Come funzionano i contratti a prezzo massimo garantito (GMP)?

Sebbene i contratti a prezzo massimo garantito (GMP) siano standard in molti settori, ci sono alcune sfumature in questo approccio che sono comunemente usate nella costruzione e nei progetti correlati. Le aziende e gli individui che stipulano questi accordi devono conoscere i vantaggi e gli svantaggi del contratto a prezzo massimo per utilizzarli in modo efficace.

Cosa sono i contratti a prezzo massimo garantito (GMP)?

Con i contratti GMP, il cliente si impegna a rimborsare l'appaltatore per i materiali, la manodopera e il compenso dell'appaltatore che copre il profitto. Il prezzo massimo garantito è l'importo massimo che i clienti pagherebbero per il progetto, anche se se il prezzo finale è inferiore al massimo, il cliente non è obbligato a condividere tali risparmi con il contraente se non previsto nel contratto. Gli appaltatori sono responsabili di eventuali superamenti dei costi oltre il prezzo massimo, a meno che non vi siano modifiche alla progettazione o all'ambito del progetto.

Prezzo massimo garantito vs. contratti a prezzo fisso

I contratti a prezzo fisso prevedono un prezzo fisso per i progetti. Indipendentemente da quanto l'appaltatore finisce per spendere per completare il progetto, il prezzo pagato sarà lo stesso. I contratti a prezzo fisso sono generalmente pagati a rate nelle diverse fasi del progetto. È particolarmente importante avere tutti i dettagli del progetto prima dell'esecuzione di un contratto a prezzo fisso.

contratti GMP, d'altra parte, avere una certa flessibilità. Il cliente rimborsa l'appaltatore o paga le spese fino a una soglia determinata all'inizio del progetto. I contratti includono il profitto per l'appaltatore, spesso una percentuale del prezzo complessivo del progetto. Come i contratti a prezzo fisso, se i costi superano l'importo previsto, l'appaltatore è pronto a coprire le eccedenze, a meno che non venga inviato un ordine di modifica formale.

Punti chiave

• I contratti a prezzo massimo garantito forniscono un limite ai costi del progetto per gli acquirenti.
• Gli accordi sono standard per i progetti con ambiti o scadenze a tempo indeterminato.
• Gli appaltatori lavorano a stretto contatto con i clienti per sviluppare il design del progetto, cronologia e altri dettagli.
• I contratti GMP condividono molte somiglianze con altri tipi di contratti, come contratti a prezzo fisso, ma ci sono alcune differenze fondamentali.

Spiegazione dei contratti a prezzo massimo garantito (GMP)

Il prezzo massimo garantito è il massimo che un appaltatore può fatturare a un cliente per un progetto. Noti anche come contratti "da non superare il prezzo", questi accordi richiedono che i clienti compensino gli appaltatori per i loro costi diretti e una tariffa fissa per le spese generali e il profitto, ma solo fino a una certa soglia. Il contraente è responsabile dei costi aggiuntivi una volta che il progetto ha raggiunto tale importo. Il prezzo massimo può essere aumentato tramite un ordine di modifica se l'ambito del progetto cambia, ma non per errori di stima o superamento dei costi.

Come funzionano i contratti a prezzo massimo garantito (GMP)?

I contratti a prezzo massimo garantito sono relativamente semplici, ma ci sono dettagli su quali clienti e appaltatori dovrebbero essere a conoscenza.

Elementi GMP

Il prezzo massimo garantito si compone di quattro parti:

1. I compiti del progetto
2. Costi diretti del progetto
3. I costi generali indiretti sostenuti da un appaltatore
4. Il profitto che un appaltatore vuole realizzare

Da questo quadro, gli appaltatori possono determinare il prezzo del progetto. Per esempio, un contratto GMP per costruire un silo di grano includerebbe i costi fissi del progetto diretto di $ 150, 000, spese generali di $ 20, 000 e una commissione che include il profitto desiderato dall'appaltatore di $ 15, 000 per un prezzo totale di $ 185, 000. Questo sarebbe il massimo che l'appaltatore potrebbe addebitare al cliente a meno che non si verifichi una richiesta formale di ordine di modifica ed entrambe le parti la approvino.

Se i costi superano tale importo, gli appaltatori devono pagarli di tasca propria, riducendo i loro profitti. Se il progetto rientra nel budget GMP, il cliente mantiene i risparmi. Però, non è raro che i clienti condividano una parte dei fondi rimanenti con gli appaltatori come incentivo per contenere i costi.

Direttore dei lavori a rischio (CMAR)

Con i contratti GMP, il ruolo dell'appaltatore generale è quello di direttore dei lavori a rischio (CMAR). Qui, il direttore dei lavori ha il compito di guidare la fase di sviluppo del progetto, consultare il cliente sulla concezione e la portata del progetto, preoccupazioni di bilancio, idoneità e disponibilità dei materiali, sfide di costruzione e altri aspetti vitali. Ciò consente al contraente di sviluppare un accurato, GMP trasparente su cui entrambe le parti sono d'accordo. Una volta avviato il progetto, il CMAR è il punto di contatto principale per i proprietari di progetti, operai e subappaltatori, lavorare per mantenere i costi entro la soglia concordata e mantenere un output di alta qualità.

Quando vengono utilizzati i contratti a prezzo massimo garantito (GMP)?

Questi contratti funzionano meglio per progetti con costi che possono essere stimati con precisione e non hanno grandi fluttuazioni di prezzo. I contratti a prezzo massimo garantito possono essere combinati anche con altri tipi di contratti. In questi casi, il GMP ha lo stesso scopo, ma l'accordo sottostante può essere secondo clausole meno rigorose, come con i contratti cost plus, che sono accordi per rimborsare agli appaltatori eventuali spese, più un importo predeterminato di profitto, di solito una percentuale del prezzo totale del contratto.

Incertezza nei contratti GMP

Sebbene i contratti a prezzo massimo garantito siano utili, sono ancora soggetti a sfide. In molti casi, questi problemi sorgono a causa della portata e delle fluttuazioni dei costi, che può portare all'incertezza.

Schema dei valori

Come per altri contratti a progetto, i contratti a prezzo massimo garantito richiedono una tabella di valori. Questo documento è fondamentale nei contratti GMP in quanto determina il prezzo massimo garantito.

Come funzionano le tabelle dei valori?

Il documento della schedulazione dei valori dettaglia i costi per le attività, il personale e le forniture necessarie all'appaltatore per completare il progetto. Consiste di categorie commerciali (ad es. impianto idraulico, la pittura, saldatura, e altro) e la manodopera stimata (compresi i subappaltatori), materiali e importi di contingenza. La somma dei costi in questo documento è il prezzo massimo garantito.

Sebbene l'utilizzo della tabella dei valori sia generalmente per ridurre l'incertezza, può essere fonte di confusione e disaccordo quando i numeri dell'appaltatore non sono in linea con le aspettative del cliente.

Importi imprevisti

Confusione all'interno dei contratti a prezzo massimo garantito e della scaletta del valore, in particolare, si verifica in genere quando il contraente include un importo di riserva nel programma di elementi di valore noti per fluttuare nel prezzo per lunghi periodi, come materia prima e manodopera. Gli importi per imprevisti coprono anche i costi generali dell'appaltatore per cose come il noleggio di attrezzature. Sebbene questa sia una pratica comune e prudente, gli appaltatori devono essere in grado di spiegare l'aumento dei costi.

Se gli appaltatori non raggiungono l'importo della contingenza entro la fine del progetto, l'appaltatore e il cliente spesso dividono i fondi extra. Però, ciò può destare preoccupazioni se una parte ritiene di dover un taglio più significativo o non vuole condividere affatto. Il contratto dovrebbe stabilire come si dividono gli importi delle contingenze per evitare disaccordi.

Modifica ordini

Dopo aver stabilito il GMP, né il prezzo del contratto né l'ambito del progetto possono cambiare senza una richiesta ufficiale di ordine di modifica. Questo documento deve includere la giustificazione della modifica, una stima dei costi rettificati e se le modifiche proposte influiscono sulla data di completamento. Sia il contraente che il cliente devono accettare i nuovi termini.

Vantaggi dei contratti a prezzo massimo garantito (GMP)

I contratti GMP possono essere reciprocamente vantaggiosi sia per i clienti che per gli appaltatori. Funzionano meglio per progetti con specifiche dettagliate e ambiti di lavoro.

Vantaggi per i clienti

Economico

Questi contratti sono adatti a clienti con budget ristretti poiché esiste una soglia di costo fissa. A seconda delle clausole del contratto, i clienti possono mantenere i risparmi se il progetto rientra nel GMP, ma è comune condividere con gli appaltatori come incentivo a finire sotto budget.

Rischio ridotto

I clienti corrono meno rischi in un contratto GMP poiché gli appaltatori sono responsabili dei superamenti dei costi. Quando fatto bene, c'è anche meno rischio di pagare forniture o lavori inadeguati perché il programma di valore dettaglia i lavori che l'appaltatore deve completare e i materiali da utilizzare.

Vantaggi per gli appaltatori

Progetti semplici

Una volta firmato il contratto, l'appaltatore e il cliente hanno probabilmente risolto i nodi e finalizzato i piani e i disegni del progetto, semplificando loro il processo di pianificazione delle risorse, tempo e denaro durante tutto il progetto. Riduce anche le sfide contabili, poiché le modifiche sono minime.

Maggiore controllo del progetto

L'appaltatore lavora generalmente con il cliente sulla progettazione del progetto, programma e altri aspetti della pianificazione. Ciò offre all'appaltatore un maggiore controllo sui costi e sull'avanzamento del progetto.

Svantaggi dei contratti a prezzo massimo garantito (GMP)

Pur essendo uno strumento utile per determinati progetti, I contratti GMP possono presentare ostacoli per clienti e appaltatori. È importante comprendere questi svantaggi e affrontare i problemi quando inizi a redigere i contratti.

Svantaggi per i clienti

Prezzi fraudolenti

Appaltatori senza scrupoli possono cercare di fornire un GMP irragionevolmente gonfiato, impiegare manodopera meno qualificata o utilizzare materiali di bassa qualità per ridurre i costi. Per mitigare questo rischio, i clienti devono verificare i dati finanziari del progetto dell'appaltatore e altra documentazione pertinente per garantire prezzi equi.

Svantaggi per gli appaltatori

Rischio aumentato

I contratti GMP aumentano il rischio finanziario degli appaltatori poiché sono a rischio se i costi superano il prezzo massimo consentito. Questi superamenti possono intaccare i profitti dell'appaltatore, ecco perché è importante comprendere in anticipo la maggior parte dei dettagli del progetto e consentire modifiche all'ambito solo con un documento dell'ordine di modifica appropriato che tenga conto dell'aumento dei costi.

Trasparenza richiesta

I contratti a prezzo massimo garantito sono accordi "a libro aperto", il che significa che il cliente può controllare i dati finanziari del progetto dell'appaltatore. Gli appaltatori sono tenuti a tenere registri meticolosi, che può richiedere molto tempo. Questa apertura può anche sembrare una violazione della privacy del contraente.

Alternative ai contratti a prezzo massimo garantito (GMP)

Al di là dei contratti a prezzo fisso discussi sopra, esistono altre quattro alternative comuni ai contratti a prezzo garantito.

1. Contratti forfettari

   Con un contratto a forfait (noto anche come contratto a prezzo fisso), il proprietario del progetto fornisce all'appaltatore i piani di progetto definitivi, progetti di costruzione e specifiche e programma, e l'appaltatore fornisce una stima che comprende il prezzo dei materiali, lavoro, spese generali e il profitto del contraente. Indipendentemente dai costi effettivi, all'appaltatore sarà corrisposta quella somma forfettaria. L'appaltatore non ha bisogno di aprire i loro libri ai clienti, e le spese individuali non vengono rimborsate. Con progetti a forfait, agli appaltatori viene pagato il prezzo concordato e qualsiasi risparmio derivante dall'entrare nel budget va a loro.

   I contratti a prezzo massimo garantito hanno clausole simili, quindi qual è la differenza tra GMP e somma forfettaria? Una delle differenze più significative tra i contratti a somma forfettaria e a prezzo massimo è con i contratti GMP, il cliente riceve il risparmio se il progetto non raggiunge il prezzo massimo. In alcuni casi, il cliente può condividere una parte di eventuali risparmi sui costi con l'appaltatore per incoraggiare un lavoro tempestivo e mantenere bassi i costi.

2. Contratti a prezzo unitario

   I contratti a prezzo unitario basano il prezzo del progetto sui costi unitari dei materiali per ciascuna fase del progetto. Questo tipo di contratto si basa in larga misura sulla tabella dei valori che delinea le attività del progetto da parte del settore edile (ad es. la pittura, elettrico, impianto idraulico, falegnameria e altro) e poi dettagliando i costi di ogni articolo. Questi accordi sono più comuni per i progetti basati su unità, come pittori o posatori di tappeti che si caricano per piede quadrato.

3. Contratti di costo maggiorato

   Questi accordi sono simili ai contratti GMP perché con i contratti cost-plus, il cliente si impegna a coprire le forniture, lavoro, le spese generali e l'utile dell'appaltatore e non richiede piani di progetto finalizzati prima che venga fornita una stima.

   Ci sono tre varianti di contratti cost-plus.

   • Percentuale fissa costo maggiorato:il profitto dell'appaltatore è una percentuale del costo del progetto.
   • Costo più commissione fissa:il profitto del contraente è una tariffa base che non dipende dal costo del progetto.
   • Tariffa fissa cost-plus con un prezzo massimo garantito:il profitto del contraente è una commissione di base che non supera un importo specificato.

4. Contratti di tempo e materiali (T&M)

   Questi contratti richiedono che il proprietario del progetto rimborsi all'appaltatore i materiali e una tariffa giornaliera o settimanale di manodopera. Questo contratto è adatto per progetti senza programmi predeterminati o quando sono probabili cambiamenti durante il progetto.

Il proprietario del progetto e l'appaltatore concordano le tariffe di manodopera, costi dei materiali e ore di manodopera diretta:in genere, la pianificazione e la disponibilità vengono integrate nella parte dell'ora di manodopera diretta quando si redige il contratto. All'inizio del progetto e prima dell'inizio dei lavori, negoziano prezzi che consentono un margine ragionevole per il profitto dell'appaltatore, mantenendosi in linea con le aspettative e il budget del cliente. Non esiste una soglia per il prezzo totale del progetto, che può essere rischioso per i clienti in quanto non ci sono vincoli sulla durata del progetto o sul suo costo finale. Alcuni contratti T&M hanno clausole di non superamento che, simile ai contratti GMP, porre un limite a quanto un cliente rimborsa per le spese di manodopera e materiali.

I contratti a prezzo massimo garantito possono essere complicati e coinvolgere parecchie parti mobili. Gestire le attività, rischi e variazioni per un contratto GMP è molto più semplice con un software di contabilità efficace. Il software di gestione finanziaria può migliorare tutti gli aspetti dei dati finanziari del progetto, compresa la contabilità, fatturazione e rendicontazione. Questo software automatizza i calcoli dei costi, nonché le attività del libro paga e tiene traccia di debiti e crediti per ogni progetto. Le piattaforme di gestione finanziaria forniscono anche moduli di costo del lavoro per monitorare e analizzare gli acquisti di materiali, costo del lavoro, spese generali e altre spese relative al progetto.

Esempio di contratto a prezzo massimo garantito gratuito (GMP)

L'American Institute of Architects (AIA) fornisce più di un modello di contratto a prezzo massimo garantito. Questi sono considerati uno standard del settore e sono ampiamente riconosciuti come documenti completi e affidabili. Il modello include tutte le clausole richieste e aiuta le aziende nuove a questo contratto o coloro che desiderano standardizzare il loro accordo GMP esistente. Però, è fondamentale notare che i contratti modello fungono da esempio di contratto a prezzo massimo garantito e dovrebbero essere adattati a ciascun progetto per evitare costosi errori legali. È anche prudente far revisionare il documento da un avvocato per garantirne la legalità.

Domande frequenti sul contratto a prezzo massimo garantito (GMP)

Che cos'è il GMP nella gestione dei progetti?

Il prezzo massimo garantito è uno strumento standard di gestione del progetto per mantenere bassi i costi. Consente inoltre agli appaltatori di avere più voce in capitolo nella pianificazione, rendere la gestione del progetto più collaborativa tra appaltatori e clienti.

Che cosa significa GMP nelle costruzioni?

GMP sta per prezzo massimo garantito. Che si riferisce alla più alta quantità di lavoro, materiali e costi di profitto che l'appaltatore può addebitare al cliente nel settore delle costruzioni.

Che cos'è un insieme di disegni GMP?

Con i contratti GMP, il cliente e l'appaltatore lavorano insieme alla progettazione del progetto. In molti casi, questa documentazione include disegni e progetti che illustrano gli aspetti del design e il prodotto finito per capire meglio come dovrebbe apparire il progetto una volta completato.

Che cos'è un emendamento GMP?

Un emendamento GMP, noto anche come ordine di modifica, è una modifica del prezzo massimo garantito originale a causa di alterazioni dell'ambito del progetto o di altri aspetti del piano. Le modifiche devono avvenire attraverso un processo formale di ordine di cambiamento che richiede l'approvazione sia degli appaltatori che dei clienti.

Quali sono i piani GMP?

Il progetto delinea, disegni e progetti che accompagnano un contratto a prezzo massimo garantito costituiscono i piani GMP. Questi documenti devono essere accurati e completi per garantire che la stima GMP sia affidabile.

Che cos'è un contratto CMAR?

Il direttore dei lavori a rischio contratto delinea le responsabilità del direttore dei lavori per quanto riguarda la progettazione, forniture e pianificazione del progetto. È parte integrante dei progetti GMR perché queste imprese generalmente richiedono che l'appaltatore si consulti su questi elementi vitali.