Come ottenere un mutuo e le migliori opzioni di mutuo

Quando compri una casa, il processo può sembrare intimidatorio. Primo, c'è la ricerca di una casa in cui sei pronto a stabilirti:devi ricercare i tuoi must-have, case turistiche, e scopri quanto vuoi spendere.

A meno che tu non abbia l'intero importo in contanti in mano, è probabile che avrai bisogno di sapere come ottenere un mutuo. Sfortunatamente, questo tipo di prestito può essere un po' complesso da comprendere a prima vista.

Sbrogliare le tasse, requisiti, e i termini relativi ai mutui è un enigma che vale la pena risolvere, però. Con la giusta conoscenza, puoi prendere una decisione informata sulle opzioni del tuo mutuo e fare un passo avanti verso l'essere proprietario di una casa.

Le nostre linee guida di seguito aiuteranno a chiarire alcune domande comuni che potresti avere su come ottenere un prestito ipotecario.

Cos'è un mutuo?

Per aggiornarti su tutta la terminologia, iniziamo prima dal termine più elementare:mutuo. Un mutuo è un prestito di una banca o di uno specifico creditore ipotecario che ti assiste nell'acquisto di una casa. Questo prestito è garantito dalla casa che stai acquistando.

I mutui vengono generalmente pagati mensilmente e sono composti da 4 diverse parti:

• Principale: La quantità di denaro che prendi in prestito e che devi restituire al creditore.
• Interesse: Che cosa ti sta addebitando il creditore per la fornitura del prestito.
• Tasse e assicurazioni: I requisiti della tassa di proprietà sulla tua proprietà, che può variare in base a dove vivi. Qualche volta, paghi un importo standardizzato di tasse e assicurazione del proprietario della casa ogni mese che va in un conto di deposito a garanzia. Alla fine dell'anno o del ciclo di fatturazione, il creditore ipotecario paga gli importi fiscali e assicurativi dovuti per tuo conto dal conto vincolato.
• Assicurazione ipotecaria privata: Questo protegge il creditore in caso di mancato pagamento (applicabile solo in alcune situazioni di prestito, come se paghi meno del 20% di anticipo).
• Altri fattori: Il tuo pagamento può includere anche fattori aggiuntivi, comprese le tasse HOA.

Posso beneficiare di un prestito ipotecario?

Sei pronto per comprare casa e devi richiedere un mutuo, è un momento emozionante, a volte snervante. Ottenere un mutuo implica approfondire tutti i tuoi dettagli finanziari come debiti, reddito, e beni.

Quali passaggi dovresti prendere per assicurarti di spuntare tutte le caselle richieste? Continua a leggere o passa alla sezione appropriata per ottenere le risposte specifiche di cui hai bisogno su come ottenere un mutuo.

1. Controlla il tuo punteggio di credito
   • Come faccio ad aumentare il mio punteggio di credito?
   • Di quale credito ho bisogno per comprare una casa?
   • Posso comprare una casa senza credito?
2. Conosci il tuo rapporto debito/reddito
3. Scopri il tuo acconto
   • Posso comprare una casa senza soldi?
4. Ottieni la prequalifica
5. Ottieni la pre-approvazione
6. Scegli l'opzione giusta per il mutuo
   • Prestiti Convenzionali
   • FHA e altri prestiti garantiti dal governo
   • Mutuo a Tasso Fisso
   • Mutuo a tasso variabile
7. Trova il miglior prestatore per te
8. Consegna la tua domanda
9. Attendi il processo di sottoscrizione
10. Chiusura della tua nuova casa

1. Controlla lo stato e la cronologia del tuo credito

Se entri in una banca, non si limitano a consegnare un mutuo, soprattutto nel nostro panorama economico post-recessione. Devi dimostrare la tua responsabilità finanziaria prima di essere approvato. Una parte fondamentale di ottenere un mutuo è conoscere il tuo punteggio di credito e assicurarti che sia abbastanza alto per ottenere un prestito in primo luogo.

Il modo più semplice per controllare il tuo rapporto di credito è ottenere una copia gratuita da una delle tre agenzie di credito nazionali. Puoi ottenere un rapporto gratuito da ciascuno una volta all'anno.

Ci sono diversi punteggi di credito, tutti con portate diverse. Più alto è il tuo punteggio, più è probabile che tu ottenga un mutuo a tassi vantaggiosi.

Avrai bisogno di un punteggio di credito di almeno 580 per richiedere un prestito della Federal Housing Administration (FHA), ma potresti scoprire di aver bisogno di un punteggio più alto per richiedere un mutuo da un altro prestatore.

Questi requisiti di punteggio minimo possono cambiare, però, e la regola generale è che più alto è il tuo punteggio di credito, maggiori sono le tue possibilità di ottenere un prestito.

Come faccio ad aumentare il mio punteggio di credito?

Se sai che stai per acquistare una casa e ti rendi conto che il tuo credito potrebbe avere una spinta, puoi contribuire ad aumentare il tuo punteggio in vari modi.

• Usa meno del tuo credito disponibile: È preferibile utilizzare una percentuale inferiore del credito disponibile con l'importo ideale a 30% o meno .
• Paga i tuoi saldi: Assicurati che enormi quantità di debiti non si trovino di mese in mese sulle tue carte di credito. Anche, prestare attenzione anche ai piccoli saldi seduti su più linee di credito.
• Paga le bollette in tempo: Questo è autoesplicativo, ma è una delle parti principali del tuo punteggio di credito.
• Non essere sorpreso di vedere i debiti pagati: Se hai un debito che hai pagato per intero ma viene visualizzato nel tuo rapporto di credito, non cercare di chiamare l'agenzia di credito per contestarne l'esistenza. Finché queste informazioni sono accurate, averlo sul tuo rapporto di credito può aiutare a dimostrare ai finanziatori che eri un mutuatario affidabile e che hai effettuato pagamenti regolari. Alla fine hai pagato la tua auto? Questa è semplicemente una "A" sulla tua carta di credito.
• Evita di richiedere altre linee di credito o prestiti: Il tentativo di ottenere un'altra carta di credito provoca un calo del credito che può durare un anno solare. Quindi tieni solo il credito che hai.
• Mantieni conti bancari più vecchi: Sono parti preziose della tua storia finanziaria.

Suggerimento per professionisti: Quel debito della biblioteca del 1975 che non hai mai pagato potrebbe effettivamente tornare a perseguitarti. Se la biblioteca ha le tue informazioni e chiama un'agenzia di recupero crediti, potrebbe intaccare il tuo credito.

Qual è un buon punteggio di credito?

Come vengono valutati i punteggi dal peggiore al migliore? A seconda del modello di punteggio utilizzato dal tuo prestatore, le tariffe potrebbero essere leggermente diverse.

Per esempio, I punteggi FICO vanno da 300 a 850, e sono classificati come segue:

• Eccellente:800 e superiori
• Molto buono:740 – 799
• Buono:670 – 739
• Fiera:580 – 669
• Molto scarso:579 o meno

Anche le valutazioni VantageScore seguono una scala da 300 a 850, ma sono classificati in modo diverso:

• Eccellente:750 e superiori
• Buono:700-749
• Fiera:650-699
• Scarso:649 e inferiore

Posso comprare una casa senza credito?

Hai bisogno di una storia finanziaria per comprare una casa, ma se non hai credito, a volte possono essere utilizzate fonti alternative di credito come il pagamento regolare delle bollette. Però, la cosa migliore da fare è pianificare in anticipo e ciò significa che devi iniziare a costruire il tuo credito non appena decidi di voler acquistare una casa.

Questo potrebbe significare considerare cose come ottenere una carta di credito, usandolo in modo appropriato, e assicurandoti di pagare l'intero saldo ogni mese. I finanziatori vogliono vedere una storia creditizia coerente e ciò significa almeno 12 mesi di pagamenti regolari.

Avere una storia creditizia limitata non significa necessariamente che non verrai approvato per un prestito, ma potresti dover guardarti intorno per trovare un prestatore particolare che risolverà un accordo con te.

2. Familiarizza con il tuo rapporto debito/reddito

Questo è un fattore cruciale per gli istituti di credito ipotecario che stanno esaminando il tuo background e la tua storia creditizia. Il tuo rapporto debito/reddito (DTI) è l'importo del debito che hai rispetto a quanto guadagni ogni mese. Questo dà al creditore un'idea se sarai in grado di ripagare ragionevolmente i tuoi debiti ogni mese ed effettuare pagamenti ipotecari.

Più piccolo è il rapporto debito/reddito, la forma migliore in cui ti troverai per un prestito. Un DTI ideale è meno del 36%. A seconda del creditore, a volte accetteranno DTI fino al 43% percento.

Per calcolare il rapporto debito/reddito, unisci tutti i tuoi debiti che paghi mensilmente e dividili per il tuo reddito lordo (quindi, al lordo di imposte e detrazioni).

Per esempio, diciamo che avrai un mutuo di $ 1, 200 al mese e paghi altri 300 dollari in prestiti studenteschi e 120 dollari in prestiti auto. Il tuo debito mensile totale è di $ 1, 620. Se il tuo reddito lordo mensile è di $ 7, 000, allora il tuo DTI sarebbe del 23% perché $ 1, 620 è circa il 23% di $7, 000.

Più alto è il tuo DTI, più rischioso appari a un prestatore perché statisticamente, quelli con DTI più alti sono i mutuatari che hanno difficoltà a pagare i mutui.

Tieni a mente, ogni prestatore è diverso e le banche possono prendere decisioni caso per caso. Però, come linea guida generale, vorrai un DTI più piccolo per i migliori tassi ipotecari.

3. Calcola l'importo dell'acconto

Lo scenario migliore per gli acconti è la possibilità di risparmiare un bel po' per un pagamento iniziale più elevato. Un acconto del 20% o più è il punto debole per l'approvazione del mutuo.

Il tuo acconto è l'inizio del tuo capitale nella tua proprietà, ovvero la tua partecipazione nella proprietà della proprietà, quindi un acconto più grande significa che avrai più capitale prima. Questo potrebbe aiutarti a proteggerti se il mercato prende una brutta piega.

Ai finanziatori piace vedere almeno un 20% di acconto perché riduce il rischio complessivo come mutuatario. Alcuni vantaggi per te, il mutuatario, includere meno commissioni in anticipo e nel tempo, una rata mensile più piccola del mutuo, e come abbiamo detto prima, più equità prima.

Sfortunatamente, il tuo acconto è solo uno dei tanti costi finanziari sostenuti all'inizio dell'acquisto di una casa. Dovrai anche fare i conti con i costi di chiusura di cui parleremo in seguito.

Posso comprare una casa senza soldi?

Se non riesci a capire un 20% o più di acconto, ci sono altre opzioni. L'altra opzione è un acconto molto più basso, più vicino al 3-5%. Alcune banche offrono anche condizioni di prestito senza soldi.

Ma non essere troppo entusiasta di un piccolo acconto o del nulla:viene fornito con una serie di avvertimenti.

La Federal Housing Administration (FHA) è un'agenzia governativa che aiuta gli aspiranti acquirenti di case con redditi moderati a ottenere l'approvazione per un mutuo per la casa. Per fare questo, l'agenzia garantisce una parte del saldo complessivo del finanziamento. I prestiti FHA hanno alcuni dei tassi di anticipo più bassi nel settore immobiliare:fino al 3,5%.

Inoltre, se hai un acconto inferiore al 20%, in genere devi pagare per l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) che è un tipo di assicurazione che i prestatori privati ​​e la FHA richiedono quando paghi meno del 20% di riferimento. Molto probabilmente vedrai anche che la commissione ha lavorato nel tuo saldo ipotecario mensile.

Se altri programmi di prestito non hanno requisiti di assicurazione ipotecaria, potrebbero comunque addebitarti di più in anticipo sotto forma di altre commissioni. Indipendentemente, pagare di meno in un acconto significa che probabilmente pagherai di più in tasse e un tasso di interesse più elevato sul tuo mutuo per la casa. Quindi paghi di più per tutta la durata del prestito.

4. Ottenere pre-qualificato per un mutuo

Qualche volta, i finanziatori usano questi termini "pre-qualificato" e "pre-approvato" in modo intercambiabile. Però, la prequalifica è considerata il primo passo verso l'ottenimento di un mutuo.

Ottenere la prequalifica per un mutuo significa fornire al creditore le informazioni di base finanziaria come reddito lordo e netto, risorse, debiti insoluti, e punteggio di credito.

Utilizzando queste informazioni come guida, il prestatore esamina le tue informazioni e ti dice i termini del mutuo per cui potresti beneficiare. Generalmente, il processo di prequalifica è informale perché non richiede prove concrete dei tuoi dettagli finanziari:la maggior parte delle informazioni è auto-riportata.

5. Ottieni la pre-approvazione per un mutuo

La pre-approvazione per un mutuo è l'opzione più formale, un gradino sopra la prequalifica. Si tratta di fornire le ricevute, se vorrai, che dimostrano la tua salute finanziaria. Ciò comporta documentazione come la verifica del reddito, prova d'identità, e una dura inchiesta sul tuo credito.

Chiedi sempre direttamente al prestatore cosa intendono per "pre-approvazione" o "pre-qualifica" per evitare confusione.

Per richiedere la pre-approvazione, dovrai fornire a un prestatore prove finanziarie concrete. Puoi ragionevolmente aspettarti che questi documenti e prove saranno necessarie:

• Numero di previdenza sociale e documento d'identità.
• Prova di occupazione e reddito:
  • Una lettera del tuo datore di lavoro che indichi il tuo stipendio, data di assunzione, e stato occupazionale.
  • Copie del tuo W-2 più recente (prova del reddito passato) insieme a due buste paga più recenti (prova del reddito attuale e in corso).
  • Modulo 1099s e la tua dichiarazione di profitti e perdite più recente dall'inizio dell'anno se sei un lavoratore autonomo o un libero professionista.
  • Reddito immobiliare:prendere nota del reddito da locazione, locazione, valore di mercato, e indirizzo.
• Prova di residenza.
• Conto bancario:di solito sono richiesti gli estratti conto degli ultimi 60 giorni.
• Lettere regalo:
  • Se qualcuno ti sta aiutando con l'acconto sulla tua casa, devono redigere una lettera formale di regalo come prova che il loro regalo finanziario è un regalo che non devi restituire.
• Spese mensili e debiti:
  • Storia del credito, affitto, fatture, prestiti auto e altri obblighi finanziari.

Ancora, verifica con il tuo prestatore le specifiche di ciò di cui avrai bisogno, questa è semplicemente una guida.

6. Opzioni di mutuo disponibili

Prestiti Convenzionali

Un prestito convenzionale è un mutuo per la casa che non è sostenuto dal governo. Ci sono due tipi, conforme e non conforme. I prestiti conformi seguono le regole e i limiti massimi per gli importi del prestito stabiliti da Freddie Mac e Fannie Mae. Puoi aspettarti di pagare un'assicurazione ipotecaria privata con questa opzione se stai pagando meno del 20% per l'acconto.

I mutui non conformi sono anche detti “prestiti jumbo”. Ciò significa che vanno al di sopra dei limiti di prestito delineati dal governo, ed è in genere adatto per ricchi acquirenti che desiderano acquistare una casa in una zona benestante.

Prestito FHA e altri mutui garantiti dal governo

Anche se il governo federale non eroga mutui, aiuta nel processo di acquisto della casa. L'Amministrazione federale degli alloggi (AFI), Dipartimento dell'Agricoltura (USDA), o il Department of Veterans Affairs (VA) offre programmi di prestito per aiutare più americani ad acquistare case.

Il programma più comune sostenuto dal governo è un prestito FHA. Un prestito FHA è un'opzione per i mutuatari che non possono abbassare il 20% sull'acquisto della casa, che hanno un credito scadente o hanno rapporti DTI più elevati. Questo prestito può anche aiutare i mutuatari che hanno fonti di credito alternative che vogliono essere presi in considerazione durante il processo di richiesta del mutuo come bollette, bollette del cellulare, quote di iscrizione in palestra, e affittare.

Mutuo a Tasso Fisso

Questo tipo di opzione di mutuo viene ripagato in incrementi di tempo prestabiliti:10, 15, Termini di 20 o 30 anni a tasso di interesse stabile. Il più comune è un mutuo fisso di 30 anni. Il tasso di interesse è determinato dalla durata del prestito, insieme a numerosi altri fattori. Generalmente, più breve è la durata del prestito, più basso è il tasso di interesse.

Il principale vantaggio di un mutuo a tasso fisso è la sicurezza. Nonostante i cambiamenti del mercato, i tuoi tassi di interesse saranno bloccati. Le tasse sulla proprietà e le spese assicurative potrebbero cambiare ma di mese in mese, puoi aspettarti un pagamento stabile.

Se hai intenzione di trasferirti in futuro (in 5-10 anni dopo aver acquistato la tua casa), considerare guardando mutui regolabili.

Prestiti ipotecari a tasso variabile

Mutui a tasso variabile, altrimenti noto come (ARM), di solito hanno un tasso di interesse iniziale inferiore rispetto ai mutui a tasso fisso ma dopo un determinato periodo, il tasso di interesse sul prestito cambia a intervalli di aggiustamento di routine.

Dopo che il tasso di interesse a periodo fisso iniziale è finito, il prestatore stabilisce un nuovo tasso basato su un indice - ovvero l'ultimo tasso di mercato - oltre a un margine predeterminato, per ottenere la nuova tariffa.

Ciò non significa che il tasso del mutuo salga sempre, può aumentare o diminuire i pagamenti mensili. La maggior parte degli ARM ha limiti rigidi sull'importo che il tasso di interesse e la rata mensile del mutuo possono fluttuare.

Quando si considera un ARM, prestare attenzione al tasso di interesse iniziale, la durata della tariffa rimarrà tale importo, e i periodi di adeguamento. Dovrai anche esaminare i pagamenti che potresti dover effettuare ai massimi estremi del tuo limite in modo che tu possa essere sicuro di poter effettuare quei pagamenti futuri.

Gli ARM possono essere una buona opzione per coloro che si aspettano che il loro reddito aumenti per assicurarsi di essere in grado di coprire le rate del mutuo più elevate o se prevedi di vendere la tua casa prima che il tasso di interesse fisso sia terminato.

7. Trova il giusto prestatore di mutui

Ogni prestatore è unico. Assicurati di confrontare e fare acquisti in giro:non hai nulla da perdere e per tutta la durata del tuo prestito, anche piccole frazioni di percentuale possono farti risparmiare un sacco di soldi. Questo perché ogni prestatore ha diversi standard e procedure con i loro termini di prestito.

• Ricerca:controlla i tassi ipotecari attuali in modo da conoscere le condizioni generali di mercato.
• Chatta con il tuo agente immobiliare:sono un'ottima risorsa da utilizzare e possono avere connessioni nel settore dei mutui e dei mutui per la casa.
• Chiedi consigli ad amici e familiari:  assicurati di prendere comunque la decisione migliore per te stesso e i parametri di ciò che puoi permetterti, la tua propensione al rischio, e altre considerazioni.
• Confrontare, al minimo, tre istituti di credito:prendi nota di quali sono le commissioni e i requisiti di anticipo di ciascun prestatore, essere un cliente informato.

8. Consegna la tua domanda

Se vai con lo stesso prestatore che ti ha pre-approvato, la parte difficile è già finita. Devi semplicemente aggiornare le tue informazioni finanziarie più recenti. Altrimenti, ti serviranno le dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni, le tue ultime buste paga, i tuoi moduli W-2, estratti conto, prova di identificazione, ed eventuali debiti insoluti.

Ogni prestatore ha le proprie esigenze, quindi ricontrolla con loro per tutti i moduli richiesti.

9. In attesa del processo di sottoscrizione

Il processo di sottoscrizione prevede che il tuo prestatore decida se sarai ufficialmente approvato per il prestito. Durante questo periodo, gli stessi dettagli della tua storia finanziaria che sono stati esaminati nel processo di pre-approvazione vengono esaminati ancora una volta.

Il prestatore ordinerà una valutazione della casa per vedere se l'importo del prestito corrisponde al valore della proprietà.

A questo punto, puoi ordinare un sopralluogo a domicilio. Eventuali difetti riscontrati possono essere negoziati durante il processo di chiusura come riparazioni o anche un prezzo di vendita inferiore.

10. Processo di chiusura

Ci sei quasi. Ci sono alcune cose da ricordare e da fare mentre chiudi. La chiusura comporta molte firme e documenti formali:il tuo agente di chiusura ti aiuterà a guidarti attraverso di essa e si assicurerà che vengano prese tutte le misure appropriate.

Ma qui ci sono alcune cose che non vuoi dimenticare:

• Scegli se vuoi pagare punti di sconto:Ciò significa che paghi una commissione (punti) per abbassare il tasso di interesse. Se hai intenzione di rimanere a casa tua per sette anni o più, potresti prendere in considerazione questo.

• Ottieni l'assicurazione del proprietario della casa: Questo è richiesto dal tuo prestatore. Se non scegli la tua assicurazione, il tuo prestatore può sceglierne uno per te (e potrebbe essere una politica costosa). La tua migliore opzione è confrontare le politiche e sceglierne una in base alle tue esigenze.
• Passaggio finale: Assicurati che le riparazioni concordate siano effettivamente avvenute e che non ci siano modifiche alla casa.
• Ottieni la tua informativa di chiusura: Questo elencherà le tue spese di chiusura.
• Assegno circolare: Dovrai ottenerlo dalla tua banca per pagare le spese di chiusura.

Imparare a ottenere un mutuo può potenziarti durante il processo a volte arduo dell'acquisto di una casa. Sapere dove ottenere un mutuo, le tue opzioni di mutuo, e i termini del contratto di prestito contribuiranno a rendere il processo il più agevole possibile.