8 motivi per rifinanziare subito il mutuo (e 8 motivi per non farlo)

I tassi di interesse sui mutui sono vicini ai minimi storici. Abbassare il tasso di interesse sul mutuo per garantire alcuni dei migliori tassi di interesse della nostra vita sembra una buona idea. Però, il rifinanziamento di un mutuo include molti fattori che rendono difficile capire se è necessario presentare una domanda. In questo articolo, ti aiuteremo a decidere se rifinanziare la tua casa e condividere diversi motivi per cui non dovresti.

In questo articolo

• Cosa sta succedendo con i tassi ipotecari in questo momento
• 8 motivi per cui dovresti rifinanziare la tua casa
• 8 motivi per cui non dovresti rifinanziare la tua casa
• Come calcolare il periodo di pareggio sul tuo rifinanziamento
• Linea di fondo

Cosa sta succedendo con i tassi ipotecari in questo momento

Con l'inizio della pandemia di coronavirus, il governo federale ha adottato misure drastiche per ridurre i tassi di interesse per stimolare l'indebitamento di consumatori e imprese.

La Federal Reserve ha ridotto il tasso sui fed funds (il tasso al quale le banche prendono in prestito) a quasi lo 0%. Il tasso sui fed funds influenza direttamente i tassi di interesse sui conti di risparmio, tassi di interesse delle carte di credito, linee di credito di equità domestica, e altri debiti a tasso variabile. Però, questi tassi di interesse non influiscono direttamente sui tassi ipotecari e non significa che otterrai un mutuo con un tasso dello 0% o addirittura negativo.

La Federal Reserve ha anche avviato un massiccio programma di acquisto di obbligazioni da 700 miliardi di dollari per ridurre i tassi di interesse sui titoli del Tesoro e sui mutui statunitensi. I tassi ipotecari sono vagamente legati al tasso del Tesoro USA a 10 anni. Aumentando la domanda di buoni del Tesoro e di obbligazioni ipotecarie, che abbassa il tasso di interesse sui Treasury e sui mutui.

Da queste azioni nel marzo 2020, i tassi ipotecari sono scesi al 3% o addirittura inferiori.

8 motivi per cui dovresti rifinanziare la tua casa

Con tassi così bassi, rifinanziare il mutuo per ottenere un tasso di interesse migliore potrebbe sembrare molto allettante per te. Ecco alcuni motivi per cui il rifinanziamento potrebbe essere una buona idea che va oltre il semplice tasso di interesse:

1. Per ridurre il tasso di interesse

La riduzione del tasso di interesse sul mutuo è spesso la prima ragione per cui le persone pensano quando si tratta di rifinanziare il mutuo. Una buona regola empirica è che se puoi ridurre il tuo tasso dallo 0,50% all'1% o più, vale la pena perseguire un rifinanziamento. Puoi esaminare le tue opzioni tra i migliori prestatori di mutui, ma assicurati che i costi di rifinanziamento non mangino alcun risparmio sul tasso di interesse.

2. Per sfruttare il tuo punteggio di credito in aumento

Il tuo punteggio di credito cambia regolarmente. Ridurre il debito della carta di credito ed effettuare pagamenti puntuali sul mutuo dovrebbe aiutare ad aumentare il tuo punteggio di credito. Se il tuo punteggio di credito è migliorato da quando hai acceso il mutuo, potresti essere in grado di beneficiare di un tasso più basso o di condizioni migliori attraverso un rifinanziamento.

3. Per ridurre il pagamento mensile

Ridurre il pagamento mensile può essere un sollievo per le persone i cui budget sono ridotti al minimo, soprattutto quando il futuro del tuo lavoro è incerto. Quando ti rifinanzi con un nuovo mutuo di 30 anni, stai allungando i tuoi pagamenti su un nuovo lasso di tempo di 30 anni. Questo può portare a un pagamento inferiore, ma non dimenticare che allunga la vita del tuo prestito.

4. Per convertire da variabile a tasso fisso

I bassi tassi di interesse non sono garantiti per sempre. Ecco perché può avere senso passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso. Anche il consolidamento di un HELOC nel tuo mutuo può essere una buona idea mentre i tassi sono bassi. In entrambe le situazioni, stai bloccando questo tasso basso per la vita del tuo mutuo senza temere che il tasso di interesse aumenti sempre.

5. Per eliminare l'assicurazione ipotecaria

Molti proprietari di case pagano l'assicurazione ipotecaria perché non hanno versato abbastanza soldi quando hanno comprato la loro casa. Sebbene molti proprietari di case possano richiedere di sbarazzarsi dell'assicurazione ipotecaria una volta che hanno abbastanza capitale, quelli con prestiti della Federal Housing Authority fatti negli ultimi anni non possono.

Se il tuo prestito FHA è stato effettuato in qualsiasi momento dopo gennaio 2013, non puoi eliminare i premi dell'assicurazione ipotecaria FHA, non importa quanta equità hai nella tua casa. L'unico modo per eliminarlo è rifinanziare la tua casa con un mutuo convenzionale.

6. Per ridurre la durata del prestito

Molti proprietari di casa iniziano con un mutuo di 30 anni. Man mano che il tuo reddito cresce e altri debiti vengono ripagati, potresti avere un extra per pagare il mutuo più velocemente. Un modo per farlo è rifinanziare in un mutuo a breve termine. Per esempio, potresti rifinanziare da un mutuo di 30 anni in un mutuo di 15 o 10 anni, a seconda di quanto vuoi essere aggressivo nel ripagare la tua casa.

7. Per prelevare contanti

Con i prezzi delle case in aumento, alcuni proprietari di case stanno rifinanziando le loro case per consolidare il debito ad alto interesse o per finanziare miglioramenti domestici. Tirare fuori contanti con un nuovo mutuo assicura che il debito sia a un tasso inferiore rispetto a un prestito chirografario e ti consente di dilazionare i pagamenti su un periodo di tempo più lungo.

8. Per acquistare il tuo ex coniuge

Se sei divorziato ma il tuo coniuge è ancora sul mutuo, il rifinanziamento è un modo intelligente per rimuovere il tuo ex dal mutuo. Tieni presente che il tuo ex coniuge potrebbe ancora dover firmare un riconoscimento durante il processo di rifinanziamento.

8 motivi per cui non dovresti rifinanziare la tua casa

Anche se rifinanziare il mutuo per abbassare il tasso di interesse sembra una buona idea, non è la mossa giusta per tutti. Di seguito sono riportati alcuni dei motivi per cui non dovresti rifinanziare il mutuo in questo momento:

1. I tuoi costi di rifinanziamento sono troppo alti

Rifinanziare un mutuo può essere costoso. Le spese comprendono una perizia, assicurazione del titolo, commissioni di brokeraggio, e altro ancora. Assicurati che i costi non intacchino troppo i tuoi risparmi. (Daremo un'occhiata a come calcolare il periodo di pareggio sul tuo rifinanziamento nella prossima sezione.)

2. Perdi la protezione dei creditori

In alcuni stati, il mutuo per l'acquisto della tua casa è considerato pro-soluto. Ciò significa che il creditore non può citare in giudizio per la differenza tra il saldo del prestito e il valore della proprietà in caso di preclusione della casa. Quando rifinanzi la tua casa, perdi questa protezione.

3. Hai intenzione di trasferirti tra qualche anno

Il coronavirus ha influito sui piani di trasloco per molte persone. Se hai intenzione di traslocare o estinguere il mutuo in pochi anni, potrebbe non esserci abbastanza tempo per i risparmi sui tassi di interesse per compensare i costi di chiusura del rifinanziamento. Potrebbe essere meglio pagare un extra per ridurre il saldo del mutuo.

4. Il tuo punteggio di credito è diminuito

Il tuo punteggio di credito fa una grande differenza nelle tariffe e nei programmi a tua disposizione. Se il tuo punteggio è sceso, ora potrebbe non essere il momento di rifinanziare. Concentrati su come estinguere prima il debito in modo da poter aumentare il tuo punteggio prima di procedere.

5. Vuoi i soldi per gli acquisti di lusso

La maggior parte degli esperti concorda sul fatto che fare un rifinanziamento in contanti per concedersi il lusso di acquisti di lusso o finanziare una vacanza è una scelta sbagliata. Stai pagando un debito a lungo termine per un acquisto a breve termine.

6. Il tuo mutuo esistente ha una penale per il pagamento anticipato

La maggior parte dei mutui oggi non prevede sanzioni per l'estinzione anticipata. Però, se il tuo mutuo è più vecchio, potresti ancora averne uno e può diventare un problema quando rifinanzi. Un rifinanziamento può comunque avere senso anche se devi pagare questa penale; devi solo includere il costo della penale per il pagamento anticipato nei tuoi calcoli.

7. Vuoi finanziare i tuoi investimenti

Con il mercato azionario vicino ai massimi storici, potresti essere interessato a investire più soldi. Ma estrarre denaro da casa per investire in un mercato azionario volatile può essere molto rischioso. Anziché, considera di rifinanziare la tua casa per risparmiare denaro, quindi investi ogni mese quei risparmi in un robo-advisor o in un conto di intermediazione.

8. Il tuo reddito non è stabile

Rifinanziare la tua casa richiede uno stipendio stabile. Il prestatore chiederà buste paga e W-2 all'inizio del processo di finanziamento, e poi controllano ancora una volta con il tuo datore di lavoro prima che il mutuo si chiuda. Se il tuo stato lavorativo è incerto o il tuo reddito varia notevolmente, potrebbe essere difficile per te ottenere l'approvazione.

Come calcolare il periodo di pareggio sul tuo rifinanziamento

Anche se ci sono costi associati al tuo rifinanziamento ipotecario, può ancora avere senso farlo se rimarrai a casa tua per diversi anni. Tutto dipende da quello che si determina essere il periodo di pareggio. Il periodo di pareggio ti dice quanti mesi ci vorranno per recuperare i tuoi costi e qualsiasi risparmio che continuerai a fare dopo sarà un profitto.

Ecco come la Federal Reserve consiglia di calcolare il periodo di pareggio:

Azione Esempio Inizia con la tua attuale rata mensile del mutuo $2, 199 Sottrai il tuo nuovo pagamento mensile - $2, 073 La differenza è uguale al tuo risparmio mensile $126 Sottrai la tua aliquota marginale da 1 (ad es. se il tuo tasso marginale è del 28%, quindi 1 - 0,28 =0,72) 0,72 Moltiplica i risparmi mensili (n. 3) per l'aliquota al netto delle imposte (n. 4) 126 x 0,72 Questo importo equivale al risparmio mensile al netto delle imposte $ 91 Totale delle commissioni del nuovo prestito e dei costi di chiusura $ 2, 500 Dividi i costi totali per i tuoi risparmi mensili al netto delle imposte (dal n. 6) $ 2, 500 / $ 91 Il numero che ottieni è il numero di mesi necessari per recuperare i costi di rifinanziamento 27 mesi

In questo esempio, il rifinanziamento sarà una buona mossa di denaro se prevedi di rimanere in casa per più di 27 mesi dal punto in cui rifinanzierai. Se stai pensando di rifinanziare il tuo mutuo, assicurati di lavorare attraverso questa matematica per vedere se effettivamente ti farà risparmiare denaro.

Linea di fondo

Rifinanziare la tua casa mentre i tassi di interesse sono vicini ai minimi storici è allettante. Puoi bloccare tassi di interesse bassissimi e fare progressi verso i tuoi obiettivi finanziari. Ma ci sono alcune ragioni per cui il rifinanziamento potrebbe non essere la mossa giusta, quindi pensa a questa decisione da tutti i punti di vista prima di procedere.

Se decidi che un rifinanziamento ipotecario ha senso per te, ora è un ottimo momento per risparmiare denaro. Parla con la tua banca o il tuo intermediario finanziario per sapere come ottenere un prestito per la tua casa.