Contratti forfettari:vantaggi,

Svantaggi e quando usarlo

Tutti i contratti di costruzione affrontano gli aspetti critici di un progetto, compreso il suo ambito di lavoro, prezzo e termini di pagamento, programma e una spiegazione dei diritti e delle responsabilità di ciascuna parte. Però, I contratti a forfait hanno criteri specifici che possono essere sia un vantaggio che un ostacolo per un progetto di costruzione.

Che cos'è un contratto a forfait?

Con contratto a forfait, noto anche come contratto a somma stipulata, il proprietario del progetto fornisce specifiche esplicite per il lavoro, e il contraente fornisce un prezzo fisso per il progetto. Questi contratti richiedono al proprietario di completare i piani del progetto, disegni, specifiche e programma prima che l'appaltatore possa stabilire un prezzo. L'appaltatore quindi stima i costi dei materiali, utensili, manodopera e costi indiretti come spese generali e margine di profitto e fornisce un preventivo.

Se i costi finali del progetto sono inferiori alla stima del contraente, allora il loro profitto aumenta. Se la stima è troppo bassa, la linea di fondo dell'appaltatore soffre. Però, le finanze del proprietario del progetto non sono interessate in nessuno dei due scenari.

Così, cosa significa forfait in un contratto? Nonostante il soprannome di "somma forfettaria", questo termine si riferisce al prezzo del progetto piuttosto che ai termini di pagamento. Con questi contratti, il pagamento avviene solitamente a rate. Ciò può avvenire quando i parametri di riferimento del progetto vengono soddisfatti o con incrementi regolari (ad es. mensile).

Per modificare un contratto a forfait, i proprietari del progetto devono presentare un documento dell'ordine di modifica che l'appaltatore deve approvare insieme a eventuali modifiche di prezzo. Ciò rende i contratti a forfait alquanto inflessibili, ma forniscono un prezzo affidabile per i proprietari e entrate affidabili per gli appaltatori, che li rende uno dei tipi più popolari di accordi di costruzione.

Appaltatori e proprietari di progetti spesso si chiedono, “qual è la differenza tra contratto a prezzo fisso e contratto a forfait?” In poche parole, questi termini sono intercambiabili e sono due nomi per lo stesso concetto. Però, ci sono alcune distinzioni cruciali tra contratti a forfait e altri accordi di costruzione.

Contratti forfettari vs. Cost-plus

I contratti cost-plus sono simili ai contratti a somma forfettaria in quanto il proprietario si impegna a pagare i costi del contraente, compreso il lavoro, subappaltatori, attrezzature e materiali e un importo per il profitto e le spese generali dell'appaltatore. Ma invece di una somma forfettaria per coprire tutte le spese, tali costi sono rimborsati individualmente.

Questi accordi non richiedono che il proprietario del progetto disponga di piani definitivi per il progetto. Ciò significa che l'ambito e il costo sono soggetti a modifiche. A differenza dei contratti a forfait, i proprietari si assumono maggiori rischi e trarranno vantaggio o saranno svantaggiati se i costi finali sono inferiori o superiori a quanto stimato in quanto rimborsano direttamente le spese dell'appaltatore.

Esistono tre tipi di contratto cost plus:

• Un contratto a costo maggiorato a tariffa fissa in cui al contraente viene pagato un importo base indipendente dal costo finale del progetto.
• Un canone fisso cost plus con un contratto a prezzo massimo garantito in cui il compenso del contraente si basa su un importo fisso che non supera una soglia specifica.
• Un contratto a percentuale fissa cost plus in cui il compenso del contraente si basa su una percentuale del costo.

Questi contratti sono più comuni quando si progetta, piani o altre specifiche sono ancora in evoluzione, ma il proprietario vuole ancora iniziare la costruzione, come quando il progetto ha un programma serrato.

Il vantaggio principale dei contratti cost-plus sia per i proprietari che per gli appaltatori è che il lavoro viene probabilmente eseguito secondo le specifiche perché l'appaltatore non dovrà sostenere costi aggiuntivi per l'aumento dei materiali o dei costi di manodopera. Però, gli appaltatori e i proprietari del progetto devono tenere traccia dei costi e supervisionare attentamente il progetto per garantire un pagamento equo, richiedono scartoffie e controlli più onerosi.

Somma forfettaria vs. contratti di tempo e materiali

I contratti di tempo e materiali (T&M) prevedono che il proprietario fornisca un rimborso per i materiali e un pagamento giornaliero o settimanale per i costi di manodopera. Come i contratti cost-plus, i contratti di tempo e materiali funzionano bene con le specifiche e gli ambiti del progetto che sono ancora ambigui all'inizio del progetto.

I contratti T&M forniscono agli appaltatori una tariffa giornaliera o settimanale, fornendo un reddito costante. I proprietari dei progetti beneficiano dell'adattabilità di questi accordi, garantire che il lavoro avvenga secondo le specifiche.

I contratti di tempo e materiali richiedono scartoffie aggiuntive rispetto ai contratti a forfait perché i costi del lavoro devono essere registrati con precisione.

Contratti forfettari vs. prezzo unitario

Per i contratti a prezzo unitario, il prezzo si basa sul costo unitario stimato dei materiali ed è suddiviso in fasi, di solito dal settore edile (ad es. carpenteria, elettrico, idraulica e altro). Per questa ragione, i contratti a prezzo unitario sono standard nei contratti di subappalto. Molti contratti di pittura, Per esempio, seguire una struttura a prezzo unitario in quanto la verniciatura viene generalmente addebitata su base piedi quadrati.

Come per i contratti cost-plus e T&M, i contratti a prezzo unitario avvantaggiano i proprietari del progetto quando hanno un'idea generale del progetto che deve essere realizzato, ma la pianificazione concreta non è completata. Per esempio, puoi stabilire un prezzo al metro quadro per la pavimentazione e l'installazione, anche se non sai esattamente quanti piedi quadrati di pavimento avrai bisogno di coprire. Poiché sai approssimativamente quanto costerebbero materiali e manodopera, puoi stabilire un prezzo unitario per questo e altri aspetti di un progetto di costruzione. Gli appaltatori possono ottenere una buona approssimazione di costi e ricavi da ogni fase. Sia i proprietari che gli appaltatori possono adattare il progetto secondo necessità senza dover inviare ordini di modifica e rinegoziare i prezzi, come avrebbero a che fare con un contratto a forfait.

Un notevole inconveniente è che esiste un rischio significativo di superamento dei costi poiché questi contratti di solito non hanno una soglia unitaria.

Contratti forfettari vs. prezzo massimo garantito

Un contratto a prezzo massimo garantito (GMP), noto anche come contratto a prezzo non superiore, richiede ai proprietari di compensare gli appaltatori per i loro costi diretti, nonché una tariffa fissa per le spese generali e il profitto, ma solo fino a una certa soglia. Il contraente è responsabile dei costi aggiuntivi una volta raggiunto tale importo. Il prezzo massimo può essere aumentato tramite un ordine di modifica se l'ambito del progetto cambia, ma non per errori o superamenti dei costi.

Ricordare, con contratti a forfait, indipendentemente dal fatto che il progetto sia effettivamente costato l'importo stimato, il contraente ottiene lo stesso importo. Non è il caso dei contratti a prezzo massimo e del proprietario, non il contraente, manterrà i risparmi sui costi se le cose rientrano nel budget. In alcuni casi, il proprietario può condividere una parte dei risparmi con l'appaltatore per incoraggiare un lavoro tempestivo e mantenere bassi i costi.

Questi contratti sono adatti per i proprietari che hanno un budget limitato in quanto esiste un limite massimo assoluto. Per gli appaltatori, però, I contratti GMP aumentano il rischio finanziario se i costi superano il limite.

Quando utilizzeresti un contratto a forfait?

I contratti a forfait sono standard nei progetti di costruzione, ma non sono adatti a tutte le situazioni. Questi contratti funzionano meglio per progetti con piani finalizzati, ambiti e programmi chiaramente definiti e documentazione adeguata di tutte le valutazioni e altre attività pre-costruzione. Questi aspetti sono fondamentali per consentire all'appaltatore di stimare i costi del progetto e fornire l'importo forfettario con precisione.

Questi accordi sono più adatti per progetti semplici con subappaltatori, parametri specifici e un basso rischio di problemi imprevisti.

Quando tutti questi elementi si allineano, I contratti a somma forfettaria forniscono un accordo semplice che sia i proprietari dei progetti che gli appaltatori possono facilmente comprendere e concordare. Ma quali sono i vantaggi e gli svantaggi di un contratto a forfait? I vantaggi per i proprietari includono una contabilità semplificata e un rischio finanziario ridotto, e gli svantaggi includono la rigidità nell'ambito del progetto e la necessità di pianificare ogni dettaglio prima di iniziare il progetto. I vantaggi per gli appaltatori includono indicazioni chiare, meno scartoffie e un potenziale di profitto se il progetto arriva ben al di sotto del budget, e gli svantaggi includono il rischio se il progetto è più costoso del previsto.

Vantaggi dei contratti a forfait

La semplicità dei contratti a forfait offre vantaggi sia ai proprietari che agli appaltatori.

Vantaggi per i proprietari di progetti

La prevedibilità dei contratti a somma forfettaria è il vantaggio principale per i proprietari dei progetti. Il proprietario può aspettarsi che il progetto venga completato entro il budget e spesso più rapidamente in modo che l'appaltatore possa massimizzare le risorse e risparmiare sui costi di manodopera. I contratti di somma forfettaria comportano anche pochi rischi finanziari per i proprietari poiché l'appaltatore è responsabile di eventuali superamenti dei costi. Questi fattori rendono più facile per i proprietari dei progetti ottenere finanziamenti poiché i finanziatori preferiscono finanziare progetti definiti con costi chiaramente delineati.

La supervisione del proprietario dei contratti forfettari è minima in quanto il proprietario non ha bisogno di tenere traccia dei costi. Anche, la struttura dei pagamenti dei contratti a forfait di solito comprende pagamenti regolari a specifiche iterazioni o come percentuale del lavoro che è stato completato, semplificazione dei processi di contabilità fornitori.

Vantaggi per gli appaltatori

Nonostante l'aumento del rischio finanziario dei contratti a forfait rispetto ad altri tipi di accordi, gli appaltatori ricevono ancora molti vantaggi.

Con un contratto a forfait, i proprietari dei progetti devono fornire agli appaltatori piani definitivi e documentazione completa, con conseguente specifico, compiti di progetto lineari. Anche i contratti a forfait richiedono meno scartoffie, gestione e contabilità, riduzione dei costi amministrativi.

Un altro vantaggio dei contratti a forfait è che non richiedono agli appaltatori di rivelare come hanno calcolato i loro materiali o i costi del lavoro, consentendo loro di fornire stime con un cuscino sufficiente per evitare di superare il budget. Se il progetto è sotto budget, il contraente mantiene il profitto.

Svantaggi dei contratti a forfait

I contratti a forfait possono avere svantaggi per proprietari e appaltatori, anche.

Svantaggi per i proprietari del progetto

I proprietari devono presentare e aderire ai progetti completati e ai piani definitivi, rendendo il progetto inflessibile. Se è necessario un cambiamento, I contratti a forfait prevedono l'utilizzo di un processo formale di modifica degli ordini e una notevole quantità di pratiche burocratiche.

C'è anche il rischio che venga addebitato un importo maggiore per coprire i costi dell'appaltatore per situazioni impreviste. Allo stesso modo, gli appaltatori potrebbero utilizzare materiali di qualità inferiore o altrimenti tagliare i costi per aumentare il loro profitto dal prezzo fisso. Ecco perché è prudente che i proprietari specifichino i materiali nella documentazione pre-costruzione che forniscono all'appaltatore.

Svantaggi per gli appaltatori

Gli appaltatori sostengono il costo del superamento del budget, che può mangiare in profitti. Gli appaltatori condividono anche lo svantaggio di lunghe pratiche burocratiche per gli ordini di modifica se devono verificarsi modifiche.

Variazioni nei contratti a forfait

Le variazioni sono cause prevalenti di controversie nei progetti di costruzione. Con contratti a forfait, qualsiasi cambiamento nel piano, portata o costi è considerata una variazione. Le cause più comuni di variazioni includono:

• Errori di progettazione, omissioni e discrepanze
• Interpretazione errata di piani o progetti
• Modifiche alle specifiche
• Aumenti o diminuzioni delle quantità di materiale necessarie

Ci sono due tipi di variazioni. Le variazioni vantaggiose riducono o eliminano i costi, accorciare i tempi o migliorare in altro modo il progetto, che può essere un vantaggio per proprietari e appaltatori. Le variazioni dannose incidono negativamente sui costi, tempo e altri aspetti del progetto, come la scoperta di una condotta idrica inaspettata che si traduce in una revisione dei piani costruttivi originari.

In ogni caso, alcune variazioni richiedono una richiesta formale di ordine di modifica da parte del proprietario o dell'appaltatore. Gli ordini di modifica devono includere quattro punti chiave:

• Una descrizione completa della modifica richiesta
• Una giustificazione credibile del cambiamento
• Una stima dei costi della modifica proposta
• Una spiegazione dell'impatto che la modifica proposta potrebbe avere sulla data di completamento del progetto

Le modifiche non possono verificarsi a meno che tutte le parti non accettino i nuovi termini. Ciò richiede spesso trattative che possono andare avanti per un po' di tempo, arresto del lavoro.

I contratti di somma forfettaria sono progettati per ridurre significativamente le variazioni, ma possono ancora verificarsi se ci sono dettagli trascurati o circostanze impreviste. Garantire la disponibilità di tutti i materiali, il design e il piano sono accurati e che tutti comprendano appieno il progetto può proteggere ulteriormente i proprietari e gli appaltatori del progetto da variazioni che richiedono tempo e denaro.

Problemi comuni con i contratti a forfait

Mentre i contratti a forfait sono semplici e riducono molti mal di testa comuni relativi ai contratti di costruzione, non sono privi di problemi che possono avere impatti diversi sui proprietari dei progetti e sugli appaltatori.

Ritardi

I ritardi sono spesso conseguenze di circostanze impreviste fuori dal controllo di entrambe le parti, come condizioni meteorologiche o interruzioni della catena di approvvigionamento. Altri tempi, mancanza di chiarezza, mancata fornitura di istruzioni tempestive, la colpa è della manodopera inadeguata o della mancanza di attrezzature o materiali.

I contratti a forfait dovrebbero includere disposizioni che stabiliscano le circostanze in cui ciascuna parte sarebbe responsabile dei ritardi e dei costi associati. Ciò può ridurre il rischio di violazioni contrattuali, nonché la necessità di contenziosi costosi e dispendiosi in termini di tempo.

Fluttuazioni dei costi

Il prezzo della manodopera e dei materiali può essere fluido e soggetto a modifiche durante il progetto. I contratti di capitale generalmente non tengono conto di queste fluttuazioni, quindi gli appaltatori devono assorbire il costo se i prezzi aumentano. Però, possono anche realizzare risparmi se i tassi scendono. Questi rischi sono probabilmente più pronunciati nei progetti estesi.

Gli appaltatori devono tenere conto delle possibili fluttuazioni al rialzo e valutare il progetto di conseguenza quando forniscono la stima.

Somme provvisorie

Sebbene i contratti a forfait siano piuttosto rigidi per quanto riguarda la portata e il costo, le somme provvisorie o pattuite si riferiscono al prezzo dei lavori a progetto facoltativi. La somma provvisoria è inclusa come preventivo separato all'interno del contratto e cambia solo se il proprietario decide che è una buona idea andare avanti con il lavoro elettivo.

Il lavoro associato a somme stipulate può causare problemi con la pianificazione del progetto, principalmente se implementato successivamente nel progetto. Può anche portare a modifiche che richiedono ordini di modifica formali. Ecco perché è essenziale che i termini di una somma forfettaria dettaglino come gestire le somme provvisorie e i limiti di eventuali modifiche correlate.

Esempio di costruzione del contratto a forfait

È essenziale sviluppare correttamente un contratto forfettario e adempierlo alla lettera. Ma cos'è un contratto a forfait nella costruzione? È un tipo di contratto di costruzione in cui viene utilizzato un unico prezzo per un intero progetto. Il costo stimato viene sviluppato dopo che l'appaltatore ha compreso tutti i dettagli del progetto di costruzione, comprese le specifiche, materiali e tempistiche. La corretta creazione ed esecuzione di un contratto a somma forfettaria per un progetto di costruzione assomiglia a questo:

Il proprietario di un progetto deve costruire un capannone di stoccaggio per aumentare lo spazio di inventario, così si rivolge a un appaltatore per il lavoro. Il proprietario ha già completato la progettazione dell'edificio e il piano di costruzione, ha effettuato i necessari sopralluoghi e ottenuto i permessi richiesti. Nel piano di costruzione, il proprietario del progetto nota inoltre che vorrebbe utilizzare un particolare marchio di cemento.

L'appaltatore valuta la documentazione e calcola il costo della manodopera e dei materiali. Prende in considerazione il cemento più costoso che il proprietario ha richiesto e include un importo di riserva per consentire spese impreviste. Quindi aggiunge un altro importo per coprire le spese generali e il profitto alla stima finale del progetto.

Il proprietario del progetto accetta il prezzo, e il contratto a forfait:

• Definisce adeguatamente la portata del progetto
• Contiene robusti controlli di modifica del progetto
• Indica un prezzo che include tutti i costi relativi al progetto
• Dettagli su chi è responsabile di vari costi aggiuntivi
• Delinea le somme provvisorie e il lavoro associato
• Include la data di completamento stimata

Entrambe le parti accettano i termini del contratto. Il lavoro, che dovrebbe durare sei mesi, inizia. Il proprietario paga un sesto della quota ogni mese.

A metà del progetto, il proprietario del progetto decide di installare la pavimentazione in piastrelle sul cemento. Ciò è al di fuori dell'ambito di applicazione dell'accordo originale, quindi il proprietario invia un ordine di modifica formale che l'appaltatore esamina e quindi fornisce una nuova stima per il progetto. Il proprietario del progetto accetta, e il lavoro continua. L'installazione della piastrella sposta la data di completamento stimata di due settimane e aumenta i costi di manodopera per l'appaltatore, ma l'importo aggiuntivo concordato tramite l'ordine di modifica protegge i profitti del contraente.

Quando il progetto è completo, l'appaltatore è riuscito a rientrare nel budget, fornendole ulteriori profitti.

Software di contabilità per contratti di costruzione a forfait

Gestire i rischi, variazioni e altri problemi di contratto forfettario è senza soluzione di continuità con il software di contabilità giusto. Il software di contabilità può migliorare tutti gli aspetti della contabilità dei costi di lavoro per competenza, compresa la fatturazione, contabilità e rendicontazione finanziaria. Può automatizzare il calcolo dei costi, svolgere compiti di libro paga e tenere traccia di debiti e crediti. La funzionalità a immissione singola può anche eliminare alcuni dati immessi manualmente.

Il software di contabilità per i progetti di costruzione include spesso moduli di costo del lavoro per tenere traccia degli acquisti relativi al progetto, costi di manodopera e spese generali. Questo tipo di software di contabilità può anche tenere traccia dei dettagli fino alle attività del progetto ed essere applicato ai contratti, consentendo agli appaltatori di tenere traccia degli importi originali del contratto forfettario e di eventuali importi degli ordini di modifica. È anche possibile mettere in atto controlli che stabiliscano una soglia per i costi per garantire che il progetto rimanga all'interno del budget.

Sebbene siano uno dei tipi meno complicati di contratti di costruzione e abbiano una miriade di vantaggi sia per i proprietari che per gli appaltatori, i contratti a forfait richiedono ancora un'attenta considerazione ed esecuzione. L'utilizzo di una tecnologia capace è imperativo in modo che i contratti a somma forfettaria funzionino come previsto. Il software di gestione finanziaria può aiutare gli appaltatori ad accelerare i processi contrattuali su tutta la linea, dallo sviluppo di un preventivo all'attuazione delle modifiche all'elaborazione dei pagamenti finali.