Che cos'è un mutuo?

Comprendere il processo del mutuo è il primo passo verso la proprietà della casa.

Il prezzo medio di acquisto di una casa negli Stati Uniti è di $ 428.700. Molti americani non possono permettersi di pagare le loro case a titolo definitivo, quindi fanno affidamento su un mutuo per la casa per finanziare l'acquisto. Questi mutui per la casa, o mutui, sono fondi che la banca ti presta in cambio dell'utilizzo della tua proprietà come garanzia.

A cosa serve un mutuo?

Ci sono due ragioni principali per stipulare un'ipoteca sulla tua proprietà. Il primo motivo è prendere in prestito denaro per acquistare una nuova casa. Il secondo motivo è rifinanziare i termini di un mutuo esistente su una casa che già possiedi.

Cos'è un rifinanziamento ipotecario?

Esistono due tipi principali di operazioni di rifinanziamento:un rifinanziamento cash-out o un rifinanziamento a tasso e termine. Un rifinanziamento cash-out significa semplicemente che stai prelevando contanti dal patrimonio netto nella tua casa. Tuttavia, non significa sempre che la banca ti tagli direttamente un assegno.

Poiché un mutuo è garantito da garanzie reali, i tassi di interesse sono inferiori a quelli dei prestiti personali e delle carte di credito. Rendendoli un'opzione migliore per i mutuatari che cercano di ripagare o ripagare altri debiti. I mutuatari potrebbero anche ritrovarsi a utilizzare questo denaro per apportare miglioramenti alla casa o altri acquisti di grandi dimensioni.

Un tasso e un rifinanziamento a termine sono generalmente utilizzati dai proprietari di case che hanno avuto il loro mutuo esistente in essere per almeno un anno. È abbastanza tempo perché abbiano accumulato un po' di equità e forse cambiato la loro situazione finanziaria.

O forse i tassi di interesse attuali sono più favorevoli rispetto a quando hanno inizialmente stipulato il mutuo. Ma non aspettarti di ottenere un tasso più basso e di prendere una grossa fetta di equità. L'importo del rimborso è limitato al 2% inferiore dell'importo del prestito o $ 2.000.

Qual ​​è la differenza tra un mutuo a tasso fisso e un mutuo a tasso variabile?

Esistono due tipi principali di tassi di interesse, i mutui a tasso fisso e a tasso variabile (ARM). Con un mutuo a tasso fisso, tu e il prestatore concordate un tasso in anticipo. Tale tasso non cambia per la durata del mutuo ipotecario. Con un mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse oscillerà nel tempo.

Ad esempio, potresti avere un mutuo a tasso variabile che inizia come mutuo fisso. Dopo il periodo fisso iniziale (di solito 2 anni), il tasso si adegua ogni anno per la durata del mutuo. Questo tasso verrà fornito con un margine che ti consente di conoscere la soglia del tasso di interesse. Non scenderà mai al di sotto o al di sopra di tale importo.

Cosa è incluso in una rata del mutuo?

La tua rata mensile del mutuo è composta da due parti principali, il capitale e gli interessi. Il capitale è la parte del pagamento che va a pagare l'importo del prestito. L'interesse è il costo per prendere in prestito il denaro.

Molte persone sono sorprese da quanto l'interesse viene aggiunto al loro pagamento e non viene applicato al loro capitale. Puoi anche decidere di trasferire le tasse sulla proprietà e l'assicurazione sulla proprietà della casa nella rata mensile del mutuo. Questo è chiamato deposito a garanzia e il prestatore distribuisce questi pagamenti per tuo conto non appena diventano dovuti.

Mutuo convenzionale vs. Mutuo FHA

Esistono diversi tipi di mutuo. Un mutuo convenzionale e un mutuo FHA sono due programmi comuni che molti mutuatari si trovano a utilizzare.

Prestiti convenzionali

I mutui convenzionali hanno generalmente linee guida di qualificazione più rigorose, come un punteggio di credito più alto e un prestito a valore inferiore (LTV). Un mutuo FHA è assicurato dal governo ed è generalmente più flessibile con i suoi requisiti di punteggio di credito.

Prestiti FHA

I prestiti FHA, supportati dalla Federal Housing Administration, ti consentono anche di prendere in prestito più denaro per acquistare la tua casa. In generale, i programmi di prestito convenzionali ti consentiranno di prendere in prestito solo fino all'80% del prezzo di acquisto della tua casa. Ciò significa che per un acquisto dovrai pagare un acconto del 20 percento da solo.

Con un prestito FHA, puoi prendere in prestito fino al 97 percento del valore della casa. Sebbene possa permetterti di risparmiare sull'acconto, ti costerà di più ogni mese. I prestiti con un LTV superiore all'80% sono tenuti a portare un'assicurazione sui mutui privati ​​(PMI). PMI è il premio mensile che pagherai come parte della tua rata mensile per garantire il tuo prestito contro il default.

Accettare un mutuo è mai una cattiva idea?

Se la crisi degli alloggi subprime dei mid-aughts ci ha insegnato qualcosa, è che non vuoi mai esagerare. Ciò è particolarmente importante quando si considera quanto ci si può permettere di pagare ogni mese per la rata del mutuo. Diversi istituti di credito ipotecario hanno requisiti diversi per ciò che considereranno per approvare il tuo prestito.

Tuttavia, la regola pratica è che non vuoi spendere più del 28% del tuo reddito mensile per le spese di alloggio. Anche se il tuo prestatore di mutui ti approva per un importo superiore a quello, considera di prendere in prestito meno. Puoi sempre utilizzare il denaro residuo alla fine del mese per abbassare il saldo principale.

Capire la terminologia dei mutui

Parte della demistificazione del processo ipotecario è la comprensione della terminologia. Può essere travolgente quando il tuo agente di prestito lancia termini come DTI e APR quando non hai familiarità con loro. Abbiamo analizzato alcuni termini ipotecari di uso comune che dovrai conoscere per navigare nella tua prima domanda di mutuo.

Prequalifica o preapprovazione

Questo è il tuo primo passo quando pensi di acquistare una casa. Parlerai con un agente di prestito o un broker ipotecario e rivedrai tutti i tuoi debiti e le tue entrate. Utilizzeranno queste informazioni per stimare quanto puoi aspettarti di essere approvato.

Tieni presente che questa non è una garanzia, ma solo una stima di ciò che puoi permetterti. Ma è abbastanza per far iniziare te e il tuo agente immobiliare a trovare proprietà nella tua fascia di prezzo.

Tasso percentuale annuale (APR)

È leggermente diverso dal tasso di interesse, che determina quanto sarà il tuo pagamento mensile. Questo numero include quale sarebbe la tua tariffa se tutti i costi fossero inclusi nel prestito. Ti consente di confrontare il costo del tuo mutuo tra diversi istituti di credito che possono addebitare commissioni e punti diversi.

Ti aiuta a fare un confronto mele-mele con i punti e le commissioni che altri istituti di credito addebitano per lo stesso prodotto. In questo modo puoi vedere chi ha l'offerta migliore senza dover scorrere riga per riga le commissioni.

Punteggio credito

Il tuo punteggio di credito si basa sul tuo rapporto di credito emesso dalle tre principali agenzie di segnalazione del credito. Includono Experian, TransUnion ed Equifax.

Questo numero dipinge un quadro della salute generale del tuo credito. Il punteggio può variare da 350 a 850. Si basa su molti fattori, incluso l'importo del tuo debito.

Rapporto debito/reddito (DTI)

Questa è la percentuale del tuo reddito che va a pagare i tuoi obblighi mensili. La cosa da ricordare con questo numero è che il reddito si basa sui tuoi guadagni lordi. I debiti che utilizzano sono quelli che riferiscono alle agenzie di credito. Quindi cose come la bolletta del cellulare o l'assicurazione auto non sono incluse. Ecco perché la regola pratica del 28% è così importante da ricordare.

Loan-to-Value (LTV)

Questo è ciò che significa il tuo prestatore di mutui quando parlano di molto che puoi prendere in prestito verso qual è il tuo acconto. Se il tuo prestito-valore è dell'80% significa che hai preso in prestito l'80% del valore della casa. Dovrai tirare fuori il restante 20 percento di tasca tua. Per un rifinanziamento, il prestito a valore si riferisce all'equità che hai accumulato nella tua proprietà.

Se la tua casa vale $ 100.000 e devi solo $ 40.000 sul mutuo, hai $ 60.000 di capitale proprio. Ciò significa che con un prestito convenzionale, potresti prendere in prestito fino all'80 percento del valore della tua casa. In questo esempio, potresti ottenere un cashback di $ 40.000 (escluse commissioni e costi associati al rifinanziamento).

Anticipo

Non è solo l'assegno che scrivi una volta che la tua offerta è stata accettata dai venditori. L'acconto comprende l'assegno iniziale e il saldo di quanto dovuto alla chiusura. Puoi scrivere un assegno di $ 500 in anticipo e poi altri $ 500 la settimana successiva.

Potrebbe esserci anche un terzo o quarto deposito dovuto a seconda di come è formulato il contratto. Per la maggior parte delle transazioni di acquisto, l'agente immobiliare ti fornirà un programma di quali assegni devono essere scritti quando.

Chiusura

Qui è dove firmi i documenti del mutuo. Sia che tu stia rifinanziando o acquistando la tua casa, dovrai firmare documenti legali per garantire la tua proprietà contro il prestito. Questi documenti includeranno una cambiale e un atto che indichi come è detenuto il titolo di proprietà.

Costi di chiusura

I costi di chiusura sono le spese che acquirenti e venditori sono soggetti a pagare alla chiusura per completare una transazione immobiliare. Questi costi possono includere spese di concessione del prestito, punti di sconto, spese di valutazione, assicurazione del titolo, ricerche del titolo, commissioni per rapporti di credito, sondaggi, tasse sulla proprietà e spese di registrazione degli atti.

Se sei pronto a parlare con qualcuno dell'acquisto di una casa, dai un'occhiata al nostro elenco di istituti di credito consigliati.