Investimenti in costruzioni di appartamenti:un avvertimento (nessun tentativo di acconto)

Quando avevo 23 anni, comprai un condominio di otto unità senza anticipo. E alla chiusura me ne sono andato con 1.000 dollari in contanti! Sembra piuttosto sofisticato, vero? Sbagliato.

È stato uno degli errori di investimento immobiliare più stupidi che abbia mai commesso nella mia giovane vita.

Ne sono uscito senza un graffio, ma è stato grazie ad una dose eccessiva di sudore, lacrime e fortuna. Niente di tutto ciò è dovuto a capacità di investimento esperte.

L'urlo e il furore

Avevo 23 anni e avevo appena conseguito la licenza immobiliare l'anno precedente. Ho trascorso i miei primi due mesi comprando e vendendo alcune unità di fascia alta per singoli proprietari di case. Le commissioni erano decenti, ma come nuovo agente immobiliare, la mia separazione con la mia azienda era alta. Per complicare il problema, avevo finanziato la mia associazione, la formazione e le quote sindacali per iniziare. (Questo è successo prima che decidessi di cancellare le mie carte di credito.)

Dopo diversi mesi, ho iniziato a lavorare di più nei mercati in forte espansione di pignoramenti e vendite allo scoperto che affliggevano l'Indiana centrale. Avvocati, medici e altre persone ad alto reddito provenienti da altri stati (per lo più provenienti dalla costa occidentale) sciamavano nel nostro mercato locale.

Stavano comprando case da $ 30.000, $ 40.000 e $ 50.000 come se fossero giocattoli, anche se giocattoli troppo costosi, troppo finanziati e, nella migliore delle ipotesi, funzionanti solo a metà. Con affitti compresi tra $ 400 e $ 1.000, semplicemente non potevano resistere a ciò che i loro fogli di calcolo dicevano loro che sarebbe stato il rendimento. Comprarono molte case a scatola chiusa e si rivolsero alla prima società immobiliare che gliele vendeva.

Rappresentavamo molte banche che non avevano idea dei prezzi del mercato locale. Inoltre non capivano le condizioni attuali delle loro proprietà (anche dopo che glielo abbiamo detto più volte). Ben più della metà degli accordi fallirono. O le banche erano troppo irrealistiche per negoziare, oppure una chiusura sarebbe stata interrotta dalla scoperta di un privilegio misterioso, di una seconda ipoteca di cui nessuno era a conoscenza, o di qualche altro problema con il titolo di cui non sapevamo nemmeno fosse possibile!

Era un lavoro più duro per commissioni più basse, ma c'erano centinaia e centinaia di proprietà, che aiutavano a pareggiare gli stipendi di mese in mese. E stavo imparando molto su come evitare errori di investimento immobiliare.

La gestione della proprietà arriva a chiamare

Dopo che la maggior parte degli investitori fuori città ha chiuso i propri nuovi affitti, ha iniziato a cercare una società che li gestisse/affittasse. Dopo diverse dozzine di richieste per una società di gestione immobiliare conveniente e affidabile (e nessuna opzione chiara), abbiamo deciso di iniziare a offrire noi stessi il servizio.

Ho unito le forze con un broker che dedicava il suo tempo a concentrarsi sull'acquisizione di più contatti per l'acquisto/vendita. Ho iniziato a capire come gestire e affittare attivamente le unità libere (che quasi sempre avevano bisogno prima di essere riparate).

Poiché molti dei nostri clienti erano già clienti abituali, erano entusiasti di avere la possibilità di far gestire le loro proprietà da noi internamente. In soli sei mesi circa avevamo in gestione oltre 125 unità.

Lavoravo innumerevoli ore e rispondevo alle telefonate più bizzarre che puoi immaginare a tutte le ore della notte. Nel complesso, tuttavia, stavamo realizzando un profitto e cercavamo modi per ampliare il nostro sistema nei prossimi due trimestri.

Una tempesta perfetta

Come parte del nostro lavoro di networking e lead generation, partecipavamo regolarmente a riunioni private in cui i broker locali si presentavano a vicenda i desideri e le esigenze dei loro attuali clienti. In un incontro particolare, un altro intermediario stava mettendo in vendita una delle sue proprietà. Erano due quattro complessi affiancati (otto unità in totale) e ciascuna unità aveva una camera da letto. Era in una zona a basso reddito della città, ma chiedeva solo 125.000 dollari per entrambe le proprietà.

"$ 125.000 per otto unità?", Ho pensato. “Ecco c'è essere una fregatura."

C'era. Sette delle otto unità avevano inquilini, ma solo tre avevano una storia di pagamenti puntuali. Anche dopo cacciando via gli inquilini non paganti, ogni unità avrebbe bisogno di un paio di migliaia di dollari di lavoro per ottenere un affitto decente. Inoltre, c'erano quattro forni in totale, tutti probabilmente realizzati negli anni '40 o '50.

In altre parole, era un progetto alla portata di chiunque. Richiederebbe alcune riparazioni anticipate, diversi mesi di richieste di sfratto, visite in tribunale e riproposizione delle unità, ma... "$ 125.000 per otto unità! “

Se solo qualcuno mi prestasse i soldi...

Ho scavato sempre più a fondo nei numeri. Gestivo già la proprietà, coordinando le riparazioni, negoziando i prezzi sui materiali e affittando unità per dozzine di altri clienti. Era logico che se avessi potuto ottenere un prestito, avrei potuto inserire una proprietà direttamente nel sistema attuale che stavo utilizzando.

C'era però un grosso problema evidente. Né io né il mio partner eravamo degni di credito in nessun senso della parola. La possibilità che mi venisse approvato un mutuo era pari a zero (per non parlare di un prestito commerciale a basso reddito occupato da un non proprietario). Con rammarico, ho accantonato la proprietà e ho continuato con il processo di costruzione dell'attività di gestione.

Al nostro prossimo incontro di networking, però, abbiamo avuto notizia di alcune ulteriori novità sulle proprietà. L'intermediario che li possedeva era in gravi difficoltà su una dozzina di diversi beni immobili. Aveva un debito di 76.000 dollari su entrambi gli edifici, che erano stati finanziati tramite un popolare investitore/prestatore di denaro forte.

Il prestatore privato temeva che l’investitore sarebbe presto andato in default (cedendo al prestatore una proprietà con cui non voleva avere nulla a che fare). Il proprietario stava solo cercando di lasciare la proprietà per poter concentrare le sue energie sul recupero delle altre sue proprietà.

Senza pensarci troppo, abbiamo premuto il grilletto.

Un'offerta audace

Abbiamo chiamato il prestatore privato (un individuo) che attualmente stava finanziando le proprietà. Poi gli abbiamo proposto l'idea di rilevare il prestito e acquistare la proprietà dall'attuale disperato proprietario.

Abbiamo proposto ad entrambi di sottoscrivere il prestito, dando all'investitore due nomi opposti a quello che aveva attualmente. Poi abbiamo mostrato come risolvere la situazione, sfrattare tutti gli inquilini e inserirlo nel nostro sistema di gestione.

Nessuno di noi aveva un centesimo in proprio, quindi abbiamo avuto il coraggio di richiedere che il prestatore privato investisse effettivamente più denaro nella proprietà. Per permetterci di rilevarlo dovrebbe prestarci altri 15.000 dollari per sostituire i forni e riparare due unità dopo lo sfratto.

Era un'offerta audace. Non daremmo altro che un piano di gestione e le nostre firme su un mutuo privato di 91.000 dollari (al 12%) per otto unità e un prestito in contanti di 16.000 dollari. Il creditore doveva sapere ancora di più sulle terribili circostanze dell’attuale proprietario di quanto ne sapessimo noi perché ha accettato la nostra offerta. L'attuale proprietario è stato felice di ripagare quanto dovuto e nel giro di una settimana ci siamo seduti per chiudere.

Dopo che i documenti furono firmati per il mio primo acquisto immobiliare, mi fu consegnato un assegno di $ 1000 (per affitti/depositi proporzionali per il mese). Non ho dato nulla di tangibile, solo la mia inutile firma, e sono andato in banca per depositare i soldi.

"Allora è così che funziona il settore immobiliare", ho gongolato. "Potrei abituarmi a questo."

Non avevo idea di cosa ci fosse in serbo...

Continua…

Nota di J.D.: Questo è uno sguardo su un mondo che mi sono sempre chiesto. Anche se Kris continua a cercare di dissuadermi, sono affascinato dalle proprietà in affitto. Non vedo l'ora di leggere la seconda parte di questa storia. E anche se GRS non diventerà un blog immobiliare, la storia dei lettori di questa domenica riguarda in realtà come uno di voi abbia deciso di fare il grande passo acquistando una proprietà in affitto, quindi avremo un mini tema qui per circa una settimana...