Ammortamento mutuo:cos'è e come calcolarlo

Quando effettui i pagamenti del mutuo, il tuo saldo diminuisce nel tempo. Questi pagamenti sono un mix di capitale e interessi. L'ammortamento del mutuo è un concetto che consente di mantenere la rata mensile invariata mentre il mix di capitale e interessi cambia per tutta la durata del prestito.

In questo articolo, definiremo cos'è l'ammortamento del mutuo, come funziona, e come puoi calcolarlo. Più, faremo un esempio per mostrare i suoi vantaggi e come un prestito a breve termine potrebbe farti risparmiare denaro.

In questo articolo

• Cos'è l'ammortamento del mutuo?
• Come funziona l'ammortamento del mutuo
• La formula di ammortamento del mutuo
• Un esempio di ammortamento del mutuo
• Ammortamento mutui:prestiti a breve vs. lungo termine
• Perché è importante capire l'ammortamento dei mutui
• FAQ
• Linea di fondo

Cos'è l'ammortamento del mutuo?

Quando si ricerca come ottenere un prestito, ti imbatterai nel termine "ammortamento ipotecario". Questo concetto descrive come le rate mensili del mutuo sono una combinazione di capitale e interessi. Questa miscela si basa sul saldo residuo del prestito.

All'inizio del prestito, la maggior parte del tuo pagamento è costituita da interessi, con una piccola parte del pagamento che riduce il saldo principale. Col tempo, la parte principale del pagamento aumenta mentre l'interesse diminuisce, ma il pagamento complessivo del prestito rimane lo stesso.

I tuoi pagamenti seguono un programma dettagliato di ammortamento del mutuo che è incluso nella pila di documenti che hai firmato quando hai finalizzato il prestito. Questo piano di ammortamento, a volte indicato anche come tabella di ammortamento ipotecario, definisce quanto di ogni pagamento è capitale e quanto è interesse nel corso del tuo mutuo.

Come funziona l'ammortamento del mutuo

L'ammortamento del mutuo determina quanto del tuo pagamento va al capitale rispetto agli interessi ogni mese man mano che il saldo del mutuo diminuisce. La formula di ammortamento del mutuo interessa solo la quota capitale e interessi del mutuo mensile. Se hai altri costi inseriti nella rata del mutuo, come l'assicurazione ipotecaria privata (PMI), le tasse, quote HOA, assicurazione per i proprietari di abitazione — quelli non sono interessati da questa formula.

Ogni mese, una parte del pagamento riduce il saldo del mutuo. Quando il saldo ipotecario diminuisce, le spese per interessi diventano più piccole. Ciò consente di ridurre il saldo del mutuo sempre di più della tua rata mensile.

Anche se può sembrare che il saldo del tuo mutuo non stia diminuendo così rapidamente all'inizio, il processo è come costruire un pupazzo di neve. Inizia in piccolo e diventa sempre più grande nel tempo fino a quando non hai raggiunto il tuo obiettivo.

La maggior parte dei pagamenti ipotecari sono progettati per estinguere l'importo del prestito entro la fine del termine. Ciò significa che il tuo pagamento finale è vicino al 100% del capitale e si traduce in un saldo pari a zero. In rari casi, il pagamento finale è un importo fisso noto come pagamento a palloncino. I pagamenti in mongolfiera sono i saldi rimanenti che devono essere pagati o rifinanziati alla fine della durata del prestito.

La formula di ammortamento del mutuo

Sebbene online siano disponibili numerosi calcolatori di mutui gratuiti, aiuta a capire la matematica dietro il concetto di ammortamento. Avrai bisogno di alcune informazioni di base dai documenti del mutuo per la casa o dall'estratto conto mensile, e poi puoi calcolare quanto del tuo pagamento è interesse rispetto al capitale.

La formula per determinare la ripartizione tra capitale e interessi è la seguente:

Pagamento principale =Pagamento mensile totale – [Saldo prestito insoluto x (tasso di interesse / 12 mesi)]

Per creare un piano di ammortamento completo, dovresti fare questo calcolo per ogni pagamento mensile per la durata del tuo prestito. Questo processo può diventare complicato, quindi è molto più semplice usare un calcolatore online invece di calcolarlo a mano.

Puoi fare una ricerca su Internet per "calcolatore di ammortamento del mutuo" o utilizzare i calcolatori trovati su Credit Karma, accelerare i prestiti, o altri siti web popolari.

Un esempio di ammortamento del mutuo

Usiamo un esempio reale basato su un prestito di 30 anni per $ 250, 000. Si tratta di un mutuo a tasso fisso con un tasso di interesse del 3%, quindi il pagamento mensile è di $ 1, 054.01.

Di questo importo mensile, la quota interessi viene calcolata moltiplicando il saldo ipotecario per il tasso di interesse e quindi dividendo per il numero di mesi dell'anno.

Nel nostro scenario, i 250 dollari, 000 saldo del mutuo per il 3% viene quindi diviso per 12. La formula è $ 250, 000 x 3% / 12 =$ 625,00. Ciò corrisponde alla quota di interessi del primo pagamento nel piano di ammortamento di seguito.

Perciò, possiamo anche determinare che l'importo principale del primo pagamento è $ 429,01 dopo aver sottratto $ 625,00 di interessi dal pagamento mensile di $ 1, 054.01.

Dopo il primo pagamento, il nuovo saldo ipotecario è di $ 249, 375, che è $ 250, 000 meno $ 625. Per determinare la ripartizione degli interessi rispetto al pagamento del capitale per il secondo mese, ripetere il processo a partire dal nuovo saldo di $249, 375.

Come puoi vedere nel piano di ammortamento qui sotto, la parte di interesse del pagamento all'inizio è elevata ma diminuisce nel tempo man mano che il saldo diminuisce.

Data di pagamento Pagamento Principale Interesse Interessi totali pagati Saldo ipotecario settembre 2021 $ 1, 054.01 $429,01 $625,00 $625,00 $249, 570.99 ottobre 2021 $ 1, 054.01 $430,08 $623,93 $1, 248,93 $ 249, 140.91 novembre 2021 $ 1, 054.01 $431,16 $622,85 $1, 871,78 $ 248, 709.75 dic 2021 $1, 054.01 $432.24 $621.77 $2, 493,55 $248, 277.51 gennaio 2022 $ 1, 054.01 $433,32 $620,69 $3, 114.25 $ 247, 844.20 ... maggio 2051 $ 1, 054.01 $, 043.54 $10.47 $129, 427,89 $, 146.29 giugno 2051 $ 1, 054.01 $, 046.14 $7.87 $129, 435,75 $, 100.14 luglio 2051 $ 1, 054.01 $, 048.76 $5.25 $129, 441,00 $, 051.38 agosto 2051 $ 1, 054.01 $, 051.38 $2.63 $129, 443.63 $ 0,00

Ammortamento mutui:prestiti a breve vs. lungo termine

La durata del tuo prestito influisce notevolmente sul piano di ammortamento del prestito del tuo mutuo. Molte persone scelgono un mutuo di 30 anni perché dilaziona il rimborso del prestito. Però, quando scegli un mutuo di 15 anni, il prestito viene rimborsato più rapidamente e pagherai meno interessi.

Avere una durata del prestito più breve riduce notevolmente l'importo degli interessi che stai pagando in due modi:

1. Paghi più capitale ogni mese, quindi il saldo ipotecario diminuisce più rapidamente, il che significa che c'è un saldo più piccolo per addebitare gli interessi su ogni mese.
2. Poiché la durata del prestito è più breve, effettuerai meno pagamenti che includono gli interessi.

Lo svantaggio di avere un mutuo più breve è che il tuo pagamento sarà più grande per un mutuo della stessa dimensione. Ma ottenere un prestito di 15 anni potrebbe farti risparmiare una notevole quantità di denaro se puoi permetterti i pagamenti. Quando si confrontano i pagamenti di interessi totali di $ 250, 000 prestito al 3% su 15 o 30 anni, risparmierai oltre $ 68, 000.

Ammontare del prestito Tasso d'interesse Termine Pagamento mensile Pagamenti totali Interesse totale $ 250, 000 3% 30 anni $1, 054.01 $379, 443.60 $ 129, 443,63 $ 250, 000 3% 15 anni $1, 726,45 $ 310, 761,00 $ 60, 761.74 Differenza di interessi pagati $ 68, 681.89

Scegliere un mutuo di 15 anni rispetto a 30 anni

I migliori prestatori di mutui ti spiegheranno le tue opzioni e ti aiuteranno a decidere quale mutuo è il migliore per la tua situazione, incluso il numero di anni per i quali finanzi. Alcune persone preferiscono la tranquillità di avere la loro casa ripagata rapidamente. Altri acquirenti di case preferirebbero investire la differenza di pagamento nel mercato azionario per cercare di ottenere rendimenti più elevati rispetto all'importo che potrebbero risparmiare sul prestito. Non esiste un modo giusto per farlo perché la decisione può spesso essere più emotiva che matematica e dipenderà anche dagli obiettivi finanziari di ciascuna famiglia.

Se sei già proprietario di una casa, tieni presente che quando i tassi di interesse attuali sono molto inferiori al tasso ipotecario originale, questo è un buon motivo per considerare il rifinanziamento. Alcune persone approfittano dei tassi più bassi per accorciare la durata residua del loro mutuo di 30 anni e stipulare invece un mutuo di 15 anni. I risparmi derivanti dal calo dei tassi possono aiutare a compensare l'aumento del pagamento del capitale con il prestito più breve. Questi tipi di mercati possono essere un'occasione per risparmiare sia sul tasso che sugli interessi complessivi che paghi per tutta la durata del prestito.

La mia famiglia ha fatto questo con la nostra casa a Nashville, Tennessee. Abbiamo comprato la casa con un mutuo trentennale al 4%. Lo abbiamo rifinanziato un paio di anni dopo in un prestito di 15 anni al 2%. Il nostro pagamento mensile è aumentato di un paio di centinaia di dollari, ma l'ipoteca sarà estinta più di 10 anni prima di quanto originariamente previsto. Più, ci fa risparmiare decine di migliaia di dollari in pagamenti di interessi.

Perché è importante capire l'ammortamento dei mutui

L'ammortamento del mutuo è un concetto importante da comprendere quando si acquista o si rifinanzia la propria residenza principale o se si sta imparando a investire in immobili. Infatti, l'ammortamento dei mutui è uno dei cinque modi principali per creare ricchezza attraverso il settore immobiliare. Ecco i cinque modi, spiegato brevemente:

• Apprezzamento forzato: Ristrutturare la proprietà per aumentarne il valore
• Apprezzamento del mercato: Quando tutte le proprietà della zona aumentano di valore a causa dell'andamento economico
• Flusso monetario: I profitti rimasti dopo aver sottratto le spese e le rate del mutuo dal reddito da locazione
• Prestazioni fiscali: I proprietari di abitazione possono detrarre gli interessi ipotecari e le tasse sulla proprietà, però, la detrazione standard è così alta che la maggior parte dei proprietari di case non trarrà vantaggio dall'elencare le proprie detrazioni. I proprietari possono detrarre l'ammortamento su una proprietà in affitto per ridurre le tasse dovute sui profitti del noleggio
• Ammortamento mutuo: Pagare il saldo del mutuo ogni mese per aumentare l'equità che hai nella proprietà

Comprendere il piano di ammortamento dei mutui e come funziona il concetto ti consente di creare ricchezza più velocemente. Puoi costruire un'equità domestica pagando un extra per il saldo del mutuo. La riduzione dell'importo dovuto riduce anche l'importo degli interessi che pagherai per tutta la durata del mutuo.

Pagare un extra sul tuo mutuo non solo riduce l'importo degli interessi che dovrai, ma può anche estinguere il prestito in anticipo. Una strategia consiste nell'effettuare l'equivalente di una rata del mutuo in più ogni anno oltre ai pagamenti regolari. Alla fine, questa strategia può ridurre di oltre quattro anni un mutuo di 30 anni.

Effettuare una rata del mutuo in più all'anno può essere effettuato in diversi modi:

• Dividendo il normale pagamento di capitale e interessi per 12 e aggiungendo tale importo a ogni pagamento mensile.
• Pagando un pagamento extra dai tuoi risparmi, bonus, rimborso fiscale, o un'altra manna ogni anno.
• Iscrizione per pagamenti bisettimanali (molti istituti di credito offrono questo servizio con una piccola commissione).

Alcuni proprietari di case scelgono un mutuo di 15 anni rispetto a 30 anni a causa del "risparmio forzato" di costruire un patrimonio più veloce e pagare la casa in anticipo. Altri scelgono il mutuo trentennale per avere una rata mensile minima inferiore. Quindi, calcolano quale sarebbe il pagamento di 15 anni e pagano tale importo ogni mese. Per di qua, stanno pagando la proprietà in anticipo, ma avere la flessibilità di pagare un importo inferiore nel caso in cui un coniuge perda il lavoro, si verificano spese importanti, o qualcuno si ammala.

Ma dietro tutte queste strategie di pagamento c'è una comprensione di come funziona l'ammortamento e di come può essere impiegato per farti andare avanti finanziariamente.

FAQ

Tutti i mutui vengono ammortizzati?

La maggior parte dei prestiti ipotecari alla fine ha un piano di ammortamento. Alcuni prestiti prevedono pagamenti di soli interessi per un periodo di tempo prima che inizino ad ammortizzarsi o devono essere pagati per intero. I prestiti non ammortizzabili sono piuttosto rari nel mercato odierno, ma possono essere appropriati per alcuni mutuatari nelle giuste circostanze.

Potete modificare il vostro piano di ammortamento?

Il piano di ammortamento del mutuo definisce quanto capitale e interessi pagherai ogni mese nel corso del mutuo se effettui ogni pagamento in tempo. Ogni pagamento di capitale extra effettuato modifica il piano di ammortamento perché riduce il saldo ipotecario su cui si basa il pagamento degli interessi mensili. Sia che tu effettui un pagamento aggiuntivo o paghi un extra ogni mese, stai cambiando il tuo piano di ammortamento e accelerando il tuo mutuo.

Pagare un extra di $ 100 al mese su un mutuo aiuta?

Sì, pagando un extra sul tuo mutuo ogni mese, stai riducendo il tuo equilibrio più velocemente. Più piccolo è il tuo saldo ipotecario, meno interessi paghi ogni mese. Con meno interessi pagati, che lascia più del tuo pagamento mensile per ridurre il saldo del mutuo ancora più velocemente. A seconda del saldo ipotecario, pagamenti extra potrebbero ridurre di anni la durata del prestito. Però, tieni presente che pagare un extra per ridurre il tuo saldo non cambierà il tuo pagamento mensile. Lo stesso pagamento mensile minimo è dovuto fino all'estinzione del prestito.

Linea di fondo

Un piano di ammortamento del mutuo mostra quanto del tuo saldo ipotecario pagherai ogni mese se effettui ogni pagamento richiesto in tempo. Puoi calcolare facilmente quale parte del tuo pagamento mensile è di interesse rispetto al capitale utilizzando un calcolatore online.

Pagare un extra per il saldo del prestito può ridurre l'importo degli interessi pagati e la durata del prestito. Ciò è particolarmente vero all'inizio, quando la maggior parte del tuo pagamento va a pagare gli interessi. Comprendere come funziona l'ammortamento e utilizzare una strategia ben congegnata per accelerare il pagamento del tuo prestito ti porterà più vicino a essere libero da debiti ipotecari.