Ammortamento del mutuo prima della pensione:è sempre la strategia migliore?

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Ci sono poche massime nella finanza personale più amate di “Dovresti avere una casa ammobiliata quando sarai in pensione”. 

Che accadano davvero nella vita reale o siano solo leggenda, il sogno di un proprietario di casa di mezza età che organizza una festa per bruciare i mutui persiste.

Ma diventiamo reali. Nei mercati immobiliari più caldi, una tipica famiglia trentenne a doppio reddito oggi ha poche possibilità di diventare proprietaria di una casa. 

E se sei single? Secondo il Bureau of Labor Statistics degli Stati Uniti, il reddito medio annuo per una donna sui 35 anni è di circa 50.000 dollari; che ti compra una casa da $ 200.000. 

Ci sono certamente posti in cui funziona, ma solo pochi. (L'attuale prezzo medio delle case negli Stati Uniti è di $ 467.400.)

Il punto è che è sempre più comune tra gli americani ritardare l'acquisto di una casa. 

Secondo una ricerca pubblicata nel 2021, l'età media per il primo acquisto di una casa è ora di 33 anni, rispetto ai 29 del 1981. 

Che si tratti del debito del prestito studentesco che ti trattiene, dei prezzi scandalosi delle case o, più recentemente, degli alti tassi di interesse, ci sono una miriade di ragioni per cui potresti entrare nel mercato immobiliare per la prima volta con più di qualche capello grigio. 

Ripagare quella casa “per sempre” prima dell’inizio della previdenza sociale potrebbe essere semplicemente una fantasia. Sei condannato a un triste pensionamento del cibo per gatti in scatola?

Qual è il reale obiettivo?

Facendo un passo indietro, un mutuo estinto è diventato sinonimo di una pensione stabile perché, per la maggior parte delle persone, l'alloggio è la voce più importante nel budget, seguita dai costi di trasporto e cibo.

Se riesci a azzerarlo per lo più (le tasse, i costi di manutenzione e di assicurazione rimarranno sempre), il tuo reddito pensionistico fisso non dovrà necessariamente arrivare così lontano. 

L'obiettivo reale, quindi, sono alloggi a prezzi accessibili; un mutuo estinto è semplicemente una tattica per arrivarci.

Invece di paragonare “avere un mutuo” a “nessun mutuo”, perché non inquadrare la scelta in modo più realistico per coloro che hanno deciso di ritardare la proprietà della casa fino alla mezza età? 

O perché non potevano permetterselo in età adulta o semplicemente perché in precedenza non avevano alcun desiderio di diventare proprietari di una casa, per molti il paragone più rilevante è l'affitto in pensione rispetto a un mutuo. 

Se quello è la scelta, allora avere un mutuo può essere la strada migliore per raggiungere il vero obiettivo, ovvero una voce di bilancio sostenibile, conveniente e prevedibile per l'edilizia abitativa.

Acquistare la tua prima casa anche "tardi" dopo i 50 anni ti consente di bloccare la maggior parte dei costi mensili della casa in pensione. 

Non è che i costi della casa non aumenteranno nel corso degli anni; nessuno può sfuggirgli. 

Ma gli aumenti dei costi della casa, se la compri, dovrebbero essere più modesti degli infiniti aumenti dell’affitto anno dopo anno (assumendo che tu eviti di acquistare un pozzo per i soldi per la manutenzione o una casa nel percorso di ripetuti disastri naturali). 

Sebbene ogni mercato immobiliare sia diverso, l'aumento medio nazionale degli affitti su base annua dal 2017 al 2022 è stato del 5,77%.

Potresti anche vedere una diminuzione del tuo pagamento mensile se puoi sfruttare il calo dei tassi di interesse negli anni futuri. 

Finché hai il reddito per sostenere una richiesta di mutuo (e il desiderio di possedere una casa), non è mai “troppo tardi” per acquistare la tua prima casa. 

Un importante avvertimento, però:Ridimensiona la rata del mutuo in base al tuo reddito pensionistico previsto, non al tuo attuale stipendio in anni di lavoro . Ciò potrebbe significare che comprerai "meno casa" di quella che il tuo agente immobiliare e il tuo banchiere vogliono venderti.

Ah, questa è una domanda diversa – e prevalente. E come molte domande sulla finanza personale, ci sono risposte sia matematiche che emotive. 

Quando il tasso ipotecario è basso, i numeri sono piuttosto semplici.

Se sei stato abbastanza fortunato da bloccare un mutuo del 3,00% dell'era 2021, è difficile sostenere l'idea di dover aumentare i pagamenti extra quando oggi è possibile avere anche un CD bancario di base con un rendimento del 5,00% presso una banca online assicurata dalla FDIC che offre conti di risparmio ad alto rendimento.

Ma questa è una guida che cadrà nel vuoto.

Per molti, l’apparente sicurezza di una casa completamente pagata è un ideale tale che sono disposti a sostenere il possibile costo opportunità – la differenza tra ciò che il pagamento extra potrebbe guadagnare se investito e il tasso di interesse ipotecario – del percorso non intrapreso. 

La flessibilità che si avrebbe investendo il pagamento "extra" ogni mese è un difetto critico per alcuni.

Bloccare quell'importo extra nel capitale della propria casa dove non può essere utilizzato per nessun altro scopo è il punto centrale per alcuni proprietari di casa .

In effetti, non dovresti dare la priorità all'effettuazione di pagamenti ipotecari aggiuntivi se ciò ti lascerebbe senza riserve di liquidità sufficienti oggi e probabilmente ti metterebbe sulla strada verso un debito con interessi elevati.

Ad esempio, il tasso di interesse medio delle carte di credito di oggi è di circa il 20%. Semplicemente non ha senso far fronte a una spesa imprevista con una carta di credito, sostenendo interessi mensili e contemporaneamente effettuando pagamenti extra per il tuo mutuo a basso interesse.

E anche se prevedi di non avere mutui ipotecari una volta in pensione, dovrai comunque accumulare un gruzzoletto in contanti per spese significative come spese mediche non assicurate, manutenzione della casa ed eventualmente assistenza a lungo termine.

Ricorda, i soldi in casa tua sono, beh, rinchiusi in casa tua.

Sebbene non sia impossibile attingere al capitale proprio della tua casa in pensione per far fronte a questi costi, potrebbe essere un percorso costoso e complicato.

• Dopo hai un solido fondo di emergenza in atto. Per molti, ciò significa almeno sei mesi di spese fondamentali. Se il tuo reddito o il tuo impiego sono incerti, potresti preferire di più, forse l'equivalente di nove mesi di spese.

• Dopo hai eliminato tutti gli altri debiti.

• Dopo hai risparmiato per le imminenti spese importanti, oltre al fondo di emergenza, che potrebbero essere, ad esempio, le imminenti vacanze estive o una nuova auto.

• Dopo finanziare sufficientemente i tuoi conti pensionistici, che si tratti del 401 (K) sul posto di lavoro, di un IRA o di entrambi.

• Dopo hai finanziato il tuo conto di risparmio sanitario (HSA), almeno fino al livello delle spese vive previste per il prossimo anno se disponi di un piano sanitario ad alta deducibilità. Se il "finanziamento eccessivo" del tuo HSA è una componente del tuo piano pensionistico, devi bilanciare questo obiettivo con il desiderio di effettuare pagamenti aggiuntivi sul mutuo.

Supponendo che tu abbia selezionato tutte le caselle precedenti e che tu possa entrare in pensione senza ipoteca in sicurezza , avrai sicuramente motivo di festeggiare: 

• La voce più grande del tuo budget mensile (edilizia abitativa) ora potrebbe essere tra le più piccole. Avrai più flusso di cassa ogni mese per le tue esigenze e desideri.

• Potresti essere in grado di passare a una carriera part-time o di andare in pensione completamente prima dell'età tradizionale di 67 anni.

• Avrai un bene prezioso che potrai trasmettere ai tuoi eredi con pochi vincoli.

Considerazioni finali:ce n'è uno risposta giusta?

La decisione di iscrivere un mutuo in pensione, proprio come la scelta di acquisto della casa che l'ha accompagnata, è sia uno stile di vita che una decisione finanziaria.

Se sei abbastanza fortunato da avere i mezzi finanziari per considerare seriamente di estinguere il tuo mutuo prima del pensionamento, farlo potrebbe essere più una questione di preferenze personali.

D'altra parte, un acquirente di prima casa in ritardo che intende portare avanti un mutuo per tutto o gran parte del suo periodo di pensionamento non deve avere alcun motivo di disperarsi fintanto che ha effettivamente pianificato per questa scelta, prendendo in prestito solo una somma che rimarrà facilmente accessibile nei suoi anni non lavorativi.

Sebbene i conti debbano funzionare qualunque sia il percorso che prendi, cosa altrettanto importante, la tua decisione dovrebbe darti un senso di pace finanziaria.

Articolo scritto da Lisa Whitley, AFC®, CRPC®.

A Lisa piace conversare ogni giorno sui soldi con persone di ogni provenienza. Dopo una lunga carriera nello sviluppo internazionale, apporta una dinamica interculturale al suo lavoro attuale per aiutare individui e famiglie a raggiungere il benessere finanziario.

Donne che soldi

Amy Blacklock e Vicki Cook hanno co-fondato Women Who Money nel marzo 2018 per fornire informazioni utili su finanza personale, carriera e argomenti imprenditoriali in modo da poter gestire con sicurezza i propri soldi, aumentare il proprio patrimonio netto, migliorare la propria salute finanziaria generale e infine raggiungere l'indipendenza finanziaria.