Prospettive del mercato immobiliare 2023:recessione o resilienza?

Alla fine del 2022, il calo dei prezzi delle case e la bassa attività hanno indicato un forte calo dei prezzi delle case. Ma il mercato immobiliare ha mostrato resilienza durante tutto l'anno e gli avvertimenti di una recessione immobiliare non si sono concretizzati.

L’attuale mercato immobiliare potrebbe registrare una bassa attività e prezzi in calo rispetto al picco del 2021 e del 2022, e molti hanno messo in guardia da una recessione immobiliare. Tuttavia, con nuove prove, una recessione immobiliare sembra discutibile.

Mentre la domanda di alloggi è diminuita, anche l’offerta è diminuita. La domanda è misurata dalle richieste di tassi ipotecari che sono al minimo pluridecennale. Tuttavia, la mancanza di scorte ha mantenuto i prezzi delle case relativamente alti in base ai salari.

Dopo l’ultima crisi immobiliare del 2008, i prezzi delle case erano circa 90 volte superiori al reddito medio. Entro il 2022 sono aumentati fino a 138 volte il reddito percepito come insostenibile. Tuttavia, altri paesi come il Canada e la Nuova Zelanda hanno rapporti prezzo/reddito ancora più elevati.

Questa crisi di accessibilità e carenza ha mantenuto i prezzi elevati nonostante i tassi di interesse siano aumentati rapidamente. Inoltre, molti percettori di redditi elevati sono ancora attivi nelle sindacazioni immobiliari a causa della reimpostazione dei prezzi. A causa dell'entità dell'allentamento quantitativo, si stima che ci siano oltre 5 trilioni di dollari in disparte, pronti a investire nel settore immobiliare.

Gli ultimi mesi del 2023 indicano un'inversione di tendenza con l'aumento dei prezzi delle case.

Lo stato attuale del mercato immobiliare

Secondo Goldman Sachs, all'inizio dell'anno quasi tutti concordavano sulla debolezza dell'attività e sul calo dei prezzi immobiliari come segnale di una recessione del mercato immobiliare. D'altro canto, il crowdfunding immobiliare ha funzionato eccezionalmente bene.

Tuttavia, la prima metà del 2023 è finita e la previsione della recessione non si è avverata.

Ci sono tre ragioni principali per questo:

1. Bassa attività nel mercato
2. I prezzi delle case rimangono relativamente alti
3. Bassa attività

Il mercato immobiliare sta registrando una bassa attività nel 2023. Le vendite di case sono diminuite del 18% da giugno 2022 e del 3% da maggio a giugno 2023.

Due fattori influenzano l'attuale bassa attività del mercato immobiliare:l'aumento dei tassi di interesse e il basso livello delle scorte immobiliari.

Tassi di interesse in aumento

Secondo Freddie Mac, tra giugno e luglio 2023 il tasso medio delle ipoteche fisse a 30 anni era del 6,82% poco meno del 7%. Tassi elevati hanno un doppio effetto su acquirenti e venditori.

Gli acquirenti sono riluttanti ad acquistare a tassi di interesse più elevati. E i venditori stanno evitando un nuovo mutuo a un tasso di interesse significativamente più alto.

Secondo Redfin, il 90% degli attuali proprietari di case ha un tasso ipotecario inferiore al 6%, l'80% è inferiore al 5%, il 60% è inferiore al 4% e il 20% è inferiore al 3%. Inoltre, c'è più inventario di case unifamiliari in affitto. Chi può permettersi di acquistare un'altra casa può lasciare la propria residenza principale come investimento in affitto per non perdere una tariffa irripetibile.

Inventario immobiliare basso

Il basso numero di alloggi non è una novità, ma ha raggiunto livelli storici nel 2023. Un recente rapporto stima che nel mercato immobiliare mancheranno quasi 4 milioni di case nel 2023. Lo squilibrio tra domanda e offerta mantiene elevati i prezzi delle case.

Mentre in molti mercati i prezzi sono scesi, in alcune parti del paese hanno cominciato a salire. I prezzi di vendita sono aumentati maggiormente a Milwaukee, Miami, Cincinnati, Newark, New Jersey e Anaheim, California, e i prezzi complessivi sono aumentati del 2,1% rispetto allo scorso anno.

Allora perché i prezzi rimangono alti? Sebbene i livelli di attività nel mercato immobiliare siano bassi rispetto ai livelli di picco del 2022, la domanda di alloggi rimane elevata.

Questa combinazione di offerta limitata e domanda elevata spesso provoca guerre di offerte per le case in vendita. Secondo un recente rapporto della National Association of Realtors, circa un acquirente su tre paga più del prezzo iniziale richiesto.

La maggior parte degli esperti ritiene che il mercato immobiliare si correggerà da solo, e così è stato. Da giugno 2022, i prezzi delle case sono costantemente diminuiti. Il prezzo medio di vendita delle case esistenti era di $ 534.700 nel giugno 2022. Nell’ottobre 2022, il prezzo medio di vendita è sceso a $ 489.000; nel febbraio 2023 ha raggiunto il suo minimo a 462.400 dollari.

Tuttavia, a partire da febbraio 2023, i prezzi hanno ripreso ad aumentare, con un prezzo di vendita medio medio di 486.300 $ a marzo, a 503.100 $ a maggio e, più recentemente, a 536.100 $ a giugno.

Come molti esperti sospettano, il mercato immobiliare ha subito una correzione, ma a causa della mancanza di scorte, è improbabile che tali prezzi scendano molto al di sotto delle tendenze attuali nel 2023.

La crisi degli alloggi a prezzi accessibili nel 2023

L’attuale mercato immobiliare sta attraversando una crisi di accessibilità. Gli ultimi dati dell'Associazione nazionale dei costruttori di case mostrano i seguenti dati:

1. Il 29% delle famiglie nel 2022 non può permettersi una casa del valore di 150.000 dollari
2. Solo il 20% circa delle famiglie può permettersi una casa del valore di $ 150.000 - $ 250.000
3. Il 73% di tutte le famiglie statunitensi non può permettersi una nuova casa dal prezzo medio di 425.786 dollari nel 2022

Un nuovo studio del National Associate of Home Builders (NAHB) ha determinato l'impatto dell'aumento dei prezzi e dei tassi di interesse sul mercato immobiliare:

1. Un aumento di 10.000 dollari del prezzo medio delle case penalizzerebbe circa 1,4 milioni di famiglie
2. Un aumento di 25 punti base sul tasso ipotecario a un tasso fisso di 6,25 a 30 anni escluderebbe dal mercato circa 1,3 milioni di famiglie

Sebbene i prezzi siano diminuiti rispetto ai picchi del 2021 e 2022, la tendenza si è invertita e i prezzi sono nuovamente aumentati da febbraio 2023.

Gli attuali prezzi delle case, i tassi ipotecari e l'offerta limitata di case rendono molto difficile per l'americano medio acquistare case.

Nell’ultimo rapporto Housing Affordability &Supply della National Association of Realtors (NAR), le famiglie che guadagnano 75.000 dollari (il reddito familiare medio negli Stati Uniti) possono permettersi di acquistare una casa fino a 256.000 dollari. Il problema è che solo il 23% delle inserzioni sono inferiori a $ 256.000.

Questa carenza di alloggi a prezzi accessibili diventa significativamente peggiore negli stati più grandi con un costo della vita elevato, come Washington, Florida e California. Questi stati hanno una significativa migrazione della popolazione e sono economie forti. Hanno anche meno case costruite pro capite, il che limita l'offerta.

Non trattenere il fiato aspettando la prossima recessione immobiliare o un calo significativo dei prezzi. Potrebbe verificarsi una recessione del mercato immobiliare poiché il mercato ha registrato due alti e bassi significativi nei prezzi degli immobili e potremmo assistere a un secondo calo dei prezzi.

Acquisti speculativi, tassi di interesse bassi e pratiche di prestito accessibili hanno alimentato il crollo del 2008. Inoltre, l'instabilità economica, unita a potenziali cambiamenti nelle politiche governative e all'aumento dei tassi di interesse, potrebbe far pendere l'ago della bilancia e innescare una spirale al ribasso nei valori immobiliari.

La vigilanza e le misure proattive sono essenziali per evitare una potenziale catastrofe e garantire un mercato immobiliare più stabile e sostenibile in futuro.

Sebbene sia forte la tentazione di dare un'occhiata alla villa della porta accanto e cercare di tenere il passo con i proverbiali Jones, cerca di evitarlo e fai grandi affari in questa recessione.

Infine, se un investimento immobiliare in una casa è fuori dalla tua zona di comfort, gli investimenti fondiari che generano flussi di cassa sono un'altra opportunità stabile.

Sebbene l'attività sia inferiore rispetto agli anni precedenti, i prezzi potrebbero essersi già corretti e aver iniziato ad aumentare leggermente nel 2023. Mentre la minaccia di un'inflazione continua, l'aumento dei tassi ipotecari e una recessione economica possono aumentare anche se leggermente le possibilità di una recessione del mercato immobiliare.

Una recessione del mercato immobiliare è improbabile. L’offerta limitata e la forte domanda continuano a mantenere alti i prezzi delle case. Tuttavia, il mercato immobiliare si trova ad affrontare una crisi di accessibilità e offerta. Il mercato attuale ha un'offerta limitata di case che la famiglia media può permettersi.

Questo articolo è apparso originariamente su Wealth of Geeks.

Informazioni sull'autore:Nirav Shah è un neurologo ed è stato direttore dell'ictus presso Swedish Neuroscience a Seattle, il più grande programma sull'ictus nel Pacifico nordoccidentale. Nirav ha anche avviato una società tecnologica chiamata Alertive.com e l'ha venduta a Carbon Health per ottenere l'indipendenza finanziaria per andare in pensione anticipatamente (FIRE). La sua passione è aiutare medici e altri soggetti a raggiungere la libertà finanziaria e il pensionamento facoltativo in modo che possano perseguire i propri sogni e aspirazioni.

Giovanni Schmoll

Sono John Schmoll, un ex agente di cambio, laureato in MBA, scrittore di finanza e fondatore di Frugal Rules.

In qualità di veterano del settore dei servizi finanziari, ho lavorato come amministratore di fondi comuni di investimento, banchiere e agente di cambio e ho ottenuto le licenze Serie 7 e 63, ma ho lasciato tutto alle spalle nel 2012 per aiutare le persone a imparare a gestire i propri soldi.

Il mio obiettivo è aiutarti ad acquisire le conoscenze necessarie per diventare finanziariamente indipendente con strumenti finanziari testati personalmente e soluzioni per risparmiare denaro.