Che cos'è un rifinanziamento cash-out?

C'è un proprietario di casa che non ha considerato di fare un rifinanziamento in contanti?

Se sei proprietario di una casa abbastanza a lungo, e hai accumulato una sostanziale equità, probabilmente ci avrai pensato almeno un paio di volte.

Ma cos'è un rifinanziamento in contanti, quali sono i rischi e le implicazioni fiscali, e un rifinanziamento in contanti è una buona idea?

Che cos'è un rifinanziamento cash-out?

Un rifinanziamento in contanti è una nuova ipoteca che si assume sulla casa che comporta la ricezione di fondi oltre a pagare l'attuale debito ipotecario.

Detto ciò, ci sono tre tipi generali di rifinanziamento cash-out:

1. Un rifinanziamento in cui si prelevano fondi aggiuntivi per apportare miglioramenti alla casa stessa.
2. Un “limited cash-out” è quando il nuovo prestito non solo estingue l'indebitamento esistente, ma copre anche i costi di chiusura. Per i mutui convenzionali, puoi anche ricevere il maggiore dell'1% del nuovo importo del prestito, o $2, 000 senza che il prestito sia considerato un rifinanziamento completo.
3. Un vero e proprio rifinanziamento per cassa consiste nel prelevare fondi consistenti dal nuovo mutuo da utilizzare per scopi estranei alla proprietà in oggetto. Il terzo esempio è quello che è più comunemente inteso come un rifinanziamento in contanti. Potresti rifinanziare la tua casa per prelevare fondi per pagare i debiti della carta di credito ad alto interesse, finanziare l'istruzione universitaria di tuo figlio, o anche per acquistare un altro immobile.

Come funziona un rifinanziamento cash-out?

Proprio come qualsiasi altro tipo di rifinanziamento, un rifinanziamento in contanti è l'equivalente finanziario di riacquistare la tua casa da te stesso. Sebbene ciò non sia vero in senso legale, poiché la proprietà non passa mai legalmente di mano, è l'equivalente per quanto riguarda l'ipoteca.

Questo perché qualsiasi tipo di rifinanziamento richiede di seguire lo stesso processo di finanziamento che hai fatto quando hai acquistato la casa per la prima volta.

Per esempio, dovrai completare una richiesta di mutuo, inviare tutta la documentazione richiesta, essere qualificato per il prestito, passare attraverso il processo di raccolta delle informazioni, essere soggetto all'approvazione del prestito, avere una nuova chiusura, e fai registrare tutti i nuovi documenti di prestito presso gli uffici governativi comunali o di contea.

Più specifico per un rifinanziamento in contanti, però, è che prenderai denaro aggiuntivo dal tuo patrimonio immobiliare, oltre l'attuale livello di indebitamento ipotecario. Di conseguenza, il nuovo importo del mutuo sarà superiore a quello vecchio, e potrebbe anche essere superiore all'importo del mutuo originale (quando hai acquistato la casa) se stai prelevando un sacco di capitale in contanti.

Per esempio, diciamo 10 anni fa hai acquistato la tua casa per $ 200, 000 con $ 190, 000 mutuo. Ma negli ultimi dieci anni, il valore della casa è salito a 300 dollari, 000, e hai pagato il saldo del mutuo originale fino a $ 170, 000.

Decidi di fare un rifinanziamento in contanti pari all'80% del valore di stima attuale dell'immobile, o $ 240, 000.

È considerato un rifinanziamento in contanti perché il nuovo mutuo supera il vecchio saldo ipotecario di $ 70, 000, che è l'importo del prelievo.

Puoi utilizzare il denaro extra per pagare i costi di chiusura, per apportare migliorie alla tua casa, o per qualche scopo completamente estraneo alla proprietà.

Tieni presente che, proprio come quando hai acceso il mutuo originale, ci saranno costi di chiusura sul tuo rifinanziamento. Saranno in genere pari tra il 2% e il 3% del nuovo importo del mutuo. Ciò ridurrà l'importo netto di denaro che otterrai dal rifinanziamento.

Implicazioni sull'imposta sul reddito di un rifinanziamento cash-out

Le implicazioni sull'imposta sul reddito di un rifinanziamento in contanti saranno importanti per te, almeno se sei in grado di elencare le tue detrazioni nella tua dichiarazione dei redditi, e comprendono gli interessi ipotecari.

Secondo la normativa fiscale vigente, puoi detrarre gli interessi pagati su un mutuo sulla casa preso per un importo di $ 750, 000 per le coppie sposate che presentano una dichiarazione congiunta o $ 375, 000 se stai archiviando separatamente. Ma anche su quegli importi, gli interessi saranno deducibili su un rifinanziamento cash-out solo se l'indebitamento aggiuntivo viene preso per l'acquisto, costruire, o apportare miglioramenti sostanziali a una residenza primaria o secondaria.

C'era una disposizione nel codice fiscale - prima del 2018 - che ti permetteva di detrarre gli interessi ipotecari fino a $ 100, 000 di debiti assunti per scopi diversi dall'immobile stesso. Ma quella disposizione è stata eliminata dal Tax Cuts and Jobs Act del 2017.

Se stai considerando un rifinanziamento in contanti, devi essere consapevole che non potrai detrarre gli interessi su alcuna parte del nuovo prestito che non sia utilizzata specificamente per la proprietà stessa, o per estinguere l'indebitamento esistente sullo stesso.

Pro e contro di un rifinanziamento cash-out

Per quanto possa essere allettante fare il grande passo e prelevare capitale da casa con un nuovo mutuo, dovresti prima fare una valutazione approfondita dei pro e dei contro di un rifinanziamento cash-out:

Professionisti:

• Se disponi di un sostanziale patrimonio immobiliare, sarai in grado di ottenere una grande quantità di denaro tramite un rifinanziamento in contanti.
• Poiché i tassi di interesse sui finanziamenti ipotecari sono inferiori rispetto ad altri tipi di prestito, sarai in grado di eliminare gli interessi elevati su altri debiti, in particolare le carte di credito.
• Un rifinanziamento cash-out può essere l'ultima forma di consolidamento del debito.
• Un rifinanziamento in contanti è probabilmente l'unico modo migliore per raccogliere fondi per ristrutturazioni domestiche e altri miglioramenti.
• Se il nuovo mutuo non supera i 750 dollari, 000 (o $ 375, 000 se sei sposato presentando separatamente), gli interessi sul rifinanziamento saranno interamente deducibili dalle tasse purché i proventi siano utilizzati per migliorare l'immobile stesso.
• Un rifinanziamento in contanti può essere un'ottima fonte di fondi per a impresa di miglioramento della vita, come avviare una nuova attività o pagare l'istruzione universitaria di tuo figlio.

Contro:

• Come menzionato prima, dovrai sostenere spese di chiusura comprese tra il 2% e il 3% del nuovo prestito. Ciò ridurrà la quantità di denaro che riceverai dal rifinanziamento.
• Nella maggior parte dei casi, l'importo del prestito più elevato si tradurrà in un pagamento mensile più elevato sulla tua casa.
• Sebbene l'utilizzo di un rifinanziamento in contanti possa essere un buon modo per consolidare il debito della carta di credito ad alto interesse, convertirai il debito a breve termine in debito a lunghissimo termine.
• Se hai qualche idea per estinguere il tuo mutuo in anticipo, un rifinanziamento cash-out ti vedrà andare nella direzione opposta.
• Mette la tua casa a maggior rischio:i rifinanziamenti cash-out sono un'idea popolare quando i valori degli immobili sono in aumento. Ma se i valori improvvisamente girano a sud, l'importo del prestito più elevato farà evaporare più velocemente il tuo capitale. Ciò potrebbe potenzialmente metterti a maggior rischio di preclusione.
• Questa truffa è un fattore completamente sotto il tuo controllo, ma è molto comune che un rifinanziamento incassato si trasformi in un altro. Infine, puoi impegnarti in un rifinanziamento seriale, che ti metterà in un enigma in cui dovrai debiti sempre crescenti per la tua casa.

Un rifinanziamento cash-out è una buona idea?

Anche con tutti gli svantaggi associati al rifinanziamento in contanti, ci sono ancora momenti in cui un rifinanziamento in contanti ha molto senso.

Nei professionisti sopra elencati, ho descritto iniziative di miglioramento della vita. Se l'equità nella tua casa è il tuo bene principale, potrebbe essere la migliore fonte di fondi per finanziare un'attività che migliorerà la vita per te e la tua famiglia.

Gli esempi che ho citato includevano il pagamento di un'istruzione universitaria per tuo figlio. Ma puoi facilmente fare lo stesso per te stesso se decidi che è ora di cambiare carriera che richiede più istruzione. Anche se porterai l'equità fuori dalla tua casa, sarà per lo scopo principale di aumentare la tua capacità di guadagnarti da vivere. Ciò quasi certamente compenserà più che i rischi finanziari associati a un rifinanziamento cash-out.

Avviare un'impresa è anche un motivo convincente. Ma ci sono anche alcuni avvertimenti forti qui. Molte nuove iniziative imprenditoriali falliscono, spesso perché l'imprenditore non ha competenze, Esperienza, o anche la comprensione dell'attività. Se hai intenzione di prendere in prestito denaro per avviare un'attività, in particolare dall'equità nella tua casa, assicurati che sia un'attività in cui è probabile che tu abbia successo. Ciò significa che è ben all'interno del tuo set di abilità e del tuo livello di esperienza. Ma dovrebbe anche essere un'attività in cui hai dimostrato capacità, come lo sviluppo di almeno un piccolo flusso di cassa positivo.

Per esempio, diciamo che inizi un'attività come attività secondaria. Decidi che è ora di passare al livello successivo, e ciò richiederà un grande investimento in contanti. L'utilizzo di un rifinanziamento in contanti avrà senso perché questo è un altro modo per investire in un reddito futuro più elevato.

Dove i rifinanziamenti cash-out diventano particolarmente rischiosi è il consolidamento del debito. Può avere senso se guardi solo ai soldi che stai risparmiando in interessi. Per esempio, pagare le carte di credito con un interesse medio del 20% con un tasso di rifinanziamento del 4% sulla tua casa ti farà risparmiare una piccola fortuna di interessi. Ma la mossa avrà senso solo se sei completamente pronto a porre fine alla tua dipendenza dalla carta di credito una volta per tutte.

In quel caso, non solo il rifinanziamento dell'incasso ti farà risparmiare denaro sugli interessi – e forse anche ridurrà i tuoi pagamenti mensili complessivi – ma funzionerà anche per creare un futuro finanziario migliore per te.

Alternative al rifinanziamento cash-out

Nessuna discussione sul rifinanziamento in contanti sarebbe completa senza considerare le alternative. Dovrebbero essere sempre valutati prima di intraprendere il percorso di rifinanziamento del cash-out.

Ce ne sono due che possono avere senso in molti casi.

• Prestiti personali: Si tratta di prestiti non garantiti che possono essere utilizzati praticamente per qualsiasi scopo, e non richiedono garanzie. Puoi ottenere prestiti con tassi di interesse fino al 5,99%, e c'è un lungo e crescente elenco di istituti di credito nello spazio del prestito personale. Puoi prendere in prestito fino a $ 40, 000, con termini di rimborso generalmente compresi tra tre e cinque anni. Questi possono essere un modo preferito per ottenere fondi per il consolidamento del debito o per gli investimenti aziendali.
• Finanziamento per la casa secondaria: Questo può includere prestiti per la casa e linee di credito per la casa (HELOC). Un prestito a casa ha lo stesso scopo di un rifinanziamento in contanti. È una seconda ipoteca in cui prendi parte del capitale della tua casa. Questi prestiti hanno in genere un pagamento mensile fisso, e una specifica durata del prestito, generalmente tra i 10 e i 15 anni. Gli HELOC sono essenzialmente linee di credito garantite dalla tua casa. Puoi prendere una linea di credito fino a un importo determinato dal prestatore, quindi accedi ai fondi e rimborsali secondo il tuo programma. I tassi di interesse sono in genere molto bassi, poiché sono legati a indici di breve termine, e spesso vengono anche con un periodo introduttivo di soli interessi.

Entrambe le opzioni hanno gli stessi pro e contro dei rifinanziamenti cash-out.

Ma essenzialmente isolano la parte di incasso del finanziamento in un prestito dedicato. Inoltre evitano di disturbare il pagamento e il termine di rimborso sulla tua prima ipoteca.

Dovresti prendere in considerazione prestiti personali o finanziamenti per la casa secondaria prima di fare un rifinanziamento in contanti.

È un rifinanziamento cash-out per te?

Il fatto che tu debba o meno effettuare un rifinanziamento in contanti dipende dal vantaggio che otterrai rispetto ai rischi che ti assumerai per realizzarlo.

Ma in generale, se può migliorare la tua vita finanziaria in modo materiale, vale la pena fare un rifinanziamento in contanti.

Ma se stai cercando di farlo principalmente per comodità, ad esempio perché non hai la propensione a pagare troppi debiti con carta di credito ad alto interesse, potresti prendere in considerazione l'utilizzo di un'alternativa.

Se la tua casa è una delle tue più grandi risorse, non dovresti metterlo a rischio maggiore per tutto ciò che non rappresenta una necessità assoluta e un importante passo avanti finanziario.