Come assumere un mutuo

Un acquirente che assume un mutuo acquista una casa e si assume il debito ipotecario del venditore. L'acquirente in genere paga un deposito in contanti che rappresenta la differenza tra il prezzo dell'offerta e il saldo residuo del mutuo del venditore. Il venditore trasferisce il suo obbligo ipotecario all'acquirente, chi effettua tutti i pagamenti futuri. Storicamente, un acquirente potrebbe assumere un mutuo mediante contratto privato con il venditore. Oggi, la maggior parte dei finanziatori blocca tali pratiche di assunzione di mutui per garantire che il creditore abbia voce in capitolo nella transazione.

Leggi le condizioni del mutuo

Assumere un prestito significa letteralmente mettersi nei panni del venditore. L'acquirente assume il tasso di interesse, termini di rimborso e altre condizioni del prestito. In genere, l'acquirente trarrà vantaggio se il tasso di interesse è inferiore al tasso che potrebbe ottenere sul mercato. Però, la maggior parte dei mutui convenzionali non sono ipotizzabili. I finanziatori non vogliono che un mutuatario inferiore sostituisca un mutuatario meritevole di credito, poiché ciò aumenta il rischio di insolvenza. Leggi le condizioni del mutuo prima di tentare un'ipotesi di mutuo. Raramente si può procedere con un'assunzione senza il consenso di un prestatore.

Controlla la clausola di scadenza

prestiti garantiti dal governo, come quelli della Federal Housing Administration e del Department of Veterans Affairs, sono intrinsecamente presumibili a condizione che l'acquirente soddisfi determinate qualifiche. Però, I prestiti FHA e VA possono ancora contenere una clausola di due-on-sale. Una clausola di due-on-sale consente al creditore di richiedere l'intero importo del prestito se il venditore tenta di vendere la proprietà a qualcun altro. Se il venditore non può pagare, la banca può pignorare. In quasi tutti i casi, la clausola del dovuto alla vendita significa che l'acquirente non può assumere il prestito del venditore a meno che la banca non dica che può, indipendentemente dal fatto che il prestito sia convenzionale, FHA o VA.

Avvicinati alla banca

Molte banche hanno un pacchetto di assunzione del mutuo che spiega il processo che le parti devono seguire per trasferire il prestito attraverso l'assunzione. Le procedure possono variare, ma l'acquirente deve invariabilmente qualificarsi per il prestito. I prestiti garantiti dal governo hanno in genere criteri di approvazione più clementi rispetto ai prestiti convenzionali. Per esempio, è più probabile che un prestatore FHA trascuri le imperfezioni sul record di credito dell'acquirente. Però, il creditore ipotecario ha il potere assoluto di approvare o negare l'assunzione del mutuo.

Liberare la responsabilità del venditore

Se la banca accetta l'ipotesi, chiederà sia all'acquirente che al venditore di firmare i documenti che trasferiscono la responsabilità ipotecaria all'acquirente. A questo punto, il venditore dovrebbe verificare di essere liberato dalla responsabilità del prestito. Senza un rilascio, il venditore può ancora essere responsabile del prestito se l'acquirente in seguito risulta inadempiente. I ritardi di pagamento e l'insolvenza del prestito compaiono sul rapporto di credito del venditore e vanificano i tentativi di ottenere un nuovo prestito ipotecario se non viene emesso un rilascio di responsabilità.