Spiegazione:come funziona il mercato immobiliare senza carta

Le vendite di case senza carta sono ora una realtà, ma potrebbe volerci del tempo prima che tutti noi compriamo e vendiamo proprietà online. Il sistema elettronico, Scambio di proprietà in Australia o PEXA, istituito da istituzioni finanziarie e da un certo numero di governi statali, cambia la cessione degli immobili in un modo che non si vedeva dall'introduzione del titolo mediante registrazione a metà del 1800.

Ciò che questa transizione ottiene è un sistema elettronico a distanza per l'acquisto e la vendita di terreni. Il nuovo processo dal contratto all'insediamento può essere senza carta. L'unico aspetto fisico della transazione riguardava il trasferimento del venditore, l'acquirente che si trasferisce, e le parti interessate, come i mutui e gli agenti di trasferimento che digitano i tasti premuti su uno spazio di lavoro gestito in remoto.

Come funziona PEXA

Una volta che le parti stipulano un contratto per la vendita di beni immobili, uno spazio di lavoro online viene creato tramite PEXA, per cui le informazioni pertinenti sono popolate da tutte le parti interessate che conservano l'accesso verificato tramite password al sito.

Al posto dei moduli di firma da parte dell'acquirente e del venditore da depositare presso gli uffici dei titoli fondiari, gli agenti per conto di queste parti (come gli agenti di trasferimento) firmeranno digitalmente per loro conto. A supervisionare questo è l'Australian Registrars National Electronic Conveyancing Council, un'agenzia di regolamentazione che fornisce guida e supervisione attraverso regole operative e di partecipazione.

Queste regole regolano il rapporto tra l'operatore PEXA e il catasto, nonché l'operatore di deposito elettronico e i partecipanti diretti come agenti di trasferimento e istituti finanziari.

Al momento solo gli agenti di trasferimento e altri sottoscrittori come le istituzioni finanziarie possono depositare online e avere accesso diretto a PEXA. Per facilitare l'uso del sistema, alcuni contratti fondiari ora richiedono che il trasferimento avvenga tramite PEXA.

Nel prossimo futuro è improbabile che i consumatori possano utilizzare PEXA da soli. Il costo e gli impedimenti per ottenere l'accesso sono fattibili solo per qualcuno che si impegna in transazioni su base regolare.

In teoria, il sistema dovrebbe ridurre i costi e gli errori non intenzionali incorporando controlli nel processo di presentazione di questi moduli. Attualmente il sistema cartaceo è probabilmente più incline all'errore umano, sebbene i sistemi informatici dipendano molto dalla sicurezza che si trova dietro di loro e dagli errori potenzialmente commessi dagli operatori di battitura.

Dal punto di vista del settore immobiliare, aumenta la produttività e può fornire un accesso più semplice e agevole ai dati in tempo reale relativi alla proprietà e allo stato della transazione.

Poiché il denaro viene trasferito elettronicamente nei momenti in cui si verifica il regolamento, riduce l'attuale divario che si verifica tra regolamento e registrazione all'interno dei sistemi cartacei. Il nuovo sistema dovrebbe semplificare i complessi problemi legali che a volte possono verificarsi nelle transazioni.

Dovrebbe aiutare a risolvere una categoria di decisioni legali inconciliabili intorno alla priorità tra due interessi non registrati, dove c'è un interesse in una proprietà e viene creato anche un secondo interesse nel periodo tra la liquidazione e la registrazione. Al momento, gli organi giudiziari li risolvono caso per caso, ma con PEXA che riduce il divario tra regolamento e registrazione, l'opportunità per questo tipo di conflitti dovrebbe scomparire.

Rischi dello scambio di proprietà senza carta

La prima vendita utilizzando PEXA è già avvenuta con i cinque maggiori stati che già utilizzano il sistema.

Ma ogni sviluppo comporta dei rischi. Fondamentalmente il trasferimento richiede che un acquirente sia in grado di identificare il venditore, verificare che il venditore sia effettivamente il proprietario del terreno, e infine, confermare che questo venditore ha il diritto di occuparsi di quel terreno e non è vincolato da altri (come un creditore ipotecario). Questi requisiti sono fondamentali per prevenire le frodi di identità.

La risposta di PEXA è stata quella di imporre requisiti di verifica dell'identità significativi che possono superare i ben noti requisiti di 100 punti per aprire un conto bancario. Gli acquisti da parte di soggetti esteri hanno avuto requisiti significativamente maggiori per la verifica dell'identità imposti loro.

Tuttavia, la frode di identità continuerà a rappresentare una minaccia nell'ambiente PEXA se gli utenti non sono vigili nel soddisfare questi requisiti di identità avanzati. Ci possono essere anche rischi nel movimento di fondi al momento del regolamento. Poiché ciò avviene elettronicamente, la capacità di annullare gli assegni pagati a saldo prima dell'incasso di questi assegni scomparirà.

Il rischio che una persona acceda in modo fraudolento al sistema informatico e alteri più record è palpabile.

Al suo cuore, ciò che fa questa nuova era è riallocare il rischio. Avvocati, agenti di trasporto, ipotecari, i fondi di assicurazione ei registri dei titoli fondiari hanno per quasi 150 anni di giurisprudenza di diritto privato sul titolo per registrazione sviluppato una serie complessa di regole che disciplinano questa ripartizione.

La nuova alba del trasporto elettronico provocherà inevitabilmente nuova giurisprudenza con le parti interessate che si contendono la posizione. Chi emerge con il minor rischio associato sarà un attore potente in questo nuovo mercato immobiliare senza carta.