di fine anno. Per questo esempio, diremo che il tuo reddito operativo netto è di $ 51.000. Successivamente, dovrai calcolare il pagamento del debito annuale. Ad esempio, la tua azienda ha attualmente un prestito di $ 250.000 per l'edificio che occupi. Il pagamento del capitale mensile è di $ 2.100, mentre il pagamento degli interessi è di $ 675 al mese.

Ciò comporta un pagamento mensile totale di $ 2.775 ($ 2.100 + $ 675). Moltiplichi quindi il tuo pagamento mensile del debito per 12 per arrivare a un totale annuale:

$ 2.775 x 12 =$ 33.300

Dal momento che hai sia il tuo reddito operativo netto che l'importo annuale del rimborso del debito, puoi calcolare il tuo DSCR.

$ 51.000 ÷ $ 33.300 =1,5

Esempio di calcolo DSCR

Andiamo avanti e facciamo un altro calcolo DSCR. Jim possiede un negozio di ricambi per auto nell'area di Chicago. Attualmente ha una sede sul lato nord-ovest della città, ma vorrebbe aggiungere un secondo negozio sul lato sud-ovest.

L'utile operativo netto di Jim nel 2019 è stato di $ 125.000. La sua ipoteca sull'edificio che ospita la sua attività ha un pagamento principale di $ 34.000 all'anno, mentre i suoi pagamenti di interessi sono di $ 6.000 all'anno, per pagamenti di debiti totali di $ 40.000. Ha anche un canone di locazione per apparecchiature automobilistiche che costa $ 1.000 al mese o $ 12.000 all'anno, rendendo il suo pagamento annuale del debito $ 52.000.

Con questi totali in atto, Jim può calcolare il suo rapporto di copertura del servizio del debito:

$ 125.000 ÷ $ 52.000 =2,40

Il risultato significa che Jim può coprire il suo debito attuale più del doppio in base al suo reddito operativo netto.

Se Jim dovesse ottenere un secondo prestito con un pagamento mensile di $ 1.100 in capitale e $ 500 in interessi, ciò aggiungerebbe un totale di $ 19.200 in pagamenti annuali. Calcoliamo quale sarebbe il DSCR di Jim con una seconda ipoteca:

$ 125.000 ÷ ($ 52.000 + $ 19.200) =1,76

Anche con la seconda ipoteca aggiunta al totale del suo debito, Jim è ancora in una buona posizione per coprire i suoi debiti fintanto che mantiene il suo attuale livello di reddito operativo netto. Ma se il secondo prestito avesse portato il DSCR di Jim a 1 o meno, è probabile che non sarebbe stato approvato per il prestito.

Calcola il tuo DSCR prima di richiedere un prestito

Mentre il DSCR è quasi sempre gestito da istituti di credito prima di approvare un prestito, perché non essere proattivi ed eseguire tu stesso il calcolo? Sapere qual è il tuo DSCR può essere un fattore decisivo per richiedere un prestito o attendere fino a quando il tuo reddito operativo netto aumenta o il tuo debito totale è inferiore.

Se il tuo DSCR torna basso, ci sono alcune cose che puoi fare per aumentarlo prima di richiedere un prestito.

• Ripagare il debito corrente: Ridurre o eliminare i pagamenti del debito aumenterà il tuo DSCR e renderà più probabile che la tua richiesta di prestito venga approvata.
• Operazioni di rinnovamento: Se stai usando apparecchiature vecchie e inefficienti, è probabile che queste inefficienze ti stiano costando denaro. Un vecchio sistema di riscaldamento può sprecare migliaia di dollari all'anno, mentre apparecchiature di fabbrica obsolete significano una produzione più lenta e costi più elevati per i dipendenti. Guardare le tue operazioni su tutta la linea può aiutarti a ridurre le tue spese e operare in modo più efficiente, aumentando le tue probabilità di ottenere quel prestito. Tuttavia, anche se non lo fai, migliorare le tue operazioni è sempre una buona idea.
• Ridurre le spese: Questo vale per le operazioni di revamping, ma anche se le tue operazioni procedono senza intoppi, è probabile che ci siano cose che puoi fare per ridurre le tue spese.

Portare il tuo DSCR a 1 è un buon punto di partenza, ma se vuoi una possibilità migliore in prestito, ti consigliamo un DSCR tra 1,2 e 1,5 almeno.