Cosa sono i fondi disponibili per la distribuzione (FAD)?

Fondi disponibili per la distribuzione (FAD), noto anche come denaro disponibile per la distribuzione, viene utilizzato in riferimento agli investimenti REIT. Mostra l'importo degli utili netti di un REIT che verrà distribuito agli azionisti e ai detentori di quote come dividendiDividendUn dividendo è una quota degli utili e degli utili non distribuiti che una società paga ai suoi azionisti. Quando una società genera un profitto e accumula utili non distribuiti, questi guadagni possono essere reinvestiti nell'attività o pagati agli azionisti come dividendo..

I REIT possiedono e gestiscono un portafoglio di investimenti immobiliari, che vanno dagli appartamenti residenziali REIT di immobili residenziali I REIT di immobili residenziali sono REIT che possiedono e gestiscono unità abitative da affittare agli inquilini. Possono essere strutture unifamiliari o plurifamiliari, centri commerciali, parchi per uffici, hotel di lusso, e ospedali, e consentono agli investitori di acquistare e vendere azioni della società nella borsa pubblica. Gli investimenti generano un reddito costante sotto forma di locazioni, affitti, e ricavi dalla vendita di immobili di pregio.

Al fine di mantenere il proprio status REIT, I REIT sono tenuti a distribuire almeno il 90% del loro reddito agli azionisti sotto forma di dividendi. I pagamenti dei dividendi assicurano agli azionisti un flusso di cassa costante nel tempo, oltre a beneficiare dell'apprezzamento del titolo.

Riepilogo rapido

• I fondi disponibili per la distribuzione (FAD) sono la quantità di denaro trattenuta da un fondo di investimento immobiliare per la distribuzione agli azionisti comuni.
• Il FAD si ottiene deducendo dal FFO del REIT le spese in conto capitale ricorrenti normalizzate.
• Gli investitori utilizzano lo strumento FAD come indicatore della forza di un REIT.

Spiegazione dei fondi disponibili per la distribuzione

L'importo dei fondi disponibili per la distribuzione funge da strumento di valutazione chiave per determinare la forza di un REIT. Gli investitori sono particolarmente attratti dai REIT per la loro capacità di fornire un flusso di reddito costante durante il periodo di investimento. Anche, a differenza di altri investimenti come azioni e obbligazioni, le obbligazioni sono titoli a reddito fisso emessi da società e governi per raccogliere capitali. L'emittente dell'obbligazione prende in prestito il capitale dall'obbligazionista e gli effettua pagamenti fissi a un tasso di interesse fisso (o variabile) per un periodo specificato., I REIT mostrano una correlazione relativamente bassa con i rendimenti di altri investimenti, come gli investimenti a reddito fisso e le azioni.

I REIT con fondi disponibili per la distribuzione costantemente più elevati attraggono investitori orientati al reddito più dei REIT che hanno mostrato incongruenze nei dividendi che distribuiscono agli investitori. Non ci sono linee guida specifiche su come calcolare il FAD, ma la maggior parte dei REIT adegua l'FFO per le spese in conto capitale ricorrenti, canoni di locazione a quote costanti, e oggetti non monetari.

I REIT possono aumentare la quantità di fondi disponibili per la distribuzione nei due modi seguenti:

1. Crescita organica

Le strategie di crescita organica cercano di potenziare la FAD massimizzando la crescita all'interno dell'azienda su base trimestrale o annuale. Alcune delle misure che le aziende perseguono per crescere organicamente includono il miglioramento dell'erogazione dei servizi, generare nuovi flussi di reddito, o intraprendere promozioni per aumentare i tassi di occupazione degli immobili.

Per esempio, un ufficio REITOffice REITOffice REITs sono REIT che costruiscono, maneggio, e mantenere edifici per uffici, e affittano gli uffici a società che hanno bisogno di spazio per ospitare il proprio personale possono aumentare i propri ricavi offrendo incentivi alle società quando affittano spazi per uffici nelle proprietà gestite. Possono anche gestire le aree comuni, come sale conferenze, che possono affittare in base alle necessità.

Gli investitori utilizzano la performance di crescita organica per determinare se l'azienda è in grado di guadagnare di più ogni anno attraverso le sue fonti interne, il che si traduce in un prezzo delle azioni più alto e maggiori dividendi.

2. Acquisizioni e sviluppi immobiliari

Un altro metodo per aumentare la FAD è attraverso la crescita inorganica, che deriva da fusioni e acquisizioni di altre imprese nello stesso settore. La maggior parte delle aziende persegue la crescita inorganica come metodo più rapido per aumentare i ricavi ed espandere le operazioni in nuovi mercati.

Per esempio, un magazzino REIT può acquisire altri magazzini per aumentare il proprio portafoglio e trarre profitto dalla crescente domanda di spazio di magazzino dovuta alla crescita dell'e-commerce. Il REIT beneficerà di un reddito da locazione più elevato, maggior numero di beni, oltre a un magazzino più ampio.

Come calcolare la FAD

Il valore del FAD si ottiene calcolando i fondi dalle operazioni e deducendo le spese ricorrenti in conto capitale del REIT. La formula FAD è data come segue:

FAD =FFO – RCE

In cui si:

• FFO sono i fondi delle operazioni
• RCE è la spesa in conto capitale ricorrente

Le due voci sono spiegate in dettaglio di seguito:

1. Fondi da operazioni (FFO)

Fondi da operazioni (FFO)FFO - Fondi da operazioniFFO o Fondi da operazioni è una misura del flusso di cassa generato da operazioni commerciali che viene spesso utilizzata da Real Estate Investment Trusts - REITS. I fondi delle operazioni (FFO) sono l'importo effettivo del flusso di cassa generato dalle operazioni principali. La guida al FFO è una misura dei ricavi generati dai REIT, ed è utilizzato per definire i flussi di cassa che i REIT generano dalle loro operazioni. Viene calcolato sommando al reddito netto gli ammortamenti e deducendo eventuali plusvalenze sulla vendita degli immobili.

Però, gli immobili si apprezzano nel tempo, e la detrazione dell'ammortamento può falsare il valore effettivo di un immobile. Perciò, i valori di deprezzamento e ammortamento di un immobile vengono aggiunti al reddito netto per bilanciare i valori.

Tutti i fattori della formula FFO si trovano nel bilancio della società, e gli investitori possono utilizzarli quando valutano un REIT come opportunità di investimento.

2. Spese in conto capitale ricorrenti (RCE)

Le spese in conto capitale ricorrenti sono spese necessarie per mantenere il portafoglio di proprietà del REIT, nonché i redditi da locazione e locazione generati dagli immobili. I costi possono includere moquette nuova, tende in unità abitative, spese di locazione, indennità di miglioramento dell'inquilino, e altri normali, spese correnti necessarie per il funzionamento del portafoglio di proprietà.

Le spese sono inizialmente capitalizzate, e poi progressivamente spesata tramite ammortamento. Il denaro assegnato viene speso in anticipo, che riduce il denaro disponibile per la distribuzione agli azionisti. La detrazione delle spese capitalizzate dai fondi dalle operazioni consente agli investitori di ottenere un quadro chiaro della liquidità disponibile per la distribuzione agli azionisti.

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