Finanziamento del venditore:pro e contro per venditori e acquirenti di case

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Hai lavorato duro per ripagare la tua casa. Ma è giunto il momento di vendere.

Che si tratti di una ristrutturazione, di un ridimensionamento o di un trasferimento in un nuovo stato, sei nella posizione finanziaria di "agire come una banca" per i nuovi acquirenti.

Possedere una nota ipotecaria è un tipo di finanziamento del venditore. È noto anche come finanziamento del proprietario, mutuo privato o mutuo per l'acquisto ed è un'opzione di investimento alternativa.

Altri tipi di finanziamento diretto al venditore includono contratti fondiari, opzioni di locazione con riscatto, mutui ipotecari, mutui avvolgenti o mutui junior.

Il finanziamento proprietario è un modo per i proprietari di case o proprietari terrieri interessati a vendere la propria proprietà immobiliare per diversificare i propri investimenti e flussi di reddito.

Cosa significa possedere un titolo ipotecario?

Il possesso di un mutuo si riferisce a un accordo da parte dell'attuale proprietario dell'immobile per estendere il credito a un acquirente che acquista la sua casa, terreno o altra proprietà immobiliare.

In cambio della fornitura del prestito all'acquirente della sua proprietà, il venditore guadagna interessi sul prestito.

L'acquirente effettua un acconto concordato e paga i pagamenti mensili per la nota ipotecaria in un periodo prestabilito direttamente al venditore anziché a una banca, una cooperativa di credito o un erogatore di mutui ipotecari tradizionali.

Come funziona il finanziamento del proprietario?

Con questo tipo comune di contratto immobiliare, tu e l'acquirente concordate un prezzo di acquisto per la vostra proprietà e vengono registrati i dettagli dell'accordo finanziario.

L'importo del finanziamento del venditore è pari al prezzo di vendita meno l'acconto.

Il contratto di finanziamento del venditore di solito include una cambiale riguardante il rimborso e i termini del prestito.

• tasso di interesse
• periodo di prestito
• importo della rata del mutuo
• Pagamenti in mongolfiera dovuti
• regole di pagamento anticipato

Nel contratto di finanziamento sono generalmente incluse anche penalità, penali per ritardi di pagamento, una clausola di scadenza e procedure di inadempimento. Può anche contenere informazioni sui requisiti di pagamento per i premi assicurativi dei proprietari di case e le tasse sulla proprietà.

È possibile visualizzare un modello e le istruzioni per la creazione di un contratto di finanziamento del proprietario con una cambiale sul sito Web SignNow.

In genere viene stipulata anche un'ipoteca privata per garantire la proprietà come garanzia per il prestito.

Nota:potrebbe essere obbligatorio registrare il contratto di mutuo presso l'ufficio dei registri pubblici locale.

Si consiglia vivamente di affidare a un avvocato immobiliare o ad un altro professionista qualificato la compilazione della documentazione necessaria per un accordo finanziato dal venditore.

Un avvocato o una società di proprietà possono anche rivedere eventuali accordi, incluso il contratto di vendita che tu o il tuo agente immobiliare avete generato durante il processo di vendita.

Gli investitori immobiliari ti diranno che prendere precauzioni ed eseguire la dovuta diligenza all'inizio della vendita è fondamentale per garantire una corretta gestione di tutte le pratiche burocratiche e legali.

Lavorare con professionisti del settore immobiliare può farti risparmiare un'enorme quantità di tempo, denaro e fastidi in caso di problemi con la proprietà o di rimborso del prestito nel tempo.

Una transazione immobiliare finanziata dal venditore avvantaggia sia te come venditore che come individuo o individui che acquistano. Tuttavia, per ciascuno di essi si verificano anche alcuni inconvenienti. Entrambi sono descritti di seguito.

Vantaggi per i venditori che detengono una nota ipotecaria per l'acquirente

Anche se le vendite di case finanziate dai proprietari non avvengono tutti i giorni, i venditori non sottoscriverebbero mutui se non ne traessero beneficio.

1. Reddito mensile

Uno dei vantaggi più significativi di un proprietario che porta avanti il contratto di finanziamento è il reddito passivo mensile che fornisce al venditore.

I venditori di solito accettano un acconto al momento dell'acquisto. Quindi ricevono pagamenti mensili di capitale e interessi dall'acquirente.

Se non hai bisogno di una grossa somma di denaro per vendere la tua casa pagata, questa aggiunge una fonte di reddito con un tasso di interesse che potrebbe essere più alto rispetto ad alcuni dei tuoi altri investimenti finanziari.

In qualità di venditore, sei tu a determinare i termini del prestito, inclusi il tasso di interesse e i termini di pagamento.

Come molti altri proprietari che vendono, potresti scegliere di richiedere un pagamento in blocco dell'intero saldo residuo del prestito dopo cinque o dieci anni.

Un prestito con pagamento anticipato ti consente di riscuotere i pagamenti per molti anni ma di ricevere comunque il saldo del tuo denaro dovuto in un periodo di tempo molto più breve rispetto a un tradizionale mutuo bancario di 30 anni.

Potrebbe anche ridurre le tasse sulla vendita della casa distribuendo il reddito su diversi anni invece di incorrere in imposte sulle plusvalenze in un anno.

Sebbene l'opzione di pagamento in blocco prevista dal contratto originale sia importante per la maggior parte dei venditori, hai anche la possibilità di estendere il tuo mutuo finanziato dal venditore se il rapporto finanziario funziona bene per entrambe le parti.

Tieni presente che dovrai pagare le tasse sugli interessi attivi che guadagni quando hai un mutuo.

2. Pool di acquirenti più ampio

Offrire finanziamenti al venditore può attirare più potenziali acquirenti verso la tua proprietà e consentire una chiusura più rapida della tua proprietà.

Se gli acquirenti non devono affrontare il tradizionale processo di mutuo ipotecario con un istituto finanziario, la tua proprietà potrebbe essere venduta in un periodo che va da poche settimane a un mese.

In alcuni stati, la chiusura può richiedere fino a due mesi o più quando sono coinvolti i mutui bancari.

3. Profitto più elevato sulla vendita

Potresti anche essere in grado di vendere la tua proprietà a un prezzo più alto offrendo un mutuo finanziato dal venditore, evitando al contempo alcune riparazioni richieste dagli istituti di credito che non emetteranno un mutuo senza il loro completamento.

Sebbene il potenziale acquirente possa respingere e annullare l'accordo senza che tu abbia completato alcune riparazioni o almeno qualche negoziazione sui costi, alla fine sarai tu a decidere di vendere "così com'è" o di rifiutare l'offerta.

Offrire un mutuo può anche portare gli acquirenti a pagare il prezzo di acquisto richiesto (o superiore) perché il processo è solitamente più semplice e flessibile.

4. Diritti di proprietà in caso di mancato pagamento

La possibilità di pignorare la proprietà ti consente di riprendere la proprietà se l'acquirente è inadempiente con i pagamenti o si allontana dalla proprietà.

Puoi anche trattenere l'acconto e tutti i pagamenti effettuati sulla proprietà prima del pignoramento.

Anche se ci sono molti vantaggi, i venditori devono comprendere gli aspetti negativi del possesso di una cambiale ipotecaria.

Le maggiori preoccupazioni della maggior parte dei venditori sono l'incapacità di mantenere la proprietà e il mancato pagamento del prestito da parte degli acquirenti.

Anche con una storia creditizia pulita, potrebbe esserci una ragione nascosta per cui l'acquirente non sta cercando finanziamenti tradizionali.

Se l'acquirente smette di effettuare i pagamenti, è necessario avviare un'azione legale per pignorare la proprietà. Potresti diventare di nuovo il proprietario se l'acquirente non può pagare ciò che deve.

Se ciò accade dopo qualche anno dall'inizio del prestito, potresti avere migliaia di dollari di profitto. Ma l'entità dei danni alla proprietà potrebbe essere significativa anche a causa di anni di abbandono.

Se un acquirente se ne va presto, potrebbero esserci meno problemi. Ma anche in questo periodo sono stati pagati meno soldi per coprire le spese legali e per effettuare le riparazioni.

Questo è il motivo per cui è essenziale ottenere un acconto abbastanza grande da coprire spese significative.

Un altro rischio da considerare quando si fornisce un finanziamento al proprietario è impegnare una grossa somma di denaro che potrebbe essere utilizzato o investito in altri modi per un periodo prolungato.

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Nell'ultimo decennio le pratiche di prestito hanno influito anche sulla capacità di alcuni venditori di offrire finanziamenti immobiliari.

La crisi finanziaria del 2007-2008 ha portato al Dodd-Frank Act del 2010. Questa legislazione esiste per aiutare a proteggere i consumatori dalle pratiche di prestito predatorie.

Probabilmente non avrebbe alcun impatto sul fatto che tu abbia una nota per una proprietà, ma se prevedi di offrire finanziamenti al venditore per la tua casa o il tuo terreno, discutine con il tuo avvocato e agente immobiliare.

Vantaggi del finanziamento del venditore per gli acquirenti

1. Meno problemi/tempo richiesto

Uno dei vantaggi più significativi per i potenziali acquirenti è non dover affrontare i problemi e il tempo necessari per ottenere un mutuo emesso dalla banca.

I proprietari disposti a fornire un mutuo privato possono anche avere qualifiche più indulgenti su elementi come i punteggi di credito rispetto ai finanziamenti convenzionali offerti dalle banche o dagli erogatori di mutui ipotecari.

Ciò può accelerare il processo di mutuo e consentire agli acquirenti di acquistare una casa che altrimenti non potrebbero acquistare.

L'acconto potrebbe anche essere inferiore a quello richiesto da un finanziatore tradizionale, aiutando un acquirente che non dispone di risparmi sostanziali ma desidera comunque acquistare una casa.

Per gli acquirenti con scarso credito o coloro che necessitano di piccoli mutui che molte banche non sono interessate a concedere, il finanziamento del proprietario consente di risparmiare tempo e denaro nella ricerca di un prestatore.

2. Potrebbe evitare il PMI

Gli acquirenti possono anche evitare di pagare l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) richiesta da un erogatore di mutui ipotecari se non viene versato un acconto del 20%.

3. Costi negoziabili

Quando i venditori desiderano una vendita rapida, gli acquirenti potrebbero essere in grado di negoziare termini di prestito e tassi di interesse decenti.

Anche se i tassi di interesse potrebbero non essere così bassi come quelli offerti da una banca, i contratti di finanziamento dei proprietari spesso hanno costi di chiusura molto più bassi per gli acquirenti.

Se i tassi di interesse non sono ottimi, gli acquirenti potrebbero ottenere tassi migliori se rifinanziano quando sono idonei per un prestito o al momento del pagamento in blocco.

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Svantaggi degli accordi di finanziamento del proprietario per gli acquirenti

Un acquirente può versare un acconto più piccolo e chiudere rapidamente la sua nuova casa con il finanziamento del venditore.

Tuttavia potrebbero pagare di più nel lungo periodo se il prestito prevede un tasso di interesse più elevato rispetto a quello offerto dalla banca.

Gli acquirenti devono anche considerare come ripagare il pagamento in blocco, se previsto dai termini dell'accordo di finanziamento.

Gli acquirenti dovranno reperire i fondi o chiedere l'approvazione per un mutuo tradizionale.

Non non possono presumere che rinegozierai un nuovo prestito con loro, anche se sono stati tempestivi nei pagamenti nel corso degli anni.

Modi in cui i venditori possono proteggersi

Come accennato, è richiesta la documentazione legale per il finanziamento del venditore deve essere redatto o rivisto da un avvocato o da un professionista qualificato che abbia familiarità con il processo.

Anche se vendi a familiari, amici o a qualcuno con un punteggio di credito eccezionale e una lunga storia lavorativa, questo non è il momento di "fai da te" documenti legali e sperare per il meglio.

Dovresti anche considerare la possibilità di ottenere una valutazione sulla tua casa per capirne il valore di mercato.

Una valutazione ti aiuterà a negoziare le offerte di acquisto e a determinare un importo accettabile per un acconto.

Parla con il tuo avvocato o agente immobiliare sull'utilizzo di una richiesta di mutuo e di una verifica del credito.

Ti consigliamo di esaminare attentamente il rapporto di credito e verificare la storia lavorativa e le risorse dei potenziali acquirenti.

Il controllo delle referenze è parte integrante del processo di richiesta per gli accordi di finanziamento del venditore.

Avere un mutuo è un buon modo per fare soldi?

A seconda della tua situazione finanziaria, fornire un mutuo finanziato dal proprietario come venditore può essere un ottimo modo per fare soldi e creare ricchezza.

Finanziare la vendita della tua proprietà e creare una soluzione vantaggiosa per te e per l'acquirente può aiutarti a ottenere un prezzo competitivo per la tua casa o investimento immobiliare.

Inoltre, può consentirti di guadagnare denaro extra riscuotendo gli interessi come parte del prestito tramite pagamenti mensili del mutuo.

In qualità di venditore, se ti impegni in anticipo per ottenere l'aiuto professionale di cui hai bisogno, è possibile trovare un acquirente qualificato e guadagnare denaro dal finanziamento del venditore.

Tuttavia, non ci sono garanzie che l'acquirente proceda, effettui pagamenti regolari e manterrà in vita la proprietà, quindi questo tipo di finanziamento comporta dei rischi.

Tuttavia, molti proprietari immobiliari ritengono che il denaro che possono guadagnare tenendo una cambiale ipotecaria valga il rischio.

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La nostra esperienza personale con il finanziamento del venditore

La cofondatrice di Women Who Money, Vicki, e suo marito detengono un'ipoteca su una proprietà commerciale e residenziale di loro proprietà da oltre un decennio. 

L'accordo di finanziamento del proprietario che abbiamo creato ha avvantaggiato noi e gli acquirenti della nostra proprietà. 

Abbiamo ricevuto un acconto considerevole al momento della vendita e godiamo di un reddito mensile derivante dal mutuo privato e dal pagamento degli interessi.

Il nostro avvocato immobiliare ha suggerito un pagamento in blocco di 5 anni e i nostri acquirenti hanno espresso interesse ad estendere il finanziamento.

Al momento prevediamo di rinegoziare l'accordo quando il pacchetto scadrà tra poco più di un anno e di aumentare il tasso di interesse in base agli attuali tassi di mercato.

Questo flusso di reddito ci ha aiutato a diversificare la nostra strategia di creazione di ricchezza e a distribuire l'imposta sulle plusvalenze su diversi anni.

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Amy e Vicki sono coautori di Estate Planning 101, From Avoiding Probate and Assessing Assets to Establishing Direttivas and Understanding Taxes, Your Essential Primer to Estate Planning, di Adams Media.

Donne che soldi

Amy Blacklock e Vicki Cook hanno co-fondato Women Who Money nel marzo 2018 per fornire informazioni utili su finanza personale, carriera e argomenti imprenditoriali in modo da poter gestire con sicurezza i propri soldi, aumentare il proprio patrimonio netto, migliorare la propria salute finanziaria generale e infine raggiungere l'indipendenza finanziaria.