FHA vs prestito convenzionale:quale è giusto per te?

Se sei un affittuario, è probabile che preferiresti non esserlo. L'affitto è alle stelle in tutto il paese, insieme ai prezzi delle case, costringendo molti consumatori in situazioni finanziarie tutt'altro che ideali a considerare l'acquisto prima piuttosto che dopo.

È assolutamente possibile acquistare una casa con un reddito inferiore, ma è probabile che farai fatica a risparmiare per un acconto del 20%, specialmente se vivi in ​​un mercato caldo in cui i valori delle case stanno aumentando rapidamente. La maggior parte degli esperti consiglia a chiunque si trovi in ​​questa situazione di considerare un mutuo FHA rispetto a uno convenzionale.

Può essere un buon consiglio, ma i prestiti FHA presentano una serie di inconvenienti rispetto ai prestiti convenzionali. Come molti strumenti finanziari rivolti ai consumatori a basso reddito, la differenza tra utile e dannoso è una linea sottile quando si tratta di un mutuo FHA.

Continua a leggere per tutto ciò che devi sapere sulla differenza tra FHA e i mutui convenzionali, e come scegliere tra i due.

Che cos'è un prestito FHA rispetto a un prestito convenzionale?

Un prestito FHA è un mutuo assicurato dalla Federal Housing Administration del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti. Attualmente, la FHA è responsabile di quasi otto milioni di mutui in tutto il paese.

La FHA non concede prestiti direttamente. Invece, sostengono i prestiti concessi da istituti di credito approvati dalla FHA. Se per qualche motivo il mutuatario è inadempiente sul prestito, la FHA rimborserà il creditore per la loro perdita.

Poiché la FHA è meno severa nell'approvare i mutuatari, le persone che scelgono i prestiti FHA tendono ad avere redditi e punteggi di credito più bassi. Senza il programma FHA, molti potenziali proprietari di case semplicemente non potevano beneficiare di un mutuo.

Nell'ambito dell'approvazione di un prestito FHA, i mutuatari sono generalmente tenuti a seguire corsi di alfabetizzazione finanziaria. Queste lezioni possono essere prese online o di persona, e sono spesso pieni di consigli pratici per aiutare le persone a migliorare le proprie finanze e diventare buoni mutuatari.

Un prestito conforme o convenzionale è il nome dato a un prestito che non è sponsorizzato dalla FHA, VA, USDA o altro tipo di programma governativo. Può anche essere chiamato ente non sponsorizzato dal governo o prestito non GSE.

Storia del credito

Uno dei motivi principali per cui le persone scelgono un prestito FHA rispetto a un prestito conforme o convenzionale è perché non hanno una solida storia creditizia o un punteggio di credito sufficientemente alto.

Per beneficiare di un prestito FHA con un acconto del 3,5%, hai solo bisogno di un punteggio di credito di 580 o superiore. Se hai un punteggio compreso tra 500 e 579, dovrai mettere giù il 10% per essere approvato.

I prestiti convenzionali sono molto più severi. Il punteggio di credito minimo per la maggior parte dei prestiti convenzionali è 620, anche se pagherai tassi di interesse più bassi più il tuo punteggio di credito si avvicina al perfetto. Secondo la società di elaborazione di prestiti Ellie Mae, nel 2017 il punteggio medio di credito per i prestiti FHA è stato di 686, mentre la media dei prestiti convenzionali è stata di 752.

Consulente ipotecario Casey Fleming, autore di "La guida al prestito:come ottenere il miglior mutuo possibile" ha affermato alcuni eventi di credito, come i fallimenti, pignoramenti o vendite allo scoperto possono anche escluderti da un mutuo convenzionale. Però, puoi essere approvato per un prestito FHA anche con un segno come quello sulla tua storia creditizia.

PMI e MIP

Che tu scelga un prestito convenzionale o FHA, dovrai pagare una quota assicurativa mensile o annuale se metti meno del 20%. Con un prestito convenzionale, tale commissione è nota come Private Mortgage Insurance (PMI). Una commissione annuale PMI costa tra lo 0,3% e l'1% del mutuo totale, e può essere aggiunto alla bolletta del mutuo mensile o pagato una volta all'anno.

MIP o Mortgage Insurance Premium è ciò che la FHA aggiunge al tuo prestito ogni mese per aiutarti a pagare l'assicurazione che copre il creditore in caso di inadempienza. Il MIP varia in base all'importo del prestito, durata e acconto. Per prestiti superiori a 15 anni, il MIP varia tra lo 0,8% e l'1,05% del mutuo totale. I prestiti inferiori a 15 anni hanno un MIP compreso tra lo 0,45% e lo 0,95%.

I mutuatari che scelgono un prestito FHA devono anche pagare una quota forfettaria alla chiusura, che costa l'1,75% del prestito totale. Questa commissione può essere finanziata come parte del prestito se non puoi permetterti di pagarla in anticipo. Con 200 dollari, 000 mutuo, questo costerebbe $ 3 in più, 500. Questo è in aggiunta ai normali costi di chiusura di quanto paga ogni mutuatario.

“A causa di questi costi aggiuntivi, il costo a lungo termine [di un prestito FHA] è superiore a un prestito conforme, ” ha detto Fleming.

Un altro svantaggio dei prestiti FHA con meno del 20% di sconto è che il mutuatario è bloccato con il MIP a meno che non venda la casa o rifinanzia il prestito. Un tempo il MIP cadeva una volta che il mutuatario aveva abbastanza capitale, ma ora è permanente. Non puoi rifinanziare il tuo mutuo direttamente con la FHA:dovrai passare attraverso un prestatore convenzionale.

A differenza del MIP, PMI può annullare automaticamente il prestito senza rifinanziare una volta raggiunto il 22% di equità nella casa. Però, questo dipende dal tipo di prestito che ottieni. Molti prestiti convenzionali inoltre non consentono l'estinzione automatica del PMI. Potrebbe essere necessario richiederlo per iscritto o rifinanziare interamente il prestito.

Acconti

Per anni, il modo migliore per mettere meno soldi era scegliere un prestito FHA a causa dell'opzione di acconto del 3,5%. Ora i prestiti convenzionali consentono ai mutuatari di abbassare fino al 3%. Questo sminuisce uno dei motivi principali per cui le persone dovrebbero scegliere un prestito FHA su un prestito convenzionale in primo luogo.

Avendolo detto, dovresti quasi sempre mettere giù la somma più grande che puoi ragionevolmente permetterti. Più metti giù, più basso è il tuo pagamento mensile e meno interessi pagherai complessivamente.

Rapporto debito/reddito

Un fattore importante che i prestatori cercano quando valutano un mutuatario è il loro rapporto debito/reddito, o quanto del loro reddito mensile va verso il pagamento del debito. Più basso è il tuo DTI, più è probabile che ti qualifichi per un mutuo e ottieni un buon tasso di interesse.

Puoi avere un DTI fino al 43% e comunque qualificarti per un mutuo convenzionale. I prestiti FHA approveranno i mutuatari con DTI fino al 50% o talvolta superiori. Questa piccola differenza è importante per i mutuatari che hanno prestiti studenteschi elevati, prestiti auto e altri tipi di debito in essere.

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Come scegliere tra un prestito FHA e un prestito convenzionale?

I tassi di interesse sono più bassi con un prestito FHA, anche se il MIP spesso contrasterà questi risparmi. Poiché i prestiti FHA ti costeranno più soldi a lungo termine, solo le persone che veramente non possono qualificarsi per un mutuo convenzionale dovrebbero scegliere la FHA.

Se scegli un prestito FHA, considera il rifinanziamento una volta che il tuo punteggio di credito è migliorato, hai più del 20% di azioni nella casa e il tuo DTI è inferiore al 43%. Pagherai dei soldi in anticipo per rifinanziare, ma risparmierai a lungo termine avendo un prestito convenzionale.

Anche se sei assolutamente certo di non poter beneficiare di un mutuo convenzionale, parla con il tuo prestatore delle tue opzioni e della tua situazione finanziaria. Saranno in grado di guidarti nella giusta direzione dopo aver chiesto del tuo debito, reddito, punteggio di credito, storia lavorativa e altri fattori.