Cos'è P/AFFO?

Il P/AFFO è calcolato sommando il P/FFO ad eventuali aumenti di canone e sottraendo le spese in conto capitale e le spese di manutenzione ordinaria. Il P/AFFO è una misura della performance finanziaria di un REIT (Real Estate Investment Trust)Real Estate Investment Trust (REIT)Un real estate investment trust (REIT) è un fondo o titolo di investimento che investe in proprietà immobiliari a reddito . Il fondo è gestito e di proprietà di una società di azionisti che contribuiscono con denaro per investire in proprietà commerciali, come uffici e condomini, magazzini, ospedali, centri commerciali, alloggi per studenti, alberghi. È uguale al P/FFO rettificato per considerare le spese in conto capitale e i costi di manutenzione regolari, rendendolo uno strumento di valutazione REIT più accurato rispetto al P/FFO.

È anche un predittore più preciso dei dividendi che un'azienda pagherà in futuro, e può aiutare i potenziali investitori a decidere se acquistare o meno azioni della società. Il P/AFFO è anche conosciuto come Fondi Disponibili per la Distribuzione.

Riepilogo rapido

• P/AFFO è una versione modificata di Funds from Operations (FFO), che tiene conto delle spese in conto capitale di una società.
• La metrica P/AFFO non è standardizzata, rendendo impossibile confrontare un REIT con l'altro poiché non esistono procedure standard per il P/AFFO tra le aziende.
• Il P/AFFO tiene conto delle spese in conto capitale del portafoglio, come un aumento del canone di locazione, riverniciatura dei locali, e sostituzione del tetto.

Come calcolare P/AFFO

Il calcolo del P/AFFO richiede che prima determiniamo il P/FFOP/FFOP/FFO, o prezzo ai fondi dalle operazioni, può essere descritto come un modo affidabile e moderno per determinare il valore di un REIT. Viene calcolata la metrica P/FFO, e poi detrarre altre forme di spesa dal P/FFO per ottenere il P/AFFO. Il P/FFO viene utilizzato per valutare il flusso di cassa da investimenti immobiliari. Viene calcolato ottenendo prima l'utile netto della società e poi sommando eventuali ammortamenti e costi di ammortamento durante il periodo. L'ammortamento viene aggiunto di nuovo all'equazione perché gli immobili si apprezzano in valore, e la detrazione dell'ammortamento distorcerebbe il valore di un immobile.

Il P/AFFO si ottiene prendendo il valore P/FFO e poi deducendo le spese in conto capitaleSpese in conto capitale Le spese in conto capitale si riferiscono ai fondi che vengono utilizzati da una società per l'acquisto, miglioramento, o manutenzione di beni a lungo termine per migliorare come i costi di manutenzione e le plusvalenze sulla vendita della proprietà. Le plusvalenze sulla vendita della proprietà vengono detratte poiché è un evento una tantum e non comporta alcun effetto a lungo termine sulla proprietà.

Rapporto di pagamento P/AFFO

Il rapporto P/AFFO misura la capacità di un REIT di pagare dividendi agli azionisti nel lungo termine. Il payout ratio viene calcolato prendendo il tasso di dividendo annuale di un REIT e dividendo per il P/AFFO stimato per azione. Aiuta a valutare il flusso di cassa delle operazioni del REIT dopo aver preso in considerazione le spese in conto capitale e altri costi di manutenzione ordinaria.

Se un rapporto calcolato è superiore al 100%, significa che i dividendi di quel REIT sono superiori al reddito previsto per le operazioni future. Di conseguenza, il REIT può essere obbligato a pagare dividendi dalla sua riserva di cassa. Però, tale scenario non è motivo di allarme se prevale nel breve termine. Può, però, essere motivo di allarme se si estende a lungo termine, che sarà insostenibile per l'azienda e richiederà un'azione rapida per l'adeguamento della distribuzione dei dividendiPolitica dei dividendi La politica dei dividendi di una società determina l'importo dei dividendi pagati dalla società ai suoi azionisti e la frequenza con cui vengono pagati i dividendi.

P/AFFO contro P/FFO

Il P/AFFO è più preferito del P/FFO quando si misurano le prestazioni dei REIT poiché il primo deduce in dettaglio le spese sostenute dall'azienda, comprese le spese in conto capitale e i costi di manutenzione ordinaria. Il P/FFO considera solo i costi di ammortamento, escludendo altri costi importanti che incidono sul valore di un'azienda.

Un altro punto di contesa tra le due metriche è che il P/FFO è più standardizzato del P/AFFO per la maggior parte delle aziende. Esistono linee guida che le aziende possono utilizzare per il calcolo del P/FFO, ma non esiste un metodo standard per calcolare il P/AFFO.

Significa che ogni azienda può utilizzare il proprio modo preferito per determinare il proprio P/AFFO; i valori ottenuti dalle società potrebbero non essere comparabili con altri valori del settore. Il confronto è un aspetto importante nel settore immobiliare poiché consente agli esperti di determinare le prestazioni delle diverse società.

Debito (coefficiente di leva finanziaria)

Per una crescita costante del P/AFFO per azione e un aumento dei dividendi spettanti agli azionisti, le società sono tenute a mantenere costi di capitale inferiori rispetto ai rendimenti di cassa. Il debito è un aspetto chiave per la maggior parte delle aziende poiché possono indebitarsi per aumentare la propria crescita o coprire un deficit nel finanziamento delle proprie operazioni. Però, il costo del debito varia, e le aziende dovrebbero ottenere i debiti più economici, flessibili e con termini di rimborso gestibili.

Le aziende utilizzano rapporti di leva finanziaria per valutare il rischio associato a una determinata offerta di debito. Il rapporto viene utilizzato anche dagli uffici di rating del credito per valutare la fattibilità dei REIT in termini di credito. I creditori utilizzano i dati ottenuti dalle agenzie di rating per dimostrare il merito creditizio in poche parole, è quanto uno è "degno" o meritevole di credito. Se un prestatore è sicuro che il mutuatario onori il suo debito in modo tempestivo, il mutuatario è ritenuto meritevole di credito. di un'impresa mutuataria.

I dati elaborano il flusso di cassa e la capacità di un REIT di rimborsare comodamente il debito e se hanno altri debiti in sospeso con altri creditori. Il rating creditizio di un'azienda è essenziale per la sua solvibilità poiché i creditori consultano tali registri per valutare la capacità di rimborso e il rischio di insolvenza. Tassi di credito bassi, perciò, limita le opportunità di crescita di un'azienda.

Risorse addizionali

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