Il codice dell'Indiana sulla preclusione immobiliare e sui diritti degli inquilini

Se la tua unica associazione con lo stato dell'Indiana è guardare il football di Notre Dame o ricordare un sorridente Ron Howard di 6 anni che canta le lodi di Gary, Indiana, in "L'uomo della musica, " potresti non sapere che l'Indiana ha subito uno dei più alti tassi di pignoramenti della nazione all'inizio della crisi dei pignoramenti nel 2006, secondo uno studio del 2007, "La mia vecchia casa dell'Indiana:uno studio sui tassi di preclusione in aumento" della University of Southern Indiana. Sia il processo di preclusione che i diritti associati degli inquilini nello Stato di Hoosier sono enunciati nella legge federale e statale.

Processo di preclusione

I pignoramenti negli Stati Uniti sono giudiziali (in tribunale) o non giudiziali (amministrativi). Nell'Indiana, i pignoramenti sono giudiziari. Dal 2011, i prestatori di preclusione hanno dovuto inviare un avviso ai mutuatari inadempienti almeno 30 giorni prima di presentare un'azione di preclusione in tribunale. Avviano l'azione di preclusione presentando una querela e registrando ciò che è noto come "litispendenza, " o avviso di causa pendente. Le parti nominate hanno il diritto di richiedere una conferenza di transazione per perseguire un'alternativa alla preclusione, come una modifica del prestito. Alla fine il tribunale emette una sentenza a favore o contro la preclusione, e, se il primo, ordina la vendita dell'immobile.

Coinvolgimento dell'inquilino nella causa

I prestatori di preclusione in Indiana possono includere sia il proprietario della proprietà che gli inquilini nella preclusione perché un contratto di locazione è in effetti un interesse nella proprietà. Lo scopo di un prestatore che include un inquilino nell'azione è di porre fine ai diritti di tale inquilino associati alla proprietà, ovvero, per terminare il suo contratto di locazione. Però, la maggior parte dei prestatori presenta solo contro il mutuatario, soprattutto da quando è entrata in vigore una legge federale del 2009 che vieta ai finanziatori di terminare i contratti di locazione dopo la preclusione.

Protezione degli inquilini al pignoramento

Il Federal Protecting Tenants at Foreclosure Act del 2009 richiede ai prestatori e agli acquirenti di preclusione di onorare i contratti di locazione residenziali esistenti dopo la preclusione. L'unica eccezione a questo requisito è quando un immobile pignorato viene acquistato da un individuo che intende occupare lui stesso l'unità locata. Alla fine del contratto di locazione o per gli inquilini senza contratto di locazione, precludere i prestatori e tutti gli altri nuovi proprietari, compresi coloro che intendono occupare l'unità, deve fornire agli inquilini un preavviso di 90 giorni prima di avviare una causa di sfratto.

Sfratto post-preclusione

Un prestatore di preclusione o altro acquirente di preclusione ha il diritto in Indiana di terminare un contratto di locazione dopo la preclusione senza giusta causa, vale a dire, senza un motivo legato alla locazione, come il mancato pagamento dell'affitto. Dopo il preavviso di 90 giorni previsto dalla legge federale, un proprietario persegue uno sfratto in Indiana presentando una causa per sfratto, chiamato un detenuto illegale, in tribunale. L'inquilino viene ascoltato. Se approvato, lo sgombero viene effettuato dallo sceriffo della contea che prima affigge l'immobile e poi allontana con la forza gli eventuali occupanti rimasti.