6 tipi di prestito ipotecario:qual è il migliore per me?

Quando stai cercando di acquistare una casa, hai opzioni di finanziamento.

I mutui sono disponibili in tutte le forme e dimensioni. Mentre il mutuo a tasso fisso di 30 anni potrebbe essere il più tradizionale, non è l'unica scelta che hai. I tuoi finanziatori ti faranno domande sul tuo reddito, credito e il tipo di casa che desideri acquistare. E useranno queste informazioni per consigliare i tipi di prestito che funzionerebbero meglio per te.

Esamineremo sei dei tipi più comuni di prestiti ipotecari sul mercato e discuteremo alcune altre considerazioni importanti, come la durata del prestito di cui hai bisogno e se un tasso di interesse fisso o regolabile ha più senso per il tuo prestito. Immergiamoci.

• Prestiti convenzionali
• Prestiti FHA
• prestiti VA
• Prestiti USDA
• Prestiti enormi
• Mutui inversi
• Altre considerazioni:prestiti a tasso variabile vs. tasso fisso
• A cos'altro dovrei pensare prima di accendere un mutuo?

Prestiti convenzionali

Se hai un buon credito e un reddito stabile, è probabile che il tuo prestatore vedrà prima se ti qualifichi per un prestito convenzionale. Considerato un mutuo ipotecario di base, un prestito convenzionale si riferisce semplicemente a un mutuo che proviene da un prestatore privato come una banca e non è sostenuto o assicurato da un programma governativo. I prestiti convenzionali possono essere “conformi, ” il tipo di prestito più comune, o "non conforme".

La differenza si riduce principalmente alla dimensione del mutuo che stai cercando di ottenere. I prestiti conformi hanno importi massimi fissati dal governo:$ 510, 000 nella maggior parte delle contee (nel 2020) e sono progettati per essere venduti a Fannie Mae e Freddie Mac. Queste entità sponsorizzate dal governo stabiliscono altre regole e linee guida per i mutui, compreso un punteggio di credito minimo di 620 nella maggior parte dei casi e un acconto minimo del 3% per alcuni mutuatari qualificati.

I prestiti non conformi includono ipoteche jumbo (di cui parleremo più avanti), così come i prestiti che non rientrano in un'altra categoria di mutui. Questi possono essere progettati per persone con scarso credito o persone facoltose con circostanze finanziarie insolite.

Il migliore per

I prestiti convenzionali sono i migliori per le persone con un buon credito che cercano quelli che sono in genere i tassi di interesse più bassi e un processo di richiesta meno complicato. Questi prestiti tendono a costare meno della maggior parte degli altri tipi di prestiti per la casa, come i prestiti della Federal Housing Administration, purché tu sia idoneo.

Cose a cui fare attenzione

Se hai un credito inferiore a quello stellare, potresti avere problemi a qualificarti per un prestito convenzionale. Inoltre, tieni presente che se metti meno del 20%, di solito è necessario acquistare un'assicurazione ipotecaria privata, che si aggiungerà al costo totale del prestito.

Prestiti FHA

Se sei preoccupato di non poter beneficiare di un prestito convenzionale, un prestito FHA potrebbe essere un'opzione.

Poiché i prestiti FHA sono mutui concessi da istituti di credito privati ​​ma assicurati dalla Federal Housing Administration, la garanzia del governo può aiutarti a qualificarti per un mutuo che potresti non essere stato in grado di ottenere altrimenti.

Ma è importante sapere che non tutti i candidati saranno approvati, e potrebbe esserti richiesto di effettuare un acconto del 10% se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579. Con punteggi di credito di 580 o superiori, potresti essere in grado di effettuare un acconto fino al 3,5%.

Mentre i prestiti FHA possono sembrare interessanti, è importante considerare il costo totale del prestito quando lo si confronta con altre opzioni (più su quello sotto). Così, mentre le qualifiche sono più flessibili, quando conteggi tutti i costi coinvolti, compresa l'assicurazione ipotecaria obbligatoria, ad esempio, I prestiti FHA tendono ad essere un prodotto più costoso per tutta la durata del prestito rispetto ai mutui convenzionali.

Il migliore per

I prestiti FHA possono essere un'ottima opzione se puoi permetterti una rata mensile del mutuo ma non hai il punteggio di credito di qualità per un mutuo tradizionale. Possono anche consentire di acquistare una casa con un acconto basso, se ti qualifichi.

Cose a cui fare attenzione

I prestiti FHA possono essere più costosi di altri tipi di prestiti per la casa perché il costo della garanzia del governo federale viene trasferito a te. La FHA richiede di pagare l'assicurazione ipotecaria su tutti i prestiti attraverso il suo programma. Questo viene pagato in due modi:un pagamento anticipato effettuato come parte dei costi di chiusura e un premio assicurativo mensile.

Il premio ipotecario anticipato è pari all'1,75% dell'importo del prestito ($ 3, 500 per un mutuo di $ 200, 000, Per esempio). Il premio mensile è in genere lo 0,85% del prestito annuo, o $ 1, 700 all'anno per un mutuo di $ 200, 000. A differenza dei prestiti convenzionali, dovrai passare attraverso un complicato processo per annullare l'assicurazione ipotecaria su un prestito FHA.

prestiti VA

Se sei un veterano o presti attivamente servizio militare, probabilmente vorrai approfittare di un prestito VA, se ti qualifichi. I prestiti VA sono mutui assicurati dal Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti che aiutano i membri del servizio, i veterani e i membri della famiglia idonei acquistano case. Accenderai questi mutui tramite un prestatore privato, con il governo federale che garantisce una parte del prestito.

Anche con la garanzia del governo, dovrai comunque soddisfare gli standard di credito e reddito del tuo prestatore per qualificarti per un prestito VA. Non esiste un requisito di credito minimo prestabilito, ma i finanziatori esamineranno attentamente le tue finanze per assicurarti di poter rimborsare il tuo mutuo.

Il migliore per

Se hai diritto a un prestito VA, possono essere un ottimo affare. In molti casi, non dovrai assolutamente versare alcun anticipo. La garanzia VA offre anche tassi di interesse più bassi e condizioni migliori di quelle che potresti essere in grado di ottenere altrove, soprattutto se hai un cattivo credito. Un altro vantaggio:i prestiti VA non richiedono premi assicurativi ipotecari.

Cose a cui fare attenzione

Per ottenere un prestito VA, dovrai richiedere il cosiddetto "certificato di idoneità, ", che fornisce dettagli sulla cronologia del servizio militare. Qualificare, devi aver prestato servizio per un certo periodo di tempo, che vanno da 90 giorni a due anni a seconda di quando eri nell'esercito.

Prestiti USDA

Se stai acquistando una casa in una zona rurale, potresti prendere in considerazione un prestito USDA. I prestiti dell'USDA si riferiscono a programmi offerti dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti che aiutano le persone a basso e medio reddito a permettersi di acquistare case nelle aree rurali. Questi programmi ti prestano denaro direttamente o garantiscono prestiti fatti da istituti di credito privati, a seconda di quale potresti qualificarti.

Puoi utilizzare il programma di prestito diretto se al momento non disponi di un alloggio adeguato o non puoi permetterti i prestiti tradizionali. In genere ti qualifichi solo se vivi in ​​un'area popolata da meno di 35 persone, 000 persone. Inoltre, questi prestiti hanno tassi fissi e di solito non richiedono un acconto. Farai domanda per questi direttamente con un ufficio per lo sviluppo rurale dell'USDA.

Il programma di garanzia del prestito è molto più comune. Otterrai questi prestiti USDA tramite un prestatore privato approvato. Essere eleggibile, generalmente non devi guadagnare più del 115% del reddito medio della tua zona e vivere in una zona rurale. Puoi cercare per vedere se il tuo indirizzo si trova in un'area qualificata sul sito Web USDA. Non dovrai versare un acconto se sei idoneo.

Il migliore per

Come abbiamo accennato, I prestiti USDA sono i migliori per le persone con redditi bassi e moderati che vivono in aree rurali.

Cose a cui fare attenzione

Potresti non qualificarti. Sebbene non ci siano requisiti minimi di punteggio di credito, devi anche essere in grado di dimostrare di poter rimborsare il prestito. Il tuo pagamento mensile totale per la casa non deve superare il 29% del tuo reddito mensile.

Prestiti enormi

Se stai acquistando una casa costosa, probabilmente dovrai prendere in considerazione un prestito jumbo. Un prestito jumbo si riferisce a un mutuo più grande dei limiti di prestito conformi a Freddie Mac e Fannie Mae ($ 510, 400 nella maggior parte delle aree; maggiore nelle zone ad alto costo). I prestiti jumbo in genere vanno da $ 1 milione a $ 2 milioni.

Il migliore per

I prestiti jumbo sono i migliori per le persone che hanno bisogno di un mutuo per un importo significativamente maggiore rispetto al prezzo medio di una casa negli Stati Uniti o al prezzo tipico della casa nella loro zona.

Cose a cui fare attenzione

Per ottenere un prestito jumbo, in genere dovrai avere un credito solido ed essere in grado di effettuare un acconto considerevole. Tieni presente che i costi di un prestito jumbo possono essere superiori a quelli di un mutuo tipico.

Mutui inversi

Se hai 62 anni o più e hai bisogno di soldi, potresti prendere in considerazione un mutuo inverso. Un mutuo inverso è un tipo di prestito a casa progettato per gli anziani che cercano di sfruttare il valore della loro casa per un reddito pensionistico aggiuntivo.

Con un mutuo inverso, l'istituto di credito ti paga — o in una somma forfettaria di contanti o pagamenti mensili. In genere dovrai il saldo quando esci di casa, o il tuo coniuge o il tuo patrimonio dovranno rimborsare il prestito in caso di decesso.

L'importo che potrai prendere in prestito in un mutuo inverso dipende da ...

• Quanti anni hai
• Il valore della tua casa
• Tassi di interesse di mercato
• La tua capacità di pagare le tasse e altre spese domestiche

Il migliore per

I mutui inversi funzionano meglio per coloro che hanno 62 anni o più e hanno bisogno di fondi per aiutare a pagare l'assistenza sanitaria o altre spese regolari.

Cose a cui fare attenzione

Con un mutuo inverso, l'importo che devi effettivamente aumenta nel tempo man mano che gli interessi e le commissioni vengono aggiunti al capitale. Questo spesso significa che tu, il tuo coniuge o gli eredi dovranno vendere la casa per rimborsare il prestito una volta che uscirai di casa (o se morirai).

Altre considerazioni:prestiti a tasso variabile vs. tasso fisso

Questa è una domanda chiave che dovrai considerare indipendentemente dal tipo di prestito che scegli. La maggior parte delle opzioni di prestito di cui sopra sono disponibili come prestiti a tasso fisso o variabile.

Se scegli un mutuo a tasso fisso, il tuo tasso di interesse è fissato quando stipuli il prestito e non cambierà quando i tassi di interesse salgono o scendono. Ciò significa che i tuoi pagamenti mensili rimarranno costanti per tutta la durata del prestito.

Con un prestito a tasso variabile, noto anche come mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse può aumentare o diminuire a seconda delle condizioni di mercato. I mutui a tasso variabile in genere iniziano con un tasso di interesse inferiore rispetto a un prestito a tasso fisso, ma cambiano dopo un certo numero di anni. Se i tassi di interesse salgono, così sarà il tuo pagamento mensile.

Come scegliere? I prestiti a tasso fisso sono meno rischiosi per tutta la durata del prestito e offrono maggiore certezza, anche se il tasso di interesse iniziale tende ad essere più alto. I prestiti a tasso variabile possono essere una buona opzione per le persone che sanno che si trasferiranno prima della fine del periodo introduttivo del prestito. Storicamente, circa il 75% degli acquirenti di casa sceglie un prestito a tasso fisso, secondo l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori.

A cos'altro dovrei pensare prima di accendere un mutuo?

Dovrai considerare qualcosa di più del tuo tipo di prestito quando acquisti un mutuo.

Anche la durata del prestito è un fattore importante. I prestiti in genere vanno da 15 a 20 e 30 anni, ma potrebbero essere disponibili altre lunghezze a seconda del prestatore.

Tieni presente che i prestiti a breve termine tendono ad avere pagamenti mensili più elevati (a seconda dell'acconto), ma puoi risparmiare migliaia di interessi per tutta la durata del prestito. Un'altra considerazione è che i tassi di interesse sui prestiti a breve termine possono essere inferiori.

A seconda della tua situazione, puoi anche prendere in considerazione un prestito speciale come un prestito di costruzione o un prestito per la ristrutturazione della casa. I prestiti di costruzione sono generalmente prestiti a breve termine utilizzati per finanziare la costruzione di una nuova casa, o ristrutturare uno esistente, poi converti in un mutuo tradizionale una volta completata la fase di costruzione. Un prestito per la ristrutturazione della casa, come il mutuo per ristrutturazione HomeStyle® di Fannie Mae, ti permette di prendere in prestito abbastanza soldi per comprare una casa e sistemarla prima di trasferirti.

Prossimi passi

Una volta che hai una buona idea del tipo di mutuo che fa per te, assicurati di prenderti il ​​tuo tempo per fare shopping. Scopri tutti i costi associati a un mutuo, soprattutto i costi di chiusura, tasse e punti sconto, che puoi acquistare per abbassare il tasso di interesse.

Ecco alcuni altri passaggi da eseguire prima di richiedere un mutuo.

• Contatta più istituti di credito per esplorare le loro opzioni di prestito e i costi.
• Raccogliere i documenti necessari per richiedere un mutuo, soprattutto estratti conto e buste paga.
• Ottieni una lettera di preapprovazione da un prestatore, che ti consente di sapere quanta casa puoi permetterti.

Tassi dei mutui dove vivi

I tassi ipotecari o di rifinanziamento dipendono da diversi fattori, compreso dove vivi. Per capire meglio a quali tariffe potresti beneficiare, compreso qual è il tasso medio di mutuo o rifinanziamento nella tua zona, dai un'occhiata al mercato dei tassi ipotecari di Credit Karma e alle nostre ultime guide specifiche per lo stato.