I fondi di investimento immobiliare (REIT) ti consentono di investire in immobili senza possedere proprietà, ma qui ci sono gli svantaggi

Immergere le dita dei piedi nel mercato immobiliare sembra un'ottima idea sulla carta, ma richiede molto capitale iniziale. Poi c'è la manutenzione costante, il mercato immobiliare in continua evoluzione e la responsabilità di trovare inquilini affidabili per i tuoi affitti a breve o lungo termine. Dopo aver sommato tutti i costi, potresti decidere che investire nel settore immobiliare non è così facile come avresti immaginato.

Un modo per investire nel settore immobiliare senza possedere proprietà è tramite i REIT. Abbreviazione di "Real Estate Investment Trusts", i REIT sono una sorta di fondi comuni di investimento per immobili. Le società REIT mettono insieme il denaro di centinaia o migliaia di investitori, quindi lo spendono in iniziative immobiliari che producono reddito e condividono i profitti.

"Ci sono molti costi correnti quando si possiede un immobile e si ottiene una sorta di reddito da quell'immobile", afferma Omar Morillo, un pianificatore finanziario certificato e consulente patrimoniale presso Octavia Wealth Advisors a Miami, in Florida. "Un REIT offre un modo per attingere al mercato immobiliare senza dover sostenere tutte queste spese."

Ma i REIT non sono perfetti. Ci sono alcuni aspetti negativi da considerare. Continua a leggere per saperne di più sui pro e contro dei REIT e se dovresti aggiungerli al tuo portafoglio di investimenti: 

Che cos'è un fondo di investimento immobiliare

Immagina di spendere da $ 1.000 a $ 25.000 in azioni REIT e, a sua volta, ottenere un nuovo flusso di entrate.

Ecco come funzionano le cose con i REIT. I REIT sono società quotate in borsa o private che possiedono, gestiscono e/o forniscono finanziamenti per immobili e beni che generano reddito. Le risorse incluse in un REIT potrebbero includere edifici commerciali come uffici, hotel, strutture di self storage, magazzini, ospedali, data center, torri cellulari o condomini residenziali. È comune che i REIT siano raggruppati in base al settore o al tipo, ad esempio industriale, sanitario, retail o residenziale. Ci sono anche REIT di marijuana.

Per qualificarsi come REIT, un'azienda deve spuntare un lungo elenco di criteri. Ciò include il pagamento ai propri azionisti almeno del 90% del loro reddito imponibile ogni anno come dividendi. Inoltre, devono investire almeno il 75% di tutti i loro beni in asset immobiliari e realizzare almeno tre quarti del loro reddito lordo da fonti legate al settore immobiliare. La parte del leone (95%) del loro reddito lordo deve provenire da fonti immobiliari e dividendi. Infine, non più di un quarto delle attività dei REIT può provenire da titoli o azioni non ammissibili in filiali REIT tassabili.

Come guadagnano i REIT?

I REIT guadagnano attraverso le loro proprietà vendendole o noleggiandole. Invece di altre società immobiliari, che sviluppano proprietà con l'obiettivo di venderle, l'obiettivo principale di un REIT è sviluppare proprietà, gestirle e ripiegarle nel proprio portafoglio di investimenti. Se la proprietà di un REIT aumenta di valore, i proprietari forniscono agli azionisti un reddito sotto forma di dividendi.

Tipi di REIT

Esistono tre tipi principali di REIT:

1. REIT azionari. Questi costituiscono la maggior parte dei REIT. Di solito possiedono e gestiscono iniziative immobiliari che generano reddito da locazione.
2. REIT ipotecari. Questi REIT forniscono capitale sotto forma di prestiti o mutui a coloro che possiedono immobili.
3. REIT ibridi. Come suggerisce il nome, sono un mix di REIT azionari e REIT ipotecari.

C'è anche una differenza tra un REIT quotato in borsa o quotato privatamente:i REIT negoziati privatamente sono anche noti come REIT non negoziati, il che significa che non sono negoziati in borsa. I REIT quotati in borsa di solito hanno dividendi inferiori. Tuttavia, secondo Morillo, i REIT quotati in borsa offrono maggiore trasparenza e liquidità rispetto ai REIT quotati privatamente.

"Un problema comune con i mercati dei REIT privati ​​è che, sfortunatamente, alcuni attori faranno ciò che io chiamo 'mungere i loro REIT'", afferma Morillo. “In altre parole, addebiteranno commissioni e spese eccessive perché il REIT è obbligato a distribuire almeno il 90% dei loro profitti agli azionisti. Ma fintanto che queste spese interne vengono aumentate, gli azionisti non ottengono davvero il dovuto”.

Pro e contro dei REITS

Diamo un'occhiata ad alcuni dei vantaggi e degli svantaggi dei REIT.

Pro

I REIT possono essere un buon modo per diversificare il tuo portafoglio

Se hai fondi comuni di investimento che vengono investiti in azioni e obbligazioni, invece di uscire e acquistare una proprietà in affitto, i REIT ti daranno un modo per attingere a quel settore immobiliare, spiega Niv Persaud, un CFP e amministratore delegato e fondatore del Società di pianificazione finanziaria con sede ad Atlanta, Transition Planning and Guidance.

I REIT sono legati a un bene materiale

Se stai cercando di guadagnare qualcosa dal tuo portafoglio, un REIT spesso sembra un modo interessante per farlo. I REIT sono spesso più facili, dal momento che non devi acquistare una proprietà da solo, afferma Morillo. "Non devi giocare al padrone di casa e occuparti delle operazioni giorno per giorno, che si tratti di un condominio, di un hotel o di una vendita al dettaglio", afferma.

Contro

Le forze di mercato o le condizioni economiche possono influire sul potenziale di guadagno

Poiché i REIT sono raggruppati per settore o tipo di proprietà come strutture sanitarie, negozi, residenziali o commerciali, possono essere influenzati da una condizione economica o da mandati statali o locali a causa della loro ubicazione. Ad esempio, nel bel mezzo del COVID-19, c'erano moratorie sugli affitti in cui le persone non pagavano la loro proprietà in affitto. Nel frattempo, l'assistenza sanitaria tende a essere meno ciclica, quindi con alcune ricerche e una buona diversificazione puoi cercare di bilanciare condizioni di mercato sfavorevoli.

I REIT non negoziati sono abbastanza liquidi

L'orizzonte temporale per i REIT può essere complicato. I REIT quotati in borsa sono generalmente più liquidi dei REIT privati, che non possono essere venduti molto rapidamente. Tuttavia, una buona pratica è concedersi almeno qualche anno prima di attingere ai soldi:"Devi comportarti come se questi soldi non esistessero per un paio d'anni", afferma Morillo. "Non puoi voltarti e cercare di liquidarlo in sei mesi, perché hai avuto un'emergenza, o tra un anno e mezzo perché tua figlia si sposa e pagherai il matrimonio".

I REIT sono sensibili ai tassi di interesse

Proprio come qualsiasi tipo di immobile che acquisti, i REIT sono legati ai tassi di interesse federali. "Quando la Federal Reserve dice che aumenterà i tassi di interesse, molte volte i prezzi dei tuoi REIT cadranno", afferma Persaud. I tassi di interesse influiscono su ciascun tipo di REIT in modo diverso a seconda dei settori e delle aziende.

I REIT sono tassati come reddito ordinario

Come spiega Persaud, se sei pronto in una fascia fiscale elevata, i dividendi dei tuoi REIT saranno tassati come reddito ordinario. "Ma poiché i REIT fanno parte del tuo portafoglio di investimenti, il tuo consulente finanziario sarà in grado di gestire alcune delle tasse", afferma Persaud.

Dovresti investire in REIT?

Non tutti i REIT sono uguali. Scopri se sei più interessato ai REIT residenziali, commerciali o al dettaglio e quali rischi sono coinvolti. Ripassa le notizie del settore e informati sulle normative locali e federali che potrebbero influire sul tuo ROI.

“Ad esempio, con i REIT al dettaglio, se si guarda a come è il mercato, più persone acquistano online che in un negozio al dettaglio. Vuoi davvero capire in cosa stai investendo", dice Persaud.

Come ogni mossa finanziaria, Persaud consiglia di chiedere al tuo consulente finanziario di consigliarti alcuni REIT che si adatterebbero meglio al tuo portafoglio.

E non lasciarti coinvolgere dal fascino del reddito passivo, dice Morillo. Solo perché i REIT generano reddito e pagano dividendi annuali non li rende privi di rischi.

Suggerimento da professionista

Gli investimenti che forniscono reddito non sono necessariamente meno rischiosi di altri tipi di investimenti:ricerca sempre commissioni, implicazioni fiscali e rendimenti attesi.

"Le persone tendono ad avere questo punto di vista che perché qualcosa paga reddito o dividendi è meno rischioso", dice.

Valuta i pro e i contro e dai un'occhiata alle commissioni e ai costi coinvolti. Se decidi di investire in REIT, tieni presente l'adagio senza tempo, non mettere le uova nello stesso paniere.