Posso ottenere un mutuo con un cofirmatario dopo il pignoramento?

Quasi tre milioni di proprietà hanno ricevuto richieste di pignoramento nel 2010 - un record per il mercato immobiliare americano. I proprietari di abitazione possono subire la preclusione a causa di vari motivi, comprese le circostanze attenuanti come una malattia grave o la morte di un lavoratore dipendente, che li causano inadempienza nei pagamenti. Altri possono sperimentare difficoltà finanziarie dopo un divorzio o la perdita del lavoro. La preclusione è dannosa per il credito del mutuatario, rendendo difficile l'acquisizione di finanziamenti subito dopo, anche con cofirmatario.

Le basi

La preclusione è il processo legale mediante il quale un creditore ipotecario esercita il suo diritto di prendere possesso di un immobile dopo che un mutuatario è insolvente. Di conseguenza, il proprietario della casa perde il suo interesse per la casa e il suo punteggio di credito è danneggiato dai pagamenti mancati segnalati dal creditore e dall'azione di preclusione stessa. Gli istituti di credito ipotecario richiedono un periodo di attesa per gravi incidenti di credito come preclusione, vendite allo scoperto e fallimenti, poiché questi si riflettono direttamente sulla capacità del mutuatario di rimborsare il debito. Durante questo periodo di attesa, il mutuatario deve ristabilire un buon credito e riprendersi dalle sue difficoltà finanziarie prima di ottenere una nuova ipoteca con o senza cofirmatario.

Funzione cofirmatario

Un cofirmatario aiuta un mutuatario altrimenti debole a qualificarsi per il credito a causa del suo forte profilo finanziario e creditizio. A differenza di un co-mutuatario che ottiene anche un interesse nella proprietà immobiliare aiutando il mutuatario principale a qualificarsi, un cofirmatario su un mutuo solo garanzie, o si assume la responsabilità di, effettuare pagamenti sul prestito se il mutuatario è inadempiente. I cofirmatari non acquisiscono necessariamente un interesse di proprietà nella proprietà. I cofirmatari in genere aiutano a ottenere debiti minori come prestiti auto, carte di credito e locazioni. Quando viene utilizzato per i mutui, un genitore o un parente stretto può cofirmare per un mutuatario con un credito minimo, ma non qualcuno con cattivo credito. Il mutuatario deve poter beneficiare del prestito per i propri meriti dopo una preclusione.

Periodo di attesa convenzionale

I mutuatari devono attendere l'intero periodo di attesa prima di poter ottenere un nuovo mutuo. Avere un cofirmatario non influisce sul periodo di attesa. La maggior parte dei mutui sono prestiti convenzionali di proprietà di Fannie Mae o Freddie Mac. Questi richiedono da tre a sette anni dopo una preclusione o atto sostitutivo di preclusione, che restituisce la proprietà al creditore. I periodi di attesa di tre anni si applicano ai mutuatari che possono dimostrare che circostanze attenuanti hanno causato l'inadempimento, mentre un periodo di attesa da cinque a sette anni dipende dal programma prestito-valore e mutuo.

Prestiti governativi

Ipoteche assicurate dalla Federal Housing Administration, o prestiti FHA, e quelli garantiti dal Department of Veterans Affairs hanno requisiti di attesa meno rigorosi dopo la preclusione. Come i prestiti convenzionali, i mutuatari devono soddisfare gli standard di ammissibilità FHA e VA per i propri meriti. Un cofirmatario può fungere da fattore di compensazione che rafforza il file di prestito del mutuatario, ma non può agire in sostituzione dei requisiti di attesa di base. FHA prevede un periodo di attesa di tre anni, derogabile in presenza di una documentata circostanza attenuante. I prestiti VA richiedono due anni.