Quanto tempo dopo la scadenza dell'inserzione posso vendere la mia casa senza pagare una commissione?

Procedi con cautela quando consideri se vendere entro il periodo di protezione dell'inserzione successivo alla data di scadenza dell'inserzione della tua casa, in quanto potresti dover commissioni al precedente broker di quotazione. Oltre a esaminare attentamente la lingua del contratto di inserzione, potrebbe essere necessario consultare un avvocato immobiliare per determinare se è possibile vendere dopo la scadenza dell'elenco senza dover pagare una commissione. La quantità di tempo che aspetti e il modo in cui trovi l'acquirente possono influire sul fatto che tu debba una commissione al tuo ex broker di quotazione. Il periodo di attesa può durare diversi mesi o essere annullato del tutto.

Una coda di due tempi

Una clausola di protezione della quotazione in un contratto di quotazione immobiliare tutela gli interessi del broker. Scoraggia la collusione tra acquirenti e venditori. Il venditore senza scrupoli potrebbe utilizzare i servizi di un broker per ottenere offerte dell'acquirente, poi vai alle spalle del broker e vendi a uno di quegli acquirenti senza pagare una commissione di quotazione. Il lasso di tempo protetto, noto come periodo di "coda", è il tempo che un venditore deve attendere dopo la scadenza del contratto di quotazione prima di stipulare un contratto con un acquirente. Questo periodo varia a seconda del contratto e dell'intermediario, ma di solito dura 90 giorni. Harvey Jacobs del Washington Post raccomanda il periodo di attesa più breve possibile, come 30 giorni.

Chi ha portato l'acquirente?

Il periodo di coda è spesso frainteso. Non ti impedisce necessariamente di vendere la tua casa, ma può limitare a chi puoi vendere senza dover pagare una commissione al tuo ex broker. Generalmente, vendere a un acquirente che il broker ha procurato, o che hanno visualizzato attivamente la tua casa durante il periodo dell'inserzione, può autorizzare il broker di quotazione a una commissione. Sebbene la lingua nei contratti di quotazione vari, molte specifiche statali su ciò che questo comporta.

Quando le cose possono diventare appiccicose

Se decidi di vendere la tua casa prima della scadenza del periodo di coda del tuo annuncio, potresti non dover pagare una commissione se vendi a un acquirente che incontri dopo la scadenza dell'inserzione, che viene da te senza alcuna assistenza da parte del broker. Per esempio, potresti trovare tu stesso un acquirente tramite Internet o il referral di un amico, dopo la scadenza della quotazione. Però, se quell'acquirente è imparentato con il sangue, matrimonio o affari a un acquirente che ha precedentemente visto la casa o ha fatto un'offerta su di essa durante il periodo di quotazione, potrebbe essere necessario dimostrare che non c'era collusione.

Più specifico è, meglio è

L'ambiguità nella clausola di protezione di un contratto può funzionare a tuo favore se decidi di vendere entro il periodo di coda. I tribunali di solito usano il linguaggio del contratto contro la parte che lo ha redatto, perciò, se l'impresa di un broker ha scritto il contratto senza fornire dettagli specifici, un tribunale potrebbe anche leggere il contratto secondo l'interpretazione del venditore. Per esempio, in un caso del Tennessee del 2007, un tribunale si è pronunciato a favore di un venditore che ha venduto la sua casa ad acquirenti che hanno visionato la proprietà un giorno dopo la scadenza dell'annuncio. Poiché la ditta dell'intermediario ha redatto il contratto che stabiliva che la clausola si applicava agli acquirenti che avevano visionato la casa entro il periodo di quotazione, e non è stata fatta alcuna estensione scritta dell'elenco, il venditore non ha dovuto pagare una commissione.