FHA vs. prestiti convenzionali:quale è meglio per l'acquisto della casa dei tuoi sogni?

Se stai pensando di acquistare una casa tutta tua, probabilmente stai cercando opzioni di finanziamento. Due tipi popolari sono i prestiti FHA e i mutui convenzionali. I prestiti FHA sono assicurati e regolati dalla Federal Housing Administration, mentre i prestiti convenzionali non sono generalmente garantiti dal governo.

Le informazioni sui mutui possono essere schiaccianti, quindi potresti essere confuso su FHA vs prestiti convenzionali e su come funzionano. Se è il caso, questa guida potrebbe aiutarti a capire le differenze tra loro in modo da poter fare la scelta migliore per la tua situazione.

In questo articolo

• FHA vs prestito convenzionale
• Come funzionano i prestiti FHA?
• Come funzionano i prestiti convenzionali?
• 7 differenze importanti tra FHA e prestiti convenzionali
• Quale prodotto di prestito dovresti scegliere?
• FAQ
• Linea di fondo

FHA vs prestito convenzionale

I prestiti FHA e convenzionali possono essere utilizzati per acquistare la maggior parte delle residenze primarie, ma differiscono in termini di requisiti di anticipo, criteri del mutuatario, e limiti massimi di finanziamento.

prestito FHA Prestito convenzionale Acconto minimo 3,5% 3% Punteggio di credito minimo 500 con acconto del 10%

580 con acconto del 3,5%

620 o superiore Assicurazione ipotecaria

Requisiti

Sì No se hai un acconto del 20% Limite di prestito A seconda della posizione Fino a $ 548, 250 nella maggior parte del paese per prestiti conformi Il migliore per... Mutuatari con credito scarso o acquirenti di case per la prima volta Mutuatari con credito da buono a eccellente

Come funzionano i prestiti FHA?

Esistono diversi tipi di prestiti FHA, compreso il suo prestito 203(b), che funge da mutuo per la casa standard. Attraverso il programma di prestito 203 (b) della FHA, gli acquirenti di case qualificati possono acquistare case con un minimo del 3,5% in meno, e potrebbero potenzialmente qualificarsi senza un credito perfetto.

Mentre i prestiti FHA 203 (b) sono spesso consigliati agli acquirenti per la prima volta nel percorso verso la proprietà della casa, non sono limitati a quel gruppo. Potresti essere in grado di ottenere un prestito FHA anche se hai acquistato una casa in passato.

I prestiti FHA possono essere utilizzati per l'acquisto di residenze primarie occupate dai proprietari, il che significa che non puoi usarli per acquistare una proprietà in affitto o una seconda casa. Puoi acquistare molti tipi diversi di case con un prestito FHA, comprese le case unifamiliari, abitazioni da una a quattro famiglie, o case fabbricate.

Potresti anche utilizzare un prestito FHA per rifinanziare un mutuo esistente. Però, ci sono limiti massimi di prestito che si applicano ai prestiti FHA che si basano sulla tua posizione.

È importante notare che tutti i prestiti FHA richiedono premi assicurativi ipotecari anticipati e mensili (MIP). Il premio anticipato è pari all'1,75% dell'importo del prestito di base ed è dovuto entro 10 giorni dalla data di chiusura. Dopo di che, i proprietari di casa pagano un premio mensile, che ammonta a 0,45-1,05% dell'importo del prestito all'anno. L'importo varia a seconda della durata del prestito, ammontare del prestito, e acconto.

Le spese di valutazione potrebbero anche essere più elevate con un prestito FHA rispetto a quanto potrebbero essere con un prestito convenzionale. Con un prestito FHA, la tassa di valutazione è solitamente compresa tra $ 400 e $ 500. Per i prestiti convenzionali, tale commissione è in genere compresa tra $ 300 e $ 400.

I prestiti FHA non sono emessi direttamente dal governo; Invece, lavorerai con un prestatore approvato dalla FHA per richiedere un mutuo.

Per chi sono i prestiti FHA migliori?

I prestiti FHA 203 (b) potrebbero essere una buona opzione per gli acquirenti di case che hanno un credito meno che stellare. Il requisito del punteggio di credito per i prestiti FHA è solo 500 per quelli con un acconto del 10%, che è inferiore al punteggio generalmente accettato dai creditori ipotecari convenzionali.

Non è richiesto un reddito minimo per i prestiti FHA, ma hai bisogno di un rapporto debito/reddito (DTI) del 43% o meno.

Come funzionano i prestiti convenzionali?

I prestiti convenzionali sono offerti da banche, cooperative di credito, e finanziatori online. Questi istituti di credito in genere esaminano la storia creditizia e il reddito dei mutuatari durante il processo di approvazione del prestito, e tendono a riservare le tariffe più basse ai mutuatari con un credito eccellente.

I mutui ipotecari convenzionali possono essere utilizzati per acquistare molti tipi di proprietà, comprese le case unifamiliari, case vacanza, e immobili in affitto. Potresti anche rifinanziare un mutuo convenzionale per sfruttare i tassi di interesse più bassi.

Esistono due tipi principali di prestiti convenzionali:conformi e non conformi. I prestiti conformi rientrano nei limiti di servizio del prestito fissati dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA), Freddie Mac, e Fannie Mae. Per la maggior parte del paese, il limite massimo di prestito conforme è $ 548, 250, ma le aree ad alto costo hanno un massimo di $ 822, 375.

I prestiti non conformi sono mutui convenzionali che non rientrano in tali limiti. Ad esempio, un prestito jumbo è un tipo di prestito non conforme che in genere supera tali limiti.

Se ti stai chiedendo come ottenere un prestito, i mutui convenzionali potrebbero richiedere acconti inferiori rispetto ai prestiti FHA, anche se questo non è sempre il caso. Alcuni istituti di credito potrebbero approvare la tua domanda con un minimo del 3% in meno, e potrebbero consentire un DTI più elevato. Però, i requisiti di prestito variano da prestatore a prestatore. I finanziatori generalmente richiedono anche che i mutuatari abbiano un punteggio di credito di 620 o superiore per ottenere un prestito convenzionale.

Generalmente, i prestiti convenzionali non richiedono un'assicurazione ipotecaria privata se un mutuatario versa un acconto del 20%.

A chi sono rivolti i prestiti convenzionali?

Un prestito convenzionale potrebbe avere più senso di un prestito FHA se hai un credito eccellente e un acconto considerevole. I mutuatari con un credito eccellente potrebbero beneficiare di tassi di interesse più bassi di quelli che otterrebbero con un prestito FHA. Se hanno un anticipo del 20%, potrebbero anche evitare il costo dell'assicurazione ipotecaria.

7 differenze importanti tra FHA e prestiti convenzionali

I mutui FHA e i mutui convenzionali differiscono in diversi modi fondamentali. Quando decidi quale è giusto per te, tenere presenti le seguenti caratteristiche:

1. Requisiti del punteggio di credito

I prestiti FHA tendono ad avere requisiti di punteggio di credito molto più bassi rispetto ai mutui convenzionali. Per un prestito FHA, potresti potenzialmente qualificarti per un mutuo con un punteggio fino a 500. Tuttavia, probabilmente avrai bisogno di un punteggio di 580 o superiore per ottenere il massimo finanziamento e un acconto del 3,5%. Al contrario, i mutui convenzionali richiedono in genere un punteggio di credito più elevato di 620 o superiore, anche se i requisiti possono variare a seconda del prestatore.

2. Rapporto debito/reddito

Quando si richiede qualsiasi tipo di mutuo, i finanziatori in genere rivedono il rapporto debito/reddito (DTI). Il tuo DTI è l'importo dei pagamenti mensili del tuo debito diviso per il tuo reddito mensile ante imposte. Per i prestiti FHA, in genere è necessario un DTI del 43% o inferiore per qualificarsi per un mutuo.

Con i mutui convenzionali, i requisiti DTI possono variare in base al prestatore. Però, alcuni istituti di credito potrebbero accettare mutuatari con un DTI fino al 50%.

3. Tassi di interesse

Sia con i prestiti FHA che con i prestiti convenzionali, in genere puoi scegliere tra un mutuo a tasso fisso e un mutuo a tasso variabile. Un mutuo a tasso fisso ha lo stesso tasso di interesse per l'intera durata del prestito, mentre i tassi di interesse di un mutuo a tasso variabile possono fluttuare nel tempo.

Generalmente, I prestiti FHA tendono ad avere tassi di interesse inferiori rispetto ai prestiti convenzionali. Poiché il governo sostiene i prestiti FHA, ci può essere meno rischio per il creditore, e potrebbero offrire tassi migliori rispetto ai tradizionali prestatori di prestiti.

Però, i mutuatari con un credito eccellente potrebbero beneficiare di mutui convenzionali con tassi di interesse più bassi, quindi ha senso guardarsi intorno con più istituti di credito.

Per scoprire quali tassi ipotecari potresti aspettarti di ricevere, prova lo strumento esplora i tassi di interesse del Consumer Financial Protection Bureau. Quando inserisci il tuo punteggio di credito, Posizione, e l'importo dell'acconto, lo strumento ti dirà quali tassi i prestatori stanno attualmente offrendo ai mutuatari per i prestiti sia convenzionali che FHA. Tieni presente che mentre utilizzi questo strumento, le tariffe effettive possono variare in base al prestatore.

Tasso di interesse tipico per i prestiti FHA
(dal 5 agosto 2021) Tasso di interesse tipico per prestiti convenzionali
(dal 5 agosto 2021) Arkansas 3,250% 3,875% California 3.250% 4.000% Florida 3,188% 3,750% Nevada 3,375% 3,938% Pennsylvania 3,250% 3,750% Texas 3,250% 3,813% Utah 3,375% 3,875% Vermont 3,250% 3,813% Per questi esempi, il mutuatario aveva un punteggio di credito di 620. Il mutuatario stava acquistando $ 300, 000 casa con un acconto del 5% e optato per un mutuo a tasso fisso di 30 anni. Le tariffe sono aggiornate al 5 agosto 2021.

4. Assicurazione ipotecaria

I pagamenti dell'assicurazione ipotecaria possono aumentare il costo del prestito. I mutuatari sono tenuti a pagare l'assicurazione ipotecaria FHA indipendentemente dall'importo totale dell'acconto. I premi vengono pagati sia in anticipo che mensilmente e generalmente durano per tutta la durata del mutuo. Il premio dell'assicurazione ipotecaria anticipata è pari all'1,75% dell'importo del prestito di base. I premi mensili si sommano tra lo 0,45% e l'1,05% dell'importo del prestito all'anno. L'importo che pagherai dipende dalla durata del prestito, acconto, e prestito totale.

Se richiedi un mutuo convenzionale, in genere devi preoccuparti dell'assicurazione ipotecaria solo se il tuo acconto è inferiore al 20% del prezzo della casa. L'assicurazione ipotecaria privata (PMI) viene pagata per compensare parte del rischio del prestatore.

5. Criteri di casa

Quando acquisti una casa, tieni presente che il tipo di mutuo che scegli influenzerà le tue opzioni.

I prestiti FHA possono essere utilizzati solo per acquistare proprietà che soddisfano gli standard del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti per le proprietà, che potrebbe essere più rigoroso dei regolamenti edilizi locali. Con un prestito FHA, il venditore a domicilio è tenuto a correggere eventuali problemi di sicurezza o solidità prima della chiusura, oppure i fondi per le riparazioni devono essere depositati sul conto vincolato dell'acquirente.

Se stai acquistando una casa con un mutuo convenzionale, la proprietà non deve soddisfare gli stessi standard di proprietà. Non sono necessarie ispezioni approfondite, anche se la casa dovrà generalmente essere sottoposta a una valutazione per determinare se il suo valore è in linea con il prezzo di vendita. Le valutazioni sono fatte a beneficio del creditore. I mutuatari potrebbero anche scegliere di assumere un ispettore domestico per valutare le condizioni della casa e potenzialmente negoziare le riparazioni con il venditore prima della chiusura.

6. Limitazioni all'uso domestico

I prestiti FHA possono essere utilizzati solo per l'acquisto di residenze primarie occupate dai proprietari, comprese proprietà unifamiliari o da 1 a 4 unità. Non puoi usarli per finanziare seconde case o immobili di investimento in cui non prevedi di vivere.

I prestiti convenzionali non limitano il modo in cui verrà utilizzata una casa. Potresti usare un mutuo convenzionale per acquistare un'abitazione principale, investimento immobiliare, o casa vacanza, ma alcuni istituti di credito potrebbero richiedere maggiori acconti per determinati tipi di proprietà.

7. Prezzo massimo di acquisto

Se hai diritto a un prestito FHA, ci sono limiti su quanto puoi spendere per una casa. L'importo che puoi spendere è in genere basato sugli importi medi delle abitazioni nella tua zona e varia in base alla località.

Per esempio, il limite di prestito FHA per una casa unifamiliare a Kissimmee, Florida, è $ 356, 362, mentre il massimo che puoi spendere a San Diego, California, è $753, 250. Puoi scoprire il limite per la tua posizione utilizzando il database dei limiti dei mutui FHA.

Alcuni prestiti convenzionali hanno anche dei limiti, ma sono diversi dai massimi per i prestiti FHA. Ad esempio, i crediti conformi rientrano in determinati limiti fissati dalla FHFA, Freddie Mac, e Fannie Mae. A partire dal 2021, il limite per i prestiti conformi è $ 548, 250 nella maggior parte del paese, ma le aree ad alto costo hanno un massimo di $ 822, 375. Puoi trovare gli attuali limiti di prestito conforme sul sito Web FHFA.

È possibile ottenere un mutuo convenzionale per un importo superiore, ma probabilmente dovrai lavorare con un creditore ipotecario che offre prestiti non conformi o prestiti che non rientrano in tali limiti.

Quale prodotto di prestito dovresti scegliere?

Se stai cercando di decidere quale tipo di mutuo è giusto per te, diversi fattori potrebbero influenzare la tua decisione. La somma di denaro che hai a disposizione per un acconto, il tuo punteggio di credito, e la tua posizione può influire sulle tue opzioni. Se non sei ancora sicuro, considera questi esempi:

Tipo di mutuo migliore se ti trovi in ​​un mercato immobiliare estremamente competitivo:convenzionale

Quando il mercato immobiliare è molto competitivo, le case possono vendere entro poche ore dalla quotazione, e le case potrebbero ricevere più offerte sul prezzo richiesto.

In un mercato competitivo, un prestito FHA potrebbe essere un ostacolo alla chiusura dell'affare. Poiché i prestiti FHA hanno requisiti rigorosi per la struttura e le condizioni della casa, molti venditori potrebbero preferire non lavorare con gli acquirenti che utilizzano finanziamenti sostenuti da FHA. Con un prestito convenzionale, potresti saltare alcuni di questi ostacoli.

Tipo di mutuo migliore se hai un punteggio di credito inferiore a 620:FHA

I prestatori di mutui ipotecari convenzionali generalmente richiedono ai mutuatari di avere un punteggio di credito di 620 o superiore. Se il tuo credito è inferiore a quello, potresti avere difficoltà a qualificarti per un prestito, o potresti dover pagare un alto tasso di interesse.

Con un prestito FHA, potresti potenzialmente qualificarti per un mutuo con un punteggio fino a 500 se hai un acconto del 10%.

Tipo di mutuo migliore se hai un piccolo acconto:Convenzionale

Risparmiare per un acconto su una casa è un compito arduo. Se non hai un sacco di soldi in risparmi, è importante scegliere un tipo di prestito che richiede un importo di acconto basso.

Se hai un buon credito e un DTI basso, potresti potenzialmente beneficiare di un mutuo convenzionale. Alcuni istituti di credito potrebbero richiedere un acconto minimo a partire dal 3%, che è leggermente inferiore all'acconto del 3,5% richiesto per un prestito FHA.

Per mettere queste percentuali in prospettiva, considera questo esempio:se stai acquistando un $ 300, 000 casa, dovrai avere almeno $ 9, 000 risparmiati per un mutuo convenzionale. Se opti per un prestito FHA, dovrai avere almeno $ 10, 500. La differenza nei requisiti di anticipo potrebbe essere significativa se la casa perfetta è spuntata e non vuoi ritardare per risparmiare più denaro.

Tipo di mutuo migliore se si desidera un tasso di interesse basso:FHA

I prestiti FHA sono mutui assicurati dal governo, e gli istituti di credito potrebbero considerarli meno rischiosi dei prestiti convenzionali. A causa del minor rischio, I prestiti FHA in genere hanno tassi di interesse inferiori rispetto ai prestiti convenzionali, in particolare con i mutuatari che non hanno un credito buono o eccellente.

Con un tasso inferiore, il risparmio potrebbe essere notevole. Per esempio, se hai acquistato $ 300, 000 casa con un acconto del 5%, potresti potenzialmente beneficiare di un prestito convenzionale con un tasso di interesse del 3,875% e una durata di 30 anni. Alla fine del prestito, pagherai $ 197, 463 in interessi.

Se hai scelto un prestito FHA, potresti potenzialmente qualificarti per un prestito di 30 anni a solo il 3,250%. Per tutta la durata del tuo prestito, pagherai $ 161, 522 - un risparmio di oltre $ 35, 000.

FAQ

Che è migliore, un FHA o un mutuo convenzionale?

Quando si parla di FHA rispetto ai mutui convenzionali, non esiste un tipo migliore per tutti. Quale è giusto per te dipende dal tuo punteggio di credito, denaro disponibile per un acconto, DTI, e posizione.

Generalmente, I prestiti FHA potrebbero essere migliori per i mutuatari con un credito scarso o equo perché i prestiti FHA hanno requisiti di credito inferiori rispetto ai prestiti convenzionali. I prestiti convenzionali potrebbero funzionare per i mutuatari con un credito da buono a eccellente o che cercano un importo del prestito maggiore.

Quali sono gli svantaggi dei prestiti FHA?

Ci sono degli svantaggi nell'utilizzo di un prestito FHA:

• In genere pagherai l'assicurazione ipotecaria per la durata del prestito
• Ci sono limiti ai valori della casa in base alla posizione
• I venditori potrebbero non voler lavorare con te a causa delle restrizioni sulle condizioni della proprietà FHA

Se un prestito FHA ha senso per te dipende dalla tua situazione finanziaria.

I costi di chiusura del prestito FHA sono maggiori dei costi di chiusura del prestito convenzionale?

Generalmente, i costi di chiusura sono solitamente dal 2% al 6% del prezzo della casa. I costi di chiusura FHA sono in linea con i costi di chiusura dei mutui convenzionali con due eccezioni principali:

• Commissione di valutazione: La tassa di valutazione potrebbe essere più alta per un prestito FHA. Per i prestiti convenzionali, la tassa di valutazione è solitamente compresa tra $ 300 e $ 400. Con un prestito FHA, la commissione di valutazione è solitamente compresa tra $ 400 e $ 500.
• Premio mutuo anticipato: Con un prestito FHA, devi pagare un premio assicurativo ipotecario anticipato pari all'1,75% dell'importo del prestito di base. Però, alcuni mutuatari scelgono di inserire tale costo nell'importo del mutuo, quindi potresti non aver bisogno di quei soldi extra disponibili alla chiusura. Se il costo può essere integrato nel tuo prestito è una delle domande importanti sui mutui da porre al tuo prestatore.

Qual è un buon punteggio di credito per un prestito convenzionale?

I prestatori di mutui ipotecari convenzionali generalmente richiedono ai mutuatari di avere un punteggio di credito di almeno 620, anche se i requisiti possono variare a seconda del prestatore. Però, le persone con punteggi di credito migliori potrebbero beneficiare di tassi di interesse più bassi.

Linea di fondo

Che tu sia un nuovo acquirente di una casa per la prima volta o che cerchi una casa più grande di quella che hai ora, Vale la pena prendere in considerazione sia i prestiti FHA che i mutui convenzionali. Quale prestito è meglio per te dipenderà dal tuo budget, acconto, e punteggio di credito.

Quando sei pronto per iniziare il processo di acquisto della casa, guardarsi intorno con più prestatori di mutuo per la casa per ottenere i tassi più bassi. Un buon punto di partenza sono le nostre scelte per i migliori istituti di credito ipotecario.

Dichiarazione di non responsabilità:tutte le tariffe e le commissioni sono aggiornate al 5 agosto, 2021.